无锡市商业发展分析文档格式.docx

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（4）宏观经济：

国民经济持续快速发展。

初步核算，2006年全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3％。

按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。

第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8％，比上年提高1.0个百分点。

全市完成财政总收入517.35亿元

素数码相机、MP4等新颖时尚的电子、数码产品抢手得很。

梦之岛数码港在节日期间，共销售3890.5万元，较去年同期增长22%。

国美、永乐和苏宁等家电卖场销售额，均较去年同期增长10%以上。

近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；

加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。

“三新”：

一是改革有新成效；

二是消费市场实现新突破；

三是农村市场取得新发展。

“三快”：

一是外向型商业发展快；

二是特色商业街发展快；

三是餐饮业发展快。

随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。

市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；

副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；

东区有丁村商圈、上马墩商圈；

北区有山北商圈；

西区有河埒口商圈；

南区有中桥商圈；

以及以长江路为核心的新区商圈。

无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。

截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。

如：

无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。

呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。

无锡大致有11个成型商圈

CBD商圈

CBD商圈包括了无锡最为繁华的10条商业街：

中山路、人民中路、人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪，他是无锡历史最早、商气最旺的商圈，是无锡最繁华的中央商务区。

火车站商业圈

历来人流量大的地方商业发达，而火车站是流动人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。

火车站商业圈主要由通运路和兴源路组成，是无锡历史较早的商圈之一。

五爱广场商圈

五爱广场商圈位于市中心的西面，以五爱广场为中心，辐射四周。

此商圈紧邻市中心，在市中心经济的影响、带动下，发展迅速，人气、商气两旺，并已形成了各具特色的商业中心，比如：

人民西路上以梦之岛为中心的数码、通讯中心；

五爱北路上餐饮业、休闲娱乐业繁荣。

五爱广场商圈由人民西路、五爱路、县前西街三条商业街组成，以五爱广场为核心。

其中，县前西街、人民西路分别与市中心区的县前东街和人民中路相连。

南门商圈

南门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、红星路、振新路、塘南路八条商业街组成，位于市中心区的东南角。

随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展。

特别太湖广场周边，南门商圈人气明显增强，商业氛围更加浓厚。

由于南门地区是传统居住聚集区域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为主要购买力支撑点，沿街和小区底层商铺较为普遍。

北大街商圈

北大街商圈由北大街、青石路、春申路三条商业街组成，位于市中心区的北面。

北大街商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈，区位优势明显，商业氛围成熟，人气很旺，发展潜力很大。

北大街商圈里有无锡地区闻名的酒吧、餐饮一条街的青石路（又名“欧风街”）和正在建设中的金太湖国际广场。

丁村商圈

丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路三条商业街组成，位于市中心区的东面。

丁村商圈是由江海东路、广瑞路、锡沪路组成的三角形商业圈。

三条街道各有特色：

江海东路是交通要道，车流量大，以汽车修理、汽车配件为主，其他店铺很少；

广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；

而锡沪路以装饰、建材为主。

丁村商圈是一个有特色的商业圈，人气虽然不如中心区及副中心区商圈那么旺，但因为专业性很高，竞争力却很强，具有一定影响力。

上马墩商圈

上马墩商圈是以上马墩为核心的商业圈，包括上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街位于市中心区的东面。

这里离市区较近，学前东路西与市中心区的学前街相连。

商圈内住宅区较多，会聚大量的人气、商气。

山北商圈

山北商圈由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路四条商业街组成，位于市中心区以北。

山北商圈以山北镇为中心，聚集了大量的居住区和工厂，是北区居民集中、最繁华的区域之一。

这里交通便利，工业发达，但没有形成较具特色的商业氛围。

河埒口商圈

河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖滨路、建筑路6条商业街组成，位于市中心区的西面。

河埒口商圈位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心；

西有梅园，北靠惠山及旅游胜地——锡惠公园，地理位置十分优越，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。

中桥商圈

中桥商圈由中南路、苏锡路、金城路三条商业街组成，位于市中心区的南面。

中桥商圈即为老中桥地区，属于老居民区，人口多、密度高，商业发展早，是一个成熟的商业圈。

新区商圈

新区商圈由旺庄路、长江路两条商业街组成，位于市中心区的东南面。

随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。

通过对7个区域、11个商圈的调查、分析可以看出，无锡商业发达，商业街密布，不少商业街商业特色明显，如：

崇安寺步行街、南禅寺步行街、青石路是集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性商业街；

健康路、后西溪共同打造服饰、布料为特色的商业一条街；

学前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街；

人民西路有以梦之岛为核心的数码电子、通讯中心；

江海东路、苏锡路以汽车业为特色的商业街；

锡沪路、长江北路、盛岸路、青祁路、金城路是以建材、装饰装潢、装饰材料为特色的商业街。

一般来说，比较繁华的商业街上餐饮、服饰都比较发达，这是为了满足人们的衣、食所需。

从商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业发展不平衡等情况，许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。

绝大部分商业街历史较老，因此道路狭窄、街道破旧、交通拥挤，严重影响了商业街的进一步发展。

另一方面，不同的商业形态反映了本商业街的繁华程度，比如中山路是无锡最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。

