华丽家族汇景天地PPT格式课件下载.ppt
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1505-1855万元；
250-900万元（报价）基本参数基本参数TospurTospur同策咨询同策咨询土地属性分析区位条件交通条件配套条件四至情况SW分析4TospurTospur同策咨询同策咨询区位条件区位条件内内环环本本案案世博园区世博园区淮海路淮海路徐家汇徐家汇人民广场人民广场新天地新天地打浦路打浦路华丽家族华丽家族汇景天地汇景天地南南北北高高架架延延安安路路高高架架内环内：
上海住宅开发的核心区域原卢湾区：
上海传统高端住宅聚集区与世博规划区一路之隔；
距打浦商圈约1.2公里；
距淮海路商圈及新天地约2.5公里；
距徐家汇商圈约3.5公里；
距人民广场约4.5公里；
相对区域描述：
双核心区域，区位优势明显双核心区域，区位优势明显区域简介：
44号线鲁班路号线鲁班路1313号线马当路站号线马当路站世博公交总站世博公交总站5TospurTospur同策咨询同策咨询交通条件交通条件内内环环本本案案世博园区世博园区南南北北高高架架延延安安路路高高架架44号线鲁班路号线鲁班路1313号线马当路站号线马当路站公路交通：
本案处于南北高架路和内环线相交位置，通过鲁班路立交可以通达市区各处轨道交通：
4号线鲁班路站（连接地下商场）13号线马当路站（规划中）本案南侧即是世博会公交总站109路、89路、96路等世博公交总站世博公交总站立体交通覆盖，出行较为方便立体交通覆盖，出行较为方便6TospurTospur同策咨询同策咨询配套条件配套条件内内环环本案本案世博园区世博园区南南北北高高架架延延安安路路高高架架东南医院中山南一路第二小学永兴高级中学世纪联华配套设施：
n医疗：
卢湾区东南医院n教育：
中山学校,中华职业技术学校，师范专科学校附属小学，中山南一路第二小学，瞿溪路小学，永兴高级中学n购物：
联华超市、世纪联华、华联超市、良友金伴n银行：
工行、建行、交行n公园绿地：
上海博物馆、豫园内环内城市核心区域，配内环内城市核心区域，配套设置较为齐备套设置较为齐备7TospurTospur同策咨询同策咨询四至情况四至情况NN鲁鲁班班路路南南北北高高架架江江南南造造船船新新苑苑瞿溪路瞿溪路中山南一路中山南一路内环线内环线道路较为狭小，业态低端道路宽敞，车流量较大业态分布较为低端，南向、西向直面高架，影响较大业态分布较为低端，南向、西向直面高架，影响较大8TospurTospur同策咨询同策咨询SWSW分析分析n上海中心区域，地段优势明显n交通便利，出行方便n内环内城市核心区，配套成熟n项目靠近高架，居住环境受到影响n风水上的“路冲”位置n周边业态较为低端9TospurTospur同策咨询同策咨询区位条件区位条件产品属性分析项目规划绿化分析社区配套产品分析SW分析10TospurTospur同策咨询同策咨询项目规划项目规划A1住宅住宅7-31F办公办公1-5FA3办公办公5FA2住宅住宅7-32F办公办公1-5FA5商业商业4FA6商业商业4F办公办公5FA4办公办公5F产品面积套数地上建筑面积76687平方米-容积率4.1-精装修住宅46200平方米200酒店式公寓办公20418平方米229商业32569平方米（地下24368）-住宅、商业、办公综合项目；
住宅、商业、办公综合项目；
地铁上盖；
复合立体商业系统地铁上盖；
复合立体商业系统地下商业走廊地下商业走廊44号线号线受容积率限制:
n项目中心位置A1、A2号楼7层以上为住宅，享有最好的视野,景观价值最大；
n项目东侧的裙楼和A1、A2号楼的1-5层作为办公属性的酒店式公寓；
n项目西侧的裙楼地下走廊可与4号线地铁连通，可作为地下商业广场11TospurTospur同策咨询同策咨询绿化分析绿化分析本案绿化率仅为35%主要以线状或小片状分布在项目四周，作为区隔外界环境影响的屏障，但区隔效果较小但地处市中心区域和高架路旁边，因本身用地限制，只能铺设低矮的草坪绿化及用矮小的植物作为点缀受用地限制，绿化简单，采用低矮植被铺设受用地限制，绿化简单，采用低矮植被铺设12TospurTospur同策咨询同策咨询社区配套社区配套商业商业44号线号线A6A6A5A5商业裙楼在地下直接与4号线鲁班路站相连A5、A6作为4F商业裙楼，有地下商业走廊与地铁站相连，且社区中心位置有下沉式商业广场亮点：
与亮点：
与4号线地铁站连通，可作为整体号线地铁站连通，可作为整体商业规划，外延性较强商业规划，外延性较强13TospurTospur同策咨询同策咨询社区配套社区配套会所会所A2A2会所位于A2楼地下一层，由HBA设计，面积1300，并与Wills私享品牌W系列合作亮点：
与威尔士亮点：
与威尔士W系列合作，提升高端性系列合作，提升高端性14TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析住宅住宅A1A17-31F7-31F住宅住宅A2A27-32F7-32F住宅住宅房型房型面积段面积段供应套数供应套数配比配比3R215m29849%4R265m29849%复式410m221%复式478m221%合计200100%15TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析户型分析户型分析客客厅厅门门厅厅餐餐厅厅厨厨房房卫生间卫生间卫卫生生间间保姆房保姆房洗衣房洗衣房书书房房客客卧卧主主卧卧主主卫卫户型优点：
户型缺陷：
n整体设计呈半圆面，观赏景观的视野做到最大化；
n三房朝南设计，可充分利用光照条件；
n215只做到3R，整体尺度感较强，空间感强；
n动线设计合理，入口厨房的距离较短；
