中国养老公寓运营模式分析文档格式.docx

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（2）养老公寓项目的选址理论

养老公寓项目的选址是项目开发的一个最基本环节，也是一个最容易被忽视的环节。

项目的选址成功与否在某种程度上决定了项目的受欢迎程度，也决定了项目开发的成功或失败。

因此，在项目开发之前一定要掌握此类项目选址的基本原则，认真对待项目的选址问题。

养老公寓项目的选址除了应满足居住区选址的一般要求外，还应该有更高的要求。

通过对国内外的一些养老公寓项目以及相关文献资料进行了搜集、分析与研究，我们认为影响养老公寓项目选址最关键的要素有六个，即：

地块区位、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势六个方面。

图表-12：

影响养老公寓项目选址的六大关键要素

（3）养老公寓项目的选址方法分析

项目应选址于城市边缘或近郊。

第一，养老公寓项目的选址，不需要选择于市区。

首先，由于老年人退休后不需要去上班，活动半径相对小于年轻人，因而对区位的依赖程度上不如年轻人敏感。

因此，只要保证养老公寓项目与市区间有良好的交通联系便可以满足其相应要求。

其次，市区生活环境比城市边缘或城市近郊地区的生活环境往往更嘈杂，不符合老年人的生活习惯。

再次，市区的土地成本相对较高，考虑到经济性问题，容积率要求也相对较高，因而居住环境不适合老年人。

第二，养老公寓项目的选址，不宜距离市区过远。

项目距离市区过远，地区发展条件不成熟，配套条件不足，因而投资要求过高。

另外不符合市场需求。

第三，养老公寓项目选址于城市边缘或近郊地区优势明显。

首先，城市边缘与近郊地区距离城市较近，与市区联系紧密，有利于满足老年人的生活习惯与情感。

生活在城市中的老人，往往对曾经生活过的城市具有一定的感情，因而不能完全使其脱离城市。

另外，养老公寓项目具有多元化的特点，养老产品多元化，老人也具有多元化的情况和多元化的需求。

因此，难免有老人的子女在城市中工作这种情况。

养老公寓项目距离城市较近，可以方便老人与子女联系。

其次，城市往往具有比较完善的配套设施，邻近城市可以有效的利用城市配套设施。

这样既可以有效地减少养老公寓项目中对相关配套设施的投入、降低开发成本，又可以避免重复建设带来的浪费。

此外，养老公寓项目具有多元化的特征，不同定位、不同类型、不同规模的养老公寓项目对以上因素的依赖程度各不相同。

因而需根据不同情况，综合考虑。

例如，高端养老公寓项目相对于低端养老公寓项目而言，往往对地块的自然条件，即生态环境要求较高，而对地块区位以及配套设施条件要求相对较弱。

因为，此类项目往往追求高品质，更看重环境，并且自身配套条件相对较高，所以对配套设施条件的依赖相对较弱。

而位于城市周边，与城市联系便利，且距离城市稍远一些的郊区，往往生态环境较好，易营造良好的生活环境，可以满足此类项目对品质的要求，因此这类地区往往是高端养老公寓项目的最优选址方案。

相反，低端养老公寓项目或者规模较小的养老公寓项目，往往自身不具备较高的公共服务配套条件，因此对配套设施条件的依赖相对较高。

于是此类项目在选址之时，更应看重的是地块区位与配套设施条件因素。

（4）土地获取的途径及方式

土地获取是项目开发中的一个重要环节，对于一个项目的开发来讲意义重大。

土地的获取方式不同，那么对于项目开发而言，土地获取成本也将有很大差别。

这在很大程度上会影响项目的开发模式、盈利模式以及盈利情况，养老地产项目的开发也不例外。

根据《中华人民共和国土地管理法》，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有制的土地即为国有土地，劳动群众集体所有制土地即为集体土地。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，可以依法转让的是土地使用权。

所以土地的获取，实质就是开发商对土地使用权的获取。

那么，土地使用权的获取又分为国有土地使用权的获取和集体土地使用权的获取两种形式。

1、国有土地使用权的获取途径

图表-13：

国有土地使用权获取的基本途径

一般项目开发的土地使用权获取主要是针对国有土地使用权而言，它的获取有四个基本途径。

即：

出让、出租、划拨和转让。

（1）出让

即土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。

A.土地使用权出让年限

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

B.出让主体

土地使用权出让的主体是政府。

各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的具体落实，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的审核与权属管理。

