北京中粮祥云营销执行细案PPT文档格式.ppt

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备注：

S18/S20可售建筑面积以设计部最终给出的数据为准！

S14可售房源统计备注：

S14可售建筑面积以最终测绘的数据为准！

nS14写字楼的总面积预计7000平米，预估均价2.5万元/平米，销售额约1.75亿元。

【产品梳理】楼栋价值1、地块价值：

C03地块C06地块C-03位于核心商业景观区，西面临河景观绿化带，相对来说整体位置优于C-06。

2、楼栋价值：

考虑楼座自然和商业景观，同时兼顾周围配套和交通等因素。

3、楼栋优劣顺序：

1）C03地块：

S5S2S82）C06地块:

S14S18S20S8S8S8S8S#S2#S5#S20S20SS18S14写字楼基础数据汇总写字楼基础数据汇总地块楼号单层面积（）单层户数层数（办公）面积区间（）套数C03s2182667241-36634s5194767257-36620s8200065293-43527C06s13162667228-31850-55（待定）s14待定待定7170-2303040s181360待定6600/50-100（待定）33s20（南）15904650-100190（待定）s20（北）11713650-100S2#S5#S13#S14#产品面积区间写字楼写字楼产品面积区间及总价段1、从项目写字楼产品设计分类来看，CO3产品设计涵盖了241-435平米的面积段。

按照均价22388元/计算，241-293面积区间的产品总价段在540-656万之间，366-435平米的产品总价在819-974万之间。

2、客户在认同区域价值及项目价值的同时，自身消费能力决定了产品面积区间的选择。

地块地块楼号楼号面积段面积段套套数数均价均价C03（两限房底商）3#76-3393411594#268-7383351245#226-244737175合计-1337001两限房底商面积区间及价格1、两限房底商产品主要分为300平米以下及300平米以上面积区间段，其中300平米以下面积区间段为76-268平米；

300平米以上面积区间段为339-738平米；

2、两限房底商整体产品均价为37001元/。

预计销售周期为2个月左右。

产品面积区间两限房底商户型分析C03写字楼签约户型分析1、C03写字楼产品成交主力户型面积区间主要集中在241-390平米以内。

2、S8#楼户型无成交。

主要是由于面积较大、总价高等因素。

2、其中300平米以内的端户型、200平米左右的适中户型，因格局方正、朝向及采光等较受客户认可。

S2楼栋标准层北侧户型户型分析C03写字楼滞销户型S2户型户型号号户型面积户型面积办公1366.06办公2304.86办公3241.41办公4241.65办公5351.46办公6320.56S5S5户型户型号号户型面积户型面积办公1366.76办公2321.83办公3258.38办公4257.3办公5391.96办公6350.77225555663311441122334466滞销户型主要是由于格局不方正、采光、朝向、面积大等因素。

可借助优惠活动针对滞销户型进行促销等。

户型号户型号户型面积户型面积办公1435.09办公2341.4办公3314.64办公4293.98办公5295.51办公6319.38S5楼栋标准层南向户型S8楼栋标准层北侧户型1、层高：

C03写字楼4层及顶层的层高为4.5米；

C06S18#楼部分楼层5.7米。

2、面积分隔：

户型按照不同面积区隔，匹配不同类型客户。

300-435平米区间的大面积户型，重点筛选经济实力较强的客户。

3、采光：

主要是户型朝向、采光、通透性等。

4、楼间距：

与项目内部商业配套、景观带的间距等。

C03/C06写字楼产品价值点写字楼产品价值高低，主要体现在以下方面：

建筑层高数据地块楼栋1F2F3F4F5F6F7F8F9FC03S25.75.74.54.24.24.24.24.24.5S55.75.74.54.24.24.24.24.24.5S85.75.74.54.54.54.54.5C06S135.75.74.54.24.24.24.24.24.5S205.75.74.54.54.54.54.54.5PART2、核心价值1、项目外围价值2、项目本体价值【项目外围价值】项目外围价值1、区域价值：

国门商务区、中央别墅区核心、国际空港及新国展会展经济区。

2、交通价值：

京承、京密、机场高速路、M15号线、交通通达性强。

3、品牌价值：

中粮集团，世界500强企业，城市高端地产缔造者。

4、投资价值：

CBD入住公司转入近郊已成为办公物业发展趋势，在顺义新城投资，价值洼地，未来升值空间大。

5、生态价值：

温榆河、龙道河、110公顷运动体育公园等。

6、文化价值:

