房地产定价原则Word格式.docx

1、配套A城蜻基础设施：供水、殊水供气、供 电.B.社会服鸳设施：文化教育医疗卫生、 文娱体育、邮电、公园绿地.A黑不芫i善1 ； B*不亢舌2 : C. 一股3 : D、很完善4 ； 最元善3交通A.大中小凹士路綾数量Ek距公交站远近C.站点数星口 d 犬中小巴舒服程度口A.最少（远）1 ；氐很少 t 远）2 ： G 般 3 : D. 很多（近）4；氐MX is：物业背理A.保安n B.洁洁T牛.Ck机电。D绿化 率麼养护状况R物业背理费（元/月X Fs 是否人车分硫口 G物业管理商贤质.A,畠差1 ； Br很差2 j U* 般3 : Dr很好4； K M W5周边环境A.是舌有良好鬲蛊观贵源，

2、如山晨、江最、 视野等。Bs是否有空气、噪音*度物.废水 污染-A.最差1 : 口、很差2 : C. 般3 : D.腹好4 ； E最 好5城市规划A.规划期限（远中近期人B.规划完善程 度。C规划所在区域重要性程度.D规划现盒*最不芫舌1 :氐不芫善2; a 般；D*很充善玖最芫善5楼盘规模爪总建筑面积t在建及未建人B总占地 面积o G户数A.最小1：氐很小2； Cx 一般 3； Ds 很大 4； Es 大T建筑凤格及立 面Ax是否醒目i S.星否新颖& C*是否咼档nD、感官舒适程度 B、很差2 : a 3 : D、很好4 ； 最 好5尸型2 客厅柚室的结构关乘.B.厨房和厕 所的结构关系.

3、C.星否有暗房.D.实用 車大小A星差1 :氐很差2；C TK3； D.很好 4；.最 好5发JK裔品牌入5S产及资J5B.幵发楼住多少C、糕 &Sft D,品牌.入fiS 1 ；B.很差2；G M 3 : D, tR#4；Es 好T广吿A、J面大小 B广吿類G 广吿刨尬.Am fiM冲O 1 ；氐很 C 小 X；C* flfi 3；6 假好（大M：味SWC大 5、权重的确定表2住宅项目影响因素权重计算表（0? 9评分法）3笔者运用价值工程中的0-9评分法来确定权重S位置价格交 通物业管理SSg亠P 型开发IE品牌r告得分权重X4 55LJLd8s914.予6EHkJ套4LUr730.092境

4、环边周4.34.乍规 盘 楼21A- 一一4- 534.巧114r-XO 8开口O4.*n4 予II-.X594O三、项目均价的确定通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各项目的总分，其中 n表示项目影响因素的项数，Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3 表3类比量化定价法计算表影响因素权重 （Wi ）拟售项目分值类比项目1分值CFil）类比颈目2分值 CF!0. 1250.125配奪0. 1080. 092物业管運n. 0920 0320.0920,076淫疏凤格及立面0.056戶型0. 056开发商品牌0.041广皆0. 041合计 土士盼味然后根据表

5、3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS4，其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后, 代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。四、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同， 对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将各单元分别定价，以不同 的价格来体现效用的高低。1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、 坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来 综合 调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外

6、观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表 4所示表4项目位置价格调整系数表ABCDIII楼宇位置价格系数4m+kk-m注：其中m、k 一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大 的系数，但一般不超过15 %。2、项目楼层价格调整系数项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现 的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层 住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；而对 高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表 5。表5项目楼层价格调整系数表5m=k/N，其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10%-15 %如果有另楼遮挡本楼，则在另楼

7、的最高层处上下，本楼的楼层系 数会有一个较大的跳跃。根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类 比量化法的楼宇均价X （ 1 +项目位置价格调整系数）X （ 1+项目楼层价 格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。3、项目水平价格调整系数（1）项目区位价格调整系数区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音 干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数， 一般此价格调整系数上下不要超过 1%。（2）户型价格调整系数户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是性宅形式楼层数、二层 楼三层 楼四层 楼五展 楼六层

8、 楼七层 楼高层楼1F-lx-2x3x-3x-C N/2 ） m2F+2x+lx+1X-（Nr2-i 1m3F+3x+4x C N/2-2 ）4FMx-（N/2-3 ）5F-（N/2-4 J6F-5x C N/2-5 ）7F-（N/2-6 ）KLC NJ2-1 J FC N2 ） F（N2+1）F+m （N-2）F+ （ N/2-2 ）（N-l）F+ （ N/2-1 JTtLNF+N/2itt否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其 价格调整系数一般不要超过3 %（3）单元朝向价格调整系数单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消 费习惯等而进行的价格调整系数。朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向 的不同，其价格调整系数见表 6。表6单元朝向价格调整系数表单朝向单元朝向朝向南朝向北朝向东朝向西单元朝向价 格 调整系数+2乂