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(4)宏观经济:

 

国民经济持续快速发展。

初步核算,2006年全市实现地区生产总值3300亿元,按可比价格计算,比上年增长15.3%。

按常住人口计算人均生产总值57709元,按现行汇率折算达7390美元。

第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8%,比上年提高1.0个百分点。

全市完成财政总收入517.35亿元

素数码相机、MP4等新颖时尚的电子、数码产品抢手得很。

梦之岛数码港在节日期间,共销售3890.5万元,较去年同期增长22%。

国美、永乐和苏宁等家电卖场销售额,均较去年同期增长10%以上。

近年来,无锡市抓住每一个发展机遇,立足加快结构调整和深化改革,加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐;

加快了外向型商贸流通业的建设,全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势,商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。

“三新”:

一是改革有新成效;

二是消费市场实现新突破;

三是农村市场取得新发展。

“三快”:

一是外向型商业发展快;

二是特色商业街发展快;

三是餐饮业发展快。

随着无锡商业经济的快速发展,商业地产发展迅猛,逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。

市中心区有以中山路为中心的CBD商圈,以火车站为核心的火车站商圈;

副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈;

东区有丁村商圈、上马墩商圈;

北区有山北商圈;

西区有河埒口商圈;

南区有中桥商圈;

以及以长江路为核心的新区商圈。

无锡规划建设特大城市以来,无锡的商业地产建设更是日新月异,大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。

截止到2004年10月,无锡在销商铺有28个,总面积近80万平米。

如:

无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。

呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。

无锡大致有11个成型商圈

CBD商圈

CBD商圈包括了无锡最为繁华的10条商业街:

中山路、人民中路、人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪,他是无锡历史最早、商气最旺的商圈,是无锡最繁华的中央商务区。

火车站商业圈

历来人流量大的地方商业发达,而火车站是流动人口高度集中的地方,人流量巨大,商机无限,无锡在很早以前就形成了以火车站为核心,辐射四周的商业圈。

火车站商业圈主要由通运路和兴源路组成,是无锡历史较早的商圈之一。

五爱广场商圈

五爱广场商圈位于市中心的西面,以五爱广场为中心,辐射四周。

此商圈紧邻市中心,在市中心经济的影响、带动下,发展迅速,人气、商气两旺,并已形成了各具特色的商业中心,比如:

人民西路上以梦之岛为中心的数码、通讯中心;

五爱北路上餐饮业、休闲娱乐业繁荣。

五爱广场商圈由人民西路、五爱路、县前西街三条商业街组成,以五爱广场为核心。

其中,县前西街、人民西路分别与市中心区的县前东街和人民中路相连。

南门商圈

南门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、红星路、振新路、塘南路八条商业街组成,位于市中心区的东南角。

随着无锡经济的快速发展,特大城市建设的推进,南门商圈日趋成熟,得到了前所未有的发展。

特别太湖广场周边,南门商圈人气明显增强,商业氛围更加浓厚。

由于南门地区是传统居住聚集区域,居民密度较大,因此南门商圈里的商业以当地居民为主要购买力支撑点,沿街和小区底层商铺较为普遍。

北大街商圈

北大街商圈由北大街、青石路、春申路三条商业街组成,位于市中心区的北面。

北大街商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈,区位优势明显,商业氛围成熟,人气很旺,发展潜力很大。

北大街商圈里有无锡地区闻名的酒吧、餐饮一条街的青石路(又名“欧风街”)和正在建设中的金太湖国际广场。

丁村商圈

丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路三条商业街组成,位于市中心区的东面。

丁村商圈是由江海东路、广瑞路、锡沪路组成的三角形商业圈。

三条街道各有特色:

江海东路是交通要道,车流量大,以汽车修理、汽车配件为主,其他店铺很少;

广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主;

而锡沪路以装饰、建材为主。

丁村商圈是一个有特色的商业圈,人气虽然不如中心区及副中心区商圈那么旺,但因为专业性很高,竞争力却很强,具有一定影响力。

上马墩商圈

上马墩商圈是以上马墩为核心的商业圈,包括上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街位于市中心区的东面。

这里离市区较近,学前东路西与市中心区的学前街相连。

商圈内住宅区较多,会聚大量的人气、商气。

山北商圈

山北商圈由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路四条商业街组成,位于市中心区以北。

山北商圈以山北镇为中心,聚集了大量的居住区和工厂,是北区居民集中、最繁华的区域之一。

这里交通便利,工业发达,但没有形成较具特色的商业氛围。

河埒口商圈

河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖滨路、建筑路6条商业街组成,位于市中心区的西面。

河埒口商圈位于滨湖区,东邻京杭大运河,南邻无锡新体育中心;

西有梅园,北靠惠山及旅游胜地——锡惠公园,地理位置十分优越,住宅区很多,人口密集,商业兴旺。

中桥商圈

中桥商圈由中南路、苏锡路、金城路三条商业街组成,位于市中心区的南面。

中桥商圈即为老中桥地区,属于老居民区,人口多、密度高,商业发展早,是一个成熟的商业圈。

新区商圈

新区商圈由旺庄路、长江路两条商业街组成,位于市中心区的东南面。

随着投资环境的日趋成熟,高科技产业中心及国际制造业基地的形成,新区的商业氛围越来越浓,逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。

通过对7个区域、11个商圈的调查、分析可以看出,无锡商业发达,商业街密布,不少商业街商业特色明显,如:

崇安寺步行街、南禅寺步行街、青石路是集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的综合性商业街;

健康路、后西溪共同打造服饰、布料为特色的商业一条街;

学前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街;

人民西路有以梦之岛为核心的数码电子、通讯中心;

江海东路、苏锡路以汽车业为特色的商业街;