周边中央美院、艺术区围绕，艺术氛围在逐步形成。

【项目本体价值】1、产品价值：

1）临空经济圈内地标性办公商业建筑；

2）4.2-5.7m层高办公空间，独立电梯入户；

3）空中连廊能丰富空中景观，生态景观办公；

4）不同户型创意适用性、建筑品质等。

2、配套价值：

12万平米高端定制化商业、文化主题性商业、众多高端品牌店入驻等。

项目本体价值PART3、销售策略1、销售目标2、推售计划【销售策略】2013年项目营销目标资金稳健回流企业品牌升华利润最大化目标一：

现金流根据市场情况，力保2013年销售局面良好，保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！

目标三：

形象与品牌通过对本项目的形象及品牌升级，树立中粮在北京房地产市场中的高端形象！

目标二：

利润依托中粮良好的产品品质，以及中粮祥云优良的品牌效应，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！

2013年中粮祥云创意空间全年销售目标8.8亿元！

销售目标1、如何促使中等户型的快速销售？

2、怎样推进400以上户型稳定的成交量？

销售思考我们应该怎么做？

销售策略1、2013上半年力推写字楼产品，高调拔升项目形象，实现稳步销售！

2、2013下半年导入小户型公寓产品，低总价、高性价比，打快消战略！

1、上半年：

主推C03写字楼产品S2楼栋户型低总价散售、6月8日小开盘促销，之前借助多种推广渠道蓄客。

2、下半年：

C06公寓入市、写字楼产品（S18S20）持续销售S20A计划9月开盘、S20B计划10月加推。

销售策略分解年度销售任务分解【推售计划】1、C03地块：

n两限房底商：

两限房底商剩余货量9套，计划利用电商资源，对外发布底商信息，促进销售。

nS2#：

S2#整栋以新产品形象入市，拟定于6月8日开盘销售，S2#已销售6套单位，对外宣布为中粮内部客户预留单位，制造热销现象。

nS8#：

S8#整栋由300-600的户型组成，户型面积较大、总价高，建议部分楼层散售，通过活动炒热，增加卖点，平开销售。

nS5#：

S5#剩余19套，建议短期内暗推，对外宣布2012年推出的产品，现已售罄，于S2#整栋开盘后约7月下旬-8月上旬以加推产品形象入市。

如何消化现有剩余货量2、C06地块：

为保证C06地块的开盘有充足的客源，计划利用口碑传播扩大客户群，7月-9月蓄客，确保后期销售。

nS18#:

将作为区域写字楼中端产品入市，总价适中，可起到承上启下的作用。

nS20#:

作为区域高端公寓产品入市，面积区间为50-100平米的小户型，总价较低，差异化产品，去化速度快，适合承担年度销售任务的冲击！

n推售重要节点1、6月8日S2#首次开盘2、7月20日S2#、S5#户型加推3、8月31日开放C06Loft样板房4、9月21日C06地块开盘4月5月6月7月推广渠道n短信投放n网络投放n软文发布n腾讯电商n室内设计大赛n短信投放n网络投放n软文发布n腾讯电商n户外广告n短信投放n网络投放n软文发布n腾讯电商n户外广告n短信投放n网络投放n软文发布n腾讯电商n户外广告重点举措n4月份80万条的短信投放（商铺30万条，写字楼50万条）n腾讯网内部商铺客户短信发布及致电组织看房团活动。

n腾讯网络及中国写字楼网的广告投放n5月份100万条的短信投放（商铺20万条，写字楼80万条）n住宅开盘借势推售n写字楼网内部商铺客户短信发布及致电组织看房团活动。

n名车活动n走进商会活动开展n户外广告更新配合蓄客n腾讯网络及中国写字楼网的广告投放n6月份100万条的短信投放（向市场投放公寓蓄客信息）n腾讯内部住宅及投资客户短信发布及致电组织看房团活动。

（针对限购政策，推出精品公寓）n走进商会活动开展n腾讯网络及中国写字楼网的广告投放n7月份100万条的短信投放（向市场投放公寓蓄客信息）n写字楼内部住宅及投资客户短信发布及致电组织看房团活动。

（针对限购政策，推出精品公寓）n走进商会活动开展、n创意空间室内设计大赛筹备n腾讯网络及中国写字楼网的广告投放4-5月【蓄客期】6月【小开盘】7月【二次蓄客期】8月9月10月11月12月推广渠道n短信投放n网络投放n软文发布n腾讯电商n短信投放n网络投放n软文发布n腾讯电商n户外广告n短信投放n网络投放n软文发布n腾讯电商n户外广告n短信投放n网络投放n软文发布n腾讯电商n户外广告重点举措n8月份120万条的短信投放（开盘信息投放）n创意空间大赛n开盘活动筹备n强势电开，拓展客户资源n户外广告更新配合开盘n腾讯网络及中国写字楼网的广告投放n消化前期客户，持续热销n开动老带新优惠政策，促进销售n开盘活动、圈层营销活动配合n腾讯网络及中国写字楼网的广告投放n10月份100万条的短信投放（向市场投放公寓加推信息）n公寓尾货整合加推，住宅开盘借势销售n圈