n功能分区合理，主人区和保姆区自然区隔开来；
n入口门厅设计，增强尊贵感御景大宅御景大宅BB33室室22厅厅33卫卫215215n整体设计呈半圆面，户型不方正，主卧感觉较差；
n卫生间数量较少且设置离休息区较远，动线拉长；
n客厅面宽较窄，舒适感减分；
n主卧套间设计缺少独立更衣室16TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析户型分析户型分析主主卧卧客客卧卧客客厅厅餐餐厅厅门门厅厅厨厨房房卫卫生生间间客客卧卧书书房房洗衣房洗衣房卫生间卫生间间间卫卫生生卫生间卫生间御景大宅御景大宅AA44室室22厅厅44卫卫265265户型优点：
n功能性较强，卫生间数量达到4个；
n朝南主客卧做出套房设计；
n入口门厅设计，增强尊贵感n整体设计呈半圆面，户型不方正；
n多个功能间朝向较差，光照效果较差；
n客厅面宽进深比例较差，舒适感减分；
n南北动线过长，走道浪费面积17TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析精装修精装修整体卫浴整体卫浴卫生洁具卫生洁具中央空调中央空调厨房橱柜厨房橱柜厨房电器厨房电器卫浴龙头卫浴龙头装修标准装修标准1000010000元元/18TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析精装修精装修厨房橱柜poggrnpohl冰箱Miele洗碗机Miele烤箱Miele微波炉Miele油烟机Miele煤气灶Miele煤气灶煤气灶洗碗机洗碗机冰箱冰箱烤箱烤箱微波炉微波炉19TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析精装修精装修卫生间龙头GROHE高仪坐便器V&
B台盆V&
B浴缸Laufen劳芬龙头龙头坐便器坐便器浴缸浴缸20TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析精装修精装修室内空调大金VRV新风系统比利时ATC全屋置换式采暖地面辐射供暖系统门窗6mm夹胶6mm+中空12mm+6mm钢化Low-E低辐射玻璃中央空调中央空调Lowe玻璃玻璃中央空调中央空调21TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析整体效果整体效果卫生间卫生间卫生间卫生间厨房厨房餐厅餐厅22TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析整体效果整体效果卧室卧室客厅客厅23TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析办公办公酒店式公寓酒店式公寓A1A11-5F1-5F住宅住宅A2A21-5F1-5F住宅住宅面积段面积段供应套数供应套数配比配比50-60105%60-703217%70-803116%80-903016%90-100158%100-1102010%110-120137%120-13042%130-140148%140-15053%150-16021%160-17063%170-18042%180-19042%合计190100%A4A4A3A320101229预售证供应面积段配比24TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析户型分析户型分析11室室11厅厅11卫卫8787户型特征：
n房型朝向不为正统，影响光照效果；
n87作为1R，尺度感舒适感较强；
n缺少厨房功能间；
n面宽较窄，进深过长25TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析户型分析户型分析11室室11厅厅11卫卫9595户型特征：
n95作为1R，尺度感舒适感较强；
n户型较为方正，入口处设计玄关26TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析户型分析户型分析22室室11厅厅22卫卫166166户型特征：
n166作为2R，尺度感舒适感较强；
n主卧客卧皆为套房设计；
n扇形面设计，增加观景角度，提升视野27TospurTospur同策咨询同策咨询产品分析产品分析商业商业20101229预售证供应面积段配比面积段面积段供应套数供应套数配比配比10-2094%20-3073%30-402410%40-503314%50-602210%60-70156%70-80136%80-90136%90-10073%100-11094%110-12031%120-130104%130-14052%140-15031%150-16031%160-17073%170-18031%180-19031%190-20021%200-3002410%300以上167%合计231100%28TospurTospur同策咨询同策咨询SWSW分析分析n大户型公寓，舒适度较高n华丽家族品牌优势n综合体项目，产品线丰富n户型面积较为单一n办公、商业、住宅混杂，对住宅生活形成影响29TospurTospur同策咨询同策咨询营销推广分析供求分析价格分析推案分析区划分析媒体分析企划分析30TospurTospur同策咨询同策咨询供求分析供求分析1月新政住宅属性产品供求供应：
成交：
全部200套公寓房源一次性推出，集中推量，意欲趁市场大势较好的时候达到销售目标推量初期，成交较好，月均去化可达到10套，10月新政后，成交迅速下滑，1月新政后，续销严重受阻10月新政办公属性产品供求供应：
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