万科房地产调研分析Word格式文档下载.docx

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1993年3月，万科发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

12月，更名为“万科企业股份有限公司”。

2000年初，万科增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，万科实力进一步增强。

年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。

2001年，万科将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2003年，万科进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。

至2003年6月30日止，万科总资产94.73亿元，净资产42.85亿元。

2005年01月，万科地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上；

2005年3月，万科与浙江南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。

品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；

今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。

万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。

2006年01月，万科年销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。

2007年01月，万科确定其“精细管理，有效运营”可持续发展之路。

2008年11月万科获得“2007年度卓越表现奖最佳社会责任奖”。

2008年12月万科连续四次荣膺中国最佳企业公民大奖。

二、万科房地产项目分析

1、万科网络布局分析

万科房地产业务目前已覆盖到北京、上海、广州、深圳、天津等31个地级以上城市，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位。

万科已进入城市列表：

长春

其它区域

省会城市

S2

2001

鞍山

地级城市

S3

1993

大连

环渤海

副省级城市

1994

沈阳

北京

直辖市

S1

1987

天津

1992

福州

2008

杭州

长三角

2006

南昌

1998

宁波

2009

上海

厦门

1991

合肥

青岛

苏州

2004

无锡

佛山

珠三角

2005

广州

2003

海口

2007　

中山

珠海

东莞

惠州

深圳

1988

长沙

2006　

武汉

西安

成都

重庆

南京

镇江

S4

2002

万科房地产业务覆盖范围主要包括珠三角、长三角、环渤海等3个重点发展区域及其他区域。

珠三角、长三角、环渤海区域为其重点发展的3个区域。

万科所进入31个城市中，位于长三角的城市7个、珠三角的城市7个、环渤海的城市4个，其他区域的共13个。

位于3个经济圈的城市数量占总数量的58%。

1）、万科全国城市布局原则分析：

（1）、首先进入直辖市、省会城市、副省级城市等发达的区域。

扩大在全国一线城市的规模，这些城市均为各省市最为发达的区域，是万科重点发展的城市。

尤其是北京、上海、广州、深圳、天津等城市，更是重中之重。

全国的直辖市、省会城市、副省级城市共36个，万科目前已进入的城市共22个，占比为61.11%。

按照苏宁城市等级对万科已进入的城市分析：

S1类城市共4个，S2类城市共21个，S3类城市5个，S4类城市1个。

万科已进入城市与各级别苏宁城市总数占比：

可见，万科目前已完成了S1类城市的进驻。

S2类主要城市的进驻也基本完成，剩余8个为进入。

同时已开始对发达的S3、S4类城市进行项目拓展。

（2）、围绕重点区域进行发展，同时向周边拓展。

3个主要的区域：

长三角、珠三角、环渤海区域，是万科发展的重点区域，万科业务覆盖的31个城市中，有18个城市是位于这3个区域中。

“3+X”的发展目标为以珠三角、长三角、环渤海区域为发展重点向其他区域进行拓展，“X”包括东北区、华中区、西南区等区域。

