万科房地产调研分析Word格式文档下载.docx

1、1993年3月，万科发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。12月，更名为“万科企业股份有限公司”。2000年初，万科增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，万科实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，万科将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2003年，万科进入广州

2、、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X” 的区域发展模式。至2003年6月30日止，万科总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。2005年01月，万科地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上；2005年3月，万科与浙江南都集团达成战略合作，根据协议，浙江南都通过子公司上海中桥将其持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%转让予万科子公司万科浦东、深圳万科和上海万科。品牌方面，上海南都、苏州南都可使用“万科”或“南都”品牌对现有项目进行开发；今后新项目如需使用“南都”品牌，须先取得上海中桥书面同意。万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地

3、项目储备和觊觎10年的江浙市场。2006年01月，万科年销售突破200亿，实际结算销售176.7亿。2007年01月，万科确定其“精细管理，有效运营”可持续发展之路。2008年11月万科获得“2007年度卓越表现奖最佳社会责任奖”。2008年12月万科连续四次荣膺中国最佳企业公民大奖。二、万科房地产项目分析1、万科网络布局分析万科房地产业务目前已覆盖到北京、上海、广州、深圳、天津等31个地级以上城市，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位。万科已进入城市列表：长春其它区域省会城市S22001鞍山地级城市S31993大连环渤海副省级城市1994沈阳

4、北京直辖市S11987天津1992福州2008杭州长三角2006南昌1998宁波2009上海厦门1991合肥青岛苏州2004无锡佛山珠三角2005广州2003海口2007中山珠海东莞惠州深圳1988长沙2006武汉西安成都重庆南京镇江S42002万科房地产业务覆盖范围主要包括珠三角、长三角、环渤海等3个重点发展区域及其他区域。珠三角、长三角、环渤海区域为其重点发展的3个区域。万科所进入31个城市中，位于长三角的城市7个、珠三角的城市7个、环渤海的城市4个，其他区域的共13个。位于3个经济圈的城市数量占总数量的58%。1）、万科全国城市布局原则分析：（1）、首先进入直辖市、省会城市、副省级城市等

5、发达的区域。扩大在全国一线城市的规模，这些城市均为各省市最为发达的区域，是万科重点发展的城市。尤其是北京、上海、广州、深圳、天津等城市，更是重中之重。全国的直辖市、省会城市、副省级城市共36个，万科目前已进入的城市共22个，占比为61.11%。按照苏宁城市等级对万科已进入的城市分析：S1类城市共4个，S2类城市共21个，S3类城市5个，S4类城市1个。万科已进入城市与各级别苏宁城市总数占比：可见，万科目前已完成了S1类城市的进驻。S2类主要城市的进驻也基本完成，剩余8个为进入。同时已开始对发达的S3、S4类城市进行项目拓展。（2）、围绕重点区域进行发展，同时向周边拓展。3个主要的区域：长三角、

6、珠三角、环渤海区域，是万科发展的重点区域，万科业务覆盖的31个城市中，有18个城市是位于这3个区域中。“3+X”的发展目标为以珠三角、长三角、环渤海区域为发展重点向其他区域进行拓展，“X”包括东北区、华中区、西南区等区域。在重点发展3个区域的基础上，分别以每个区域的中心城市为基点要四周扩张。长三角以上海为中心，向南京、无锡、苏州拓展；珠三角以深圳为中心，向佛山、东莞、中山、广州拓展；环渤海湾：以北京、天津为中心，向长春、大连、鞍山拓展。（3）、完成一级城市的布局后，发展富裕的二级市场。目前，一级市场万科基本已经完成布局，在完成一级市场的业务拓展之后，发展周边的一些富裕的二级市场，已进入9个地级