锡沪路、长江北路、盛岸路、青祁路、金城路是以建材、装饰装潢、装饰材料为特色的商业街。

一般来说,比较繁华的商业街上餐饮、服饰都比较发达,这是为了满足人们的衣、食所需。

从商业布局来看,存在商圈数量少、商圈分布不均,商业发展不平衡等情况,许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。

绝大部分商业街历史较老,因此道路狭窄、街道破旧、交通拥挤,严重影响了商业街的进一步发展。

另一方面,不同的商业形态反映了本商业街的繁华程度,比如中山路是无锡最繁华的商业街,它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态,而且出现了大量的能承受高租金的商业形态,比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等,这些店铺装修精致,商品档次较高。

相反,在普通的商业街上,繁华程度不够,往往不会出现这些商业形态。

无锡档次比较高的商业都是集中在中山路和人民路,就是CBD商圈内。

其他的自发出现的商业圈的情况,比如说河埓口商圈,比如说南门地区,包括北门地方都会有这样的商圈,但是都没法形成这样一个比较繁华的商业中心,即使到目前为止,我们也看到无锡百货业的分布,基本上是集中在中山路上。

二、无锡商业发展现状及趋势

(一)概述

无锡作为中国十五个经济中心城市之一,突飞猛进的经济发展带来了无锡写字楼市场的繁荣,在传统主城区内聚集了摩天360、佳福大厦、泰翔大厦、国邮大厦、明珠大厦、财富大厦等几十家纯写字楼以及商住两用楼。

随着市政府的南迁以及滨湖、南长两大板块的逐渐成熟,河埒口CBD和太湖广场CBD转型为新的副市区商务中心,两地写字楼市场需求越来越旺盛

两大CBD掀起高端写字楼热潮

  据悉,太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金,在五年内太湖广场周边的百米建筑将不少于30栋,大多为写字楼业态。

2009年,将有一大批高档写字楼率先出现在太湖广场CBD周围,其中总高181.6米的凯燕环球中心23-50层为豪华酒店公寓与写字楼,2006年9月28日封顶,将于2007年10月试运营。

  规划为两栋百米大楼的燕莎购物中心总投资8亿元,业态包括百货商场和高级写字楼。

无锡茂业城总投资20亿元项目包括了购物中心、写字楼、五星级酒店和高级商务公寓。

无锡世贸中心于2006年8月开工建设,也将在2009年竣工。

另外,规划中无锡最高的摩天大楼“香港九龙仓大厦”功能定位为五星级酒店、商务办公、精品商业等,预计到2011年竣工。

  河埒口中心商务CBD也吸引了一大批开发企业进驻开发商业写字楼项目,目前在建的有位于汽车西站对面的华邸国际大厦,体育中心附近的高档写字楼润华国际大厦已经开盘。

规划中的无锡万达广场也包括两栋智能化、生态化的高端商务楼。

  业内人士指出,传统老城区写字楼的软件、硬件已经不能满足现在办公需求,加以城市扩张步伐加快,副市区新CBD的崛起必然带来庞大的商业经济链,太湖广场CBD和河埒口中心商务CBD作为城区经济发展的两大主翼,无论是供还是求,都必然是高端商务楼市场最为热门的区域。

三足鼎立写字楼市场竞争激烈

  从区位来看,河埒口CBD和太湖广场CBD沿太湖大道只有4—5KM路程,相隔一条运河,如此近距离带来的是写字楼市场的激烈竞争。

  业内人士分析认为,从规划来看,几年后南长区与滨湖区的写字楼市场将呈现三足鼎立态势,其中太湖广场高端项目最多也最具优势。

滨湖板块写字楼分两块,一是河埒口中心商务CBD,另一个则是体育中心周边的润华国际大厦、太湖明珠发展大厦以及联创大厦等写字楼项目。

“三足鼎立”带给写字楼市场将是激烈的竞争。

  “成熟地段、优良环境、完善周边生活配套、优质智能化设施、优质物业服务是决定写字楼发展空间的关键因数。

无锡写字楼将面临硬件上智能化、科技化程度的挑战,软件上也要求物业管理水平必须跟上步伐,两大CBD写字楼在区位上不相伯仲,这就意味着在新概念方面谁做的更好,谁就拥有优势.

专家:

高端商务区现雏形带动楼宇经济高产

  目前无锡主城区写字楼租金大概在每天1.2—l.5元/平方米左右。

中心商务区交通拥挤与停车位短缺的劣势随着城市的发展日益凸现,高档写字楼缺乏,低端楼盘内部装修陈旧,外部环境欠佳,相关数据显示主城区部分写字楼出租情况不如人意。

  与无锡目前的经济发展相比,高端商务办公楼的市场空间巨大,由于太湖大道主干道的枢纽作用,河埒口CBD和太湖广场CBD紧靠主城却远离交通拥挤的困惑,自然环境与硬件条件有很大程度提升,带来的是办公向此转移,良好的办公环境与优秀的物业管理水平将不断拉动租金价格的上扬。

  业内人士分析认为,未来几年内无锡的写字楼将面临更新换代,景观型智能化甲级写字楼、生态绿色商务写字楼将成为市场的主力军,将无锡写字楼的总体水平提升到一个新阶段。

以商业为主的两大CBD更多地建造高水平的写字楼,有利于加快产业转移,提升无锡楼宇经济的发展速度。

07年初无锡日报上对河埒口板块有如此介绍:

“河埒地区地区处于无锡城区与锡惠、蠡湖、梅园、马山等重要景区的连接地带,是锡城西郊的第一道风景。

在锡城总体规划中,该地区功能定位是城西主要生活区,承担商业、文化、休闲、娱乐等功能。

河埒地区改造的总体目标是建成繁华的城区副中心、高

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