在重点发展3个区域的基础上，分别以每个区域的中心城市为基点要四周扩张。

长三角——以上海为中心，向南京、无锡、苏州拓展；

珠三角——以深圳为中心，向佛山、东莞、中山、广州拓展；

环渤海湾：

以北京、天津为中心，向长春、大连、鞍山拓展。

（3）、完成一级城市的布局后，发展富裕的二级市场。

目前，一级市场万科基本已经完成布局，在完成一级市场的业务拓展之后，发展周边的一些富裕的二级市场，已进入9个地级城市，其中8个是位于珠三角、长三角区域；

同时已进入了个别非常发达的三级市场，如昆山市。

2）、万科区域城市布局原则分析：

按照万科已进入的31个城市所处的区域进行分析，其中，华东区12个城市、华南区8个城市，两个区域内的城市总体数量占全国的64.52%。

可见，万科该布局也符合目前各个区域的经济发展情况，同时也符合万科自身全国网络布局原则，珠三角、长三角、环渤海区域一直为万科重点发展的区域。

华东区已进入12个城市中有7个位于长三角，华南区已进入8个城市中有7个位于珠三角。

3）、万科全国城市布局开发顺序：

1988年，万科通过高价竞争正式介入房地产领域。

主要发展区域为深圳市。

90年代初，万科进行了第一次大规模的扩张，从深圳一下子扩展到上海、北京、天津等13个城市，其所选择的这些城市均为全国性的经济中心或沿海开放发达城市，部分发展规模和经济情况均一般的城市仅作为试探性进入。

万科首次扩张进入的13个城市：

2000年万科开始陆续在成都、南京、武汉、长春等经济发达、人口众多的内陆大城市进行住宅开发，逐步完善、推广“城市花园”“四季花城”“金色家园”三大品牌系列。

同时开始重点布局珠三角，2002年底开始进入珠三角重镇广州市。

2005年3月，万科与浙江-南都集团达成战略合作，根据协议，万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。

万科开始其在华东市场的迅速扩张。

目前，万科在全国的主要发展策略为“3+X”策略，“3+X”的发展目标为以珠三角、长三角、环渤海区域为发展重点向其他区域进行拓展，“X”包括东北区、华中区、西南区等区域。

万科“3+X”发展策略：

4）、万科项目网络分布分析：

万科目前项目分布全国31个城市，项目总数达到183个，根据其在各个城市项目数量对其进行分析。

3个经济圈是其重点发展的区域。

万科项目数量超过9个的城市：

万科项目分布超过9个的城市共9个，其中3个直辖市、4个省会城市、1个副省级城市、1个地级城市。

其中，有7个城市位于珠三角、长三角或环渤海区域，另2个武汉市、成都市则分别为华中区、西南区的经济中心。

除了3个重点区域，其它各区域的中心城市及富裕城市均为万科重点发展的区域。

2、万科产品系列

经过二十年的发展，万科目前已经有了非常成熟的产品系列，同样有刚刚兴起正逐步发展至成熟的产品系列。

成熟的城市住区模式：

1、金色家园系列。

2、城市花园系列。

3、四季花城系列。

4、TOP系列。

逐步形成的产品系列：

1、魅力之城系列。

2、金域蓝湾系列。

3、新里程系列。

1）、金色家园系列，提供位于城市中的住宅

金色系列，是90年代末期万科的一个产品体系，揭开了万科在城市中心区的住宅开发的序幕。

在有限的土地局限下，规划出良好的居住环境对于万科来说又是一个新的挑战，在巨大的压力下面，万科获得了成功不仅注重了环境的改善，同时符合了城市更新的性质。

（1）产生年代：

90年代末期的一个产品系列，是万科城市中心区住宅开发的首个作品。

（2）项目位置：

城市中心区或新城区内。

周边交通设施便利，配套商业、服务设施齐全。

（3）产品结构：

金色家园系列产品多以高层、小高层、洋房、公寓等高档住宅为主。

（4）覆盖城市：

从最开始的深圳，现已遍布南京、成都、沈阳、广州、佛山、天津、苏州、武汉、长沙等城市。

（5）客户定位：

金色家园系列为现代时尚的风格，主要面向主城区精英人群，目标客户需具备一定的消费能力，在主城区内工作的白领、中产阶级、小康之家等是主要客户群体。

（6）综合分析：

金色家园系列均位于城市中心区或新城区的高端定位产品，万科更注重于环境的改善，给住户提供一个优质、舒适的居住环境。

定位以舒适为主，致力于营造氛围及归属感，打造适合都市人的成熟居住模式。

典型项目介绍：

莫愁湖畔东岸，东临秦淮河，北面汉中门大街，南临建邺区政府。

南临莲花路，西临景田路，东至景田东路，北至景田东一街。

南临一环路北四段，东临府青路二段，西至前锋鲁，北至华油路。

主城区，距离新街口1.8km，交通便利。