房地产定价原则Word格式.docx
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配套
A＞城蜻基础设施：
供水、殊水"
供气、供电.B.社会服鸳设施：
文化教育"
医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地.
A＞黑不芫i善1；
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交通
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物业背理
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周边环境
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城市规划
A.规划期限（远中近期人B.规划完善程度。
C规划所在区域重要性程度.D规划现
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楼盘规模
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建筑凤格及立面
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尸型
2客厅柚室的结构关乘.B.厨房和厕所的结构关系.C.星否有暗房.D.实用車大小•
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发JK裔品牌
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、权重的确定
表2住宅项目影响因素权重计算表（0?
9评分法）[3]
笔者运用价值工程中的0---9评分法来确定权重
S
位置「
价格
交通
物业管理
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三、项目均价的确定
通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的
分值，由公式得出各项目的总分，其中n表示项目影响因素的项数，
Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3表3类比量化定价法计算表
影响因素
权重（Wi）
拟售项目分值
类比项目1分值
CFil）
类比颈目2分值CF⑵
«
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0.125
0.125
配奪
0.108
0.092
物业管運
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0032
0.092
0,076
淫疏凤格及立面
0.056
戶型
0.056
开发商品牌
0.041
广皆
0.041
合计
土士盼味
然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即
P=a+bS[4]，其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后,代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。
四、住宅项目各单元定价
上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体
的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对购房者来说，就有着不同的效用。
所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。
1、项目位置价格调整系数
项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。
如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4所示
表4项目位置价格调整系数表
A
B
C
D
III
楼宇位置
价格系数
4m
+k
■k
-m
注：
其中m、k一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超过15%。
2、项目楼层价格调整系数
项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。
在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；
而对高层住宅，一般是越高越贵。
针对不同楼层其价格调整系数见表5。
表5项目楼层价格调整系数表[5]
①m=k/N，其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10%---15%
②如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。
根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价X（1+项目位置价格调整系数）X（1+项目楼层价格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。
3、项目水平价格调整系数
（1）项目区位价格调整系数
区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不要超过1%。
（2）户型价格调整系数
户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，
是
性宅形式
楼层数、、、
二层楼
三层楼
四层楼
五展楼
六层楼
七层楼
高层楼
1F
-lx
-2x
3x
-3x
-CN/2）m
2F
+2x
+lx
+1X
-（Nr2-i1
m
3F
+3x
■+4x
■CN/2-2）
4F
■Mx
-（N/2-3）
5F
-（N/2-4J
6F
-5x
■CN/2-5）
7F
-（N/2-6）
KL
CNJ2-1JF
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2）F
（N£
2+1）F
+m
■■■
■■«
（N-2）F
+（N/2-2）
（N-l）F
+（N/2-1J
TtL
NF
+N/2itt
否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。
其价格调整系数一般不要超过3%
（3）单元朝向价格调整系数
单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。
朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见表6。
表6单元朝向价格调整系数表
单朝向单元
朝向
朝向南
朝向北
朝向东
朝向西
单元朝向价格调整系数
+2乂
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