相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。

无锡档次比较高的商业都是集中在中山路和人民路，就是CBD商圈内。

其他的自发出现的商业圈的情况，比如说河埓口商圈，比如说南门地区，包括北门地方都会有这样的商圈，但是都没法形成这样一个比较繁华的商业中心，即使到目前为止，我们也看到无锡百货业的分布，基本上是集中在中山路上。

二、无锡商业发展现状及趋势

（一）概述

无锡作为中国十五个经济中心城市之一，突飞猛进的经济发展带来了无锡写字楼市场的繁荣，在传统主城区内聚集了摩天360、佳福大厦、泰翔大厦、国邮大厦、明珠大厦、财富大厦等几十家纯写字楼以及商住两用楼。

随着市政府的南迁以及滨湖、南长两大板块的逐渐成熟，河埒口CBD和太湖广场CBD转型为新的副市区商务中心，两地写字楼市场需求越来越旺盛

两大CBD掀起高端写字楼热潮

　　据悉，太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金，在五年内太湖广场周边的百米建筑将不少于30栋，大多为写字楼业态。

2009年，将有一大批高档写字楼率先出现在太湖广场CBD周围，其中总高181.6米的凯燕环球中心23-50层为豪华酒店公寓与写字楼，2006年9月28日封顶，将于2007年10月试运营。

　　规划为两栋百米大楼的燕莎购物中心总投资8亿元，业态包括百货商场和高级写字楼。

无锡茂业城总投资20亿元项目包括了购物中心、写字楼、五星级酒店和高级商务公寓。

无锡世贸中心于2006年8月开工建设，也将在2009年竣工。

另外，规划中无锡最高的摩天大楼“香港九龙仓大厦”功能定位为五星级酒店、商务办公、精品商业等，预计到2011年竣工。

　　河埒口中心商务CBD也吸引了一大批开发企业进驻开发商业写字楼项目，目前在建的有位于汽车西站对面的华邸国际大厦，体育中心附近的高档写字楼润华国际大厦已经开盘。

规划中的无锡万达广场也包括两栋智能化、生态化的高端商务楼。

　　业内人士指出，传统老城区写字楼的软件、硬件已经不能满足现在办公需求，加以城市扩张步伐加快，副市区新CBD的崛起必然带来庞大的商业经济链，太湖广场CBD和河埒口中心商务CBD作为城区经济发展的两大主翼，无论是供还是求，都必然是高端商务楼市场最为热门的区域。

三足鼎立写字楼市场竞争激烈

　　从区位来看，河埒口CBD和太湖广场CBD沿太湖大道只有4—5KM路程，相隔一条运河，如此近距离带来的是写字楼市场的激烈竞争。

　　业内人士分析认为，从规划来看，几年后南长区与滨湖区的写字楼市场将呈现三足鼎立态势，其中太湖广场高端项目最多也最具优势。

滨湖板块写字楼分两块，一是河埒口中心商务CBD，另一个则是体育中心周边的润华国际大厦、太湖明珠发展大厦以及联创大厦等写字楼项目。

“三足鼎立”带给写字楼市场将是激烈的竞争。

　　“成熟地段、优良环境、完善周边生活配套、优质智能化设施、优质物业服务是决定写字楼发展空间的关键因数。

无锡写字楼将面临硬件上智能化、科技化程度的挑战，软件上也要求物业管理水平必须跟上步伐，两大CBD写字楼在区位上不相伯仲，这就意味着在新概念方面谁做的更好，谁就拥有优势.

专家：

高端商务区现雏形带动楼宇经济高产

　　目前无锡主城区写字楼租金大概在每天1.2—l.5元/平方米左右。

中心商务区交通拥挤与停车位短缺的劣势随着城市的发展日益凸现，高档写字楼缺乏，低端楼盘内部装修陈旧，外部环境欠佳，相关数据显示主城区部分写字楼出租情况不如人意。

　　与无锡目前的经济发展相比，高端商务办公楼的市场空间巨大，由于太湖大道主干道的枢纽作用，河埒口CBD和太湖广场CBD紧靠主城却远离交通拥挤的困惑，自然环境与硬件条件有很大程度提升，带来的是办公向此转移，良好的办公环境与优秀的物业管理水平将不断拉动租金价格的上扬。

　　业内人士分析认为，未来几年内无锡的写字楼将面临更新换代，景观型智能化甲级写字楼、生态绿色商务写字楼将成为市场的主力军，将无锡写字楼的总体水平提升到一个新阶段。

以商业为主的两大CBD更多地建造高水平的写字楼，有利于加快产业转移，提升无锡楼宇经济的发展速度。

07年初无锡日报上对河埒口板块有如此介绍：

“河埒地区地区处于无锡城区与锡惠、蠡湖、梅园、马山等重要景区的连接地带，是锡城西郊的第一道风景。

在锡城总体规划中，该地区功能定位是城西主要生活区，承担商业、文化、休闲、娱乐等功能。

河埒地区改造的总体目标是建成繁华的城区副中心、高