7、城市，其中8个是位于珠三角、长三角区域；同时已进入了个别非常发达的三级市场，如昆山市。2）、万科区域城市布局原则分析：按照万科已进入的31个城市所处的区域进行分析，其中，华东区12个城市、华南区8个城市，两个区域内的城市总体数量占全国的64.52%。可见，万科该布局也符合目前各个区域的经济发展情况，同时也符合万科自身全国网络布局原则，珠三角、长三角、环渤海区域一直为万科重点发展的区域。华东区已进入12个城市中有7个位于长三角，华南区已进入8个城市中有7个位于珠三角。3）、万科全国城市布局开发顺序：1988年，万科通过高价竞争正式介入房地产领域。主要发展区域为深圳市。90年代初，万科进行了第一次

8、大规模的扩张，从深圳一下子扩展到上海、北京、天津等13个城市，其所选择的这些城市均为全国性的经济中心或沿海开放发达城市，部分发展规模和经济情况均一般的城市仅作为试探性进入。万科首次扩张进入的13个城市：2000年万科开始陆续在成都、南京、武汉、长春等经济发达、人口众多的内陆大城市进行住宅开发，逐步完善、推广“城市花园”“四季花城”“金色家园”三大品牌系列。同时开始重点布局珠三角，2002年底开始进入珠三角重镇广州市。2005年3月，万科与浙江-南都集团达成战略合作，根据协议，万科用近19亿现金换到的是219万平方米建筑面积的土地项目储备和觊觎10年的江浙市场。万科开始其在华东市场的迅速扩张。目

9、前，万科在全国的主要发展策略为“3+X”策略，“3+X”的发展目标为以珠三角、长三角、环渤海区域为发展重点向其他区域进行拓展，“X”包括东北区、华中区、西南区等区域。万科“3+X”发展策略：4）、万科项目网络分布分析：万科目前项目分布全国31个城市，项目总数达到183个，根据其在各个城市项目数量对其进行分析。3个经济圈是其重点发展的区域。万科项目数量超过9个的城市：万科项目分布超过9个的城市共9个，其中3个直辖市、4个省会城市、1个副省级城市、1个地级城市。其中，有7个 城市位于珠三角、长三角或环渤海区域，另2个武汉市、成都市则分别为华中区、西南区的经济中心。除了3个重点区域，其它各区域的中心

10、城市及富裕城市均为万科重点发展的区域。2、万科产品系列经过二十年的发展，万科目前已经有了非常成熟的产品系列，同样有刚刚兴起正逐步发展至成熟的产品系列。成熟的城市住区模式：1、金色家园系列。2、城市花园系列。3、四季花城系列。4、TOP系列。逐步形成的产品系列：1、魅力之城系列。2、金域蓝湾系列。3、新里程系列。1）、金色家园系列，提供位于城市中的住宅金色系列，是90年代末期万科的一个产品体系，揭开了万科在城市中心区的住宅开发的序幕。在有限的土地局限下，规划出良好的居住环境对于万科来说又是一个新的挑战，在巨大的压力下面，万科获得了成功不仅注重了环境的改善，同时符合了城市更新的性质。（1）产生年代

11、：90年代末期的一个产品系列，是万科城市中心区住宅开发的首个作品。（2）项目位置：城市中心区或新城区内。周边交通设施便利，配套商业、服务设施齐全。（3）产品结构：金色家园系列产品多以高层、小高层、洋房、公寓等高档住宅为主。（4）覆盖城市：从最开始的深圳，现已遍布南京、成都、沈阳、广州、佛山、天津、苏州、武汉、长沙等城市。（5）客户定位：金色家园系列为现代时尚的风格，主要面向主城区精英人群，目标客户需具备一定的消费能力，在主城区内工作的白领、中产阶级、小康之家等是主要客户群体。（6）综合分析：金色家园系列均位于城市中心区或新城区的高端定位产品，万科更注重于环境的改善，给住户提供一个优质、舒适的居住环境。定位以舒适为主，致力于营造氛围及归属感，打造适合都市人的成熟居住模式。典型项目介绍：莫愁湖畔东岸，东临秦淮河，北面汉中门大街，南临建邺区政府。南临莲花路，西临景田路，东至景田东路，北至景田东一街。南临一环路北四段，东临府青路二段，西至前锋鲁，北至华油路。主城区，距离新街口1.8km，交通便利。