C.出让对象

国有土地使用权。

农村集体土地和国有土地的所有权不能出让，出让土地的地下资源、埋藏物和市政公共设施也不能出让。

D.土地使用权出让方式

土地使用权出让方式有四种，即协议、招标、拍卖、挂牌。

（1）协议出让，是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。

它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。

（2）招标出让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最高者得）。

它主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。

（3）拍卖出让，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由高价者获得土地使用权。

它主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。

（4）挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

这种出让方式是最近政府主管部门在土地出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。

（2）出租

土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

原拥有土地使用权的一方称为出租人，承担土地使用权的一方称为承租人。

A.出租形式

我国土地出租存在着两种不同的形式。

一是国有土地租赁；

二是土地使用权出租。

B.出租主体

出租主体可以是政府，也可以是通过合法途径取得土地使用权的土地使用者。

通过合法途径取得土地使用权的土地使用者即通过划拨、出让（或转让）取得土地使用权的受让人。

国有土地租赁，出租主体是土地所有者，即政府。

它属于土地一级市场。

承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

国有土地使用权出租，出租主体是通过合法途径取得土地使用权的土地使用者。

它属于土地的二级或者三级市场。

C.法律特征

国有土地使用权出租必须设定在法律允许的地块上，如出让、转让土地使用权等有偿方式取得的土地使用权，符合条件的可以出租，划拨取得的土地使用权不得擅自出租。

a.出让土地使用权的出租条件出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同约定的标准。

b.划拨土地使用权的出租条件划拨土地使用权一般不得出租，符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租：

①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。

②领有国有土地使用证。

③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

④签订土地使用权出让合同。

c.土地使用权出租应当签订租赁合同

土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议。

d.土地使用者出租土地使用权须依法申请

土地使用者需要出租土地使用权的，必须持有国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向所的市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。

e.地上建筑物、其他附着物随之出租

出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着物随之出租；

出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。

（3）划拨

土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

A.特点

一般来说，通过行政划拔取得土地使用权所缴纳的费用往往低于通过有偿出让方式取得土地使用权所缴纳的费用，甚至常常是无偿性质的。

通过行政划拔方式取得土地使用权的单位和个人应当缴纳土地使用税。

B.划拨主体

指县级以上人民政府。

C.划拨对象

D.适用条件

a）国家机关用地和军事用地；

b）城市基础设施用地和公益事业用地；

c）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

d）法律、行政法规规定的其他用地。

E.划拨土地出租、转让与出让

a.出租

须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，向有审批权的市、县区人民政府土地管理部门提出书面申请，与土地管理部门签订合同，支付土地收益金，领取《土地使用权出租证书》后，方可进入二级市场出租。

城市规划区范围内整幅地块的划拨土地使用权出租，一幅地块内的划拨土地使用权整体或部份出租，或是改变土地用途的，由市土地管理部门受理和审批；

昆明市城市规划区范围以外的划拨土地使用权出租，或是改变土地用途的，由县区土地管理部门受理和审批，报市土地管理部门备案。

划拨土地使用权批租的期限最高不得超过20年，批租期限应在合同中载明。

土地使用者进入二级市场出租划拨土地使用权的期限不得超过土地管理部门批准的出租期限。

b.转让

须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，向有审批权的市、县区土地管理部门提出书面申请，经市、县区人民政府批准，签订出让合同，补交出让金，换发土地使用证后，方可进入二级市场进行转让。

C.出让

办理划拨土地使用权出让手续的审批权限为：

城市规划区内由市土地管理部门负责受理，报市及市级以上人民政府审批；

城市规划区以外，由县区土地管理部门负责受理，一幅地块或一个宗地的面积在10亩及其以下的，由土地所在地的县区人民政府审批；

超过10亩的，由土地所在地县区土地管理部门受理后，按规定的审批权限上报审批。

（4）转让

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

A.土地使用权转让的条件

a）必须是出让的土地使用权才能进行转让。

b）要按照出让合同约定进行投资开发，完