最新地产销售培训大纲Word文档格式.docx
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充分利用手头现有客户,有重点选择部门客户直接上门约谈
7)滚雪球法:
充分利用“新—老—新—老”客户循环。
2、捕捉客户心理
怕
贪
希望
开发商实力不够
多送东西,一点点也行
或自用或投资,都有一个梦
承诺不兑现
觉得发展商或多或少让点
合同于己不利,不能及时交付
质量不过关
少面积
不能按揭
不划算
3、接近顾客要诀
1)夜郎型
特点:
生性高傲,说话居高临下,不容别人有反对意见,拒人千里之外
方法:
恭谨而不卑不亢,对正确意见稍加恭维,以适应其心理,但不轻易让步
2)挑剔型
既有合理要求,也有过分要求,喜欢无休止挑剔,稍做解释就行
尽量少说话;
关键东西用事实来澄清;
如果挑剔中有问题,抓住问题,给予耐心解答,甚至说明挑剔不正确点
3)胆怯型
性格比较躁,或者心境、身体不佳,说话急躁,易发脾气
忍,尽量用温和、热情以及谈笑风生来与其交谈;
对其意见、耐心、合理解释。
注意以柔克刚。
4)自私型
挑剔同时有很多不合理要求,斤斤计较
耐心,就事论事,不挖苦;
用事实拒绝其不合理要求,并说明在质量上了工夫。
5)多疑型
缺少商品基本知识,有过购物吃亏经历,对一切怀疑
诚恳鼓励其说出疑点,然后细致作好推销介绍。
用事实说话,并例子证明。
6)沉稳型
老持沉重,一向三思
沉稳周全,慢点讲,留有余地
7)独尊型
自以为是,夸夸其谈
洗耳恭听,稍加应和,委婉更正和补充
8)率直型
性情急躁,褒贬分明
保持愉快,避锋芒,以柔克刚,设身处地为其现策
9)犹豫型
患得患失,优柔寡断
边谈边察色,捕捉其矛盾心理,有的放矢,抓住要害,晓之以利,促发购买冲动
4、促成成交手段
●钓鱼促晓法:
让其得利,来吸引、促成交易
●感情联络法:
投感情所好,帮助实现其需要,使双方有亲和需求满足感,促发认同感
●动之以利法:
通过提问、答疑、算帐等向其展示购买商品到来好处
●以攻为守法:
估计有反对意见,抢在它前提出并针对性阐述,发动攻势
●从众关联法:
制造人气或成交有效氛围,让客户有紧迫感
●引而不发法:
正面推销没有效得情况下,可以找到让顾客感兴趣话题而广泛交流,并做适当暗示,让其领悟到好处
●动之以诚法:
抱着真心诚意,没有办不成心态
●帮客权衡法:
积极介入,帮助顾客将某些比较明显利弊加以分析
●失心心理法则:
既害怕物不所值,又担心不当机立断,就会失去
●期限抑制法:
利用或者制造一些借口或者客观原因,临时设置有效期,降低期望,在设定范围和期限内作出回答。
●欲擒故纵法:
利用其戒备心理,采取“条件不够,不强求成交”宽松心态,促其迎合。
●激将法:
出现购买信号,但又犹豫不诀,不直接鼓励购买。
而用语气和语言暗示对方缺少客观或者主观条件,为维护自尊购买。
5、经验总结:
1)信心建立
●强记楼盘资料
●假定客户独成交
●配合专业形象
2)正确心态
●职业心态(客户引发兴奋)
●衡量得失(辨证心态)
●正确对待被人拒绝(识别真拒绝和假拒绝)
3)对待客户的心态
●销售针对客户需求
●反对夸大其词
三、成功促销的五大关键
1、初步接触
要求:
●站姿正确、双手自然摆放,保持微笑,正面对客人
●站姿适当位置,掌握时机和客户主动接近
●与客户谈话,保持目光接触,精力集中
●慢慢后退,让客户随便参观
最佳接近时间:
●客户长时间端详模型或者展板
●注视模型后,抬头
●当客户突然停下脚步
●当客户目光搜寻时
●与销售人员目光相接时
●当客户需求帮助时
备注:
●不理睬客户
●态度冷漠
●程序性回答
●过分热情
2、揣摩客户需要
●观察客户动作和表情,是否对楼盘感兴趣
●询问客户需要,引导客户回答
●精神集中、专心听意见
●对客户问题积极回答
提问:
●你渡假还是养老
●你喜欢那种类型的楼?
●你要求多大面积?
3、成交
●观察顾客对楼盘关注情况,确定购买目标
●进一步强调该单位优点以及带来好处
●帮助客户明智选择
●让其相信购买行动是正确的
成交时机:
●顾客不再提问,进行思考
●话题集中在某单元
●不断点头你的介绍
●开始关心售后服务
●客户与朋友商议时
成交技巧
●不再介绍其他单位,让客户目标集中在目标单位
●强调购买带来好处
●强调优惠期,过期不候
●强调单位不多,加上销售好
●强迫客户购买
●不要表示不耐烦
●必须大胆提出成交
●注意成交信号
●进行交易,干脆
4、售后
●保持微笑,态度认真
●身体前倾,表示兴趣和关注
●细心聆听客户问题
●表示乐意提供帮助
●提供解决方法
●熟悉业务知识
●不要对客户不理睬
●表现漫不经心
5、结束
●保持笑容,保持目光接触
●未确定问题确定回复时间
●提醒客户是否遗留东西
●让客户先起身提出走要求,再起身
●目送或自送到门口
●说道别
●不匆忙送客
●冷落客户
●作好最后一步,带来更多生意
四、成功销售要点剖析
1、热爱本职工作
2、不辞辛苦,加班、工作有方
3、成功的强烈欲望
4、乐观态度
5、丰富的知识
6、珍惜时间(2/8)
7、提出问题并倾听,发现客户需要
8、愿意为客户服务
9、作好生理和心理准备
五、解决临门疲软以及对策
1、缺乏服务意识和工作热情
●转变观念,充分认识到服务地位,充满激情
●热情发自内心
2、缺乏专业知识
3、缺乏心理分析能力和语言处理技巧
●时刻观察,准确心理判断
●选择适当语气、语调、措辞与不同客户交流
●方法:
⏹作好品质准备:
良好心理素质和道德品质
⏹作好知识上准备
第二部分优秀团队组建
一、优秀销售人员招聘
1、优秀销售人员必备素质(三项品质)
●同情心:
设身为人想
●自我驱动力:
迫切完成销售的个人需求
●精力充沛、自信、渴望成功、愿意迎接挑战
2、优秀销售人员的基本素质
●专业素质
⏹了解公司、历史、价值观、售后服务内容、方向
⏹了解房地产和常用术语
⏹了解客户特性以及购买心理过程(求实、求新、求美、求名、求利、偏好、自尊等)
⏹了解市场营销基本知识(产品策略、价格策略、营销渠道、促销组合)
●综合能力
⏹洞察力
⏹语言运用能力
◆态度要好,有诚意
◆突出要点和重点
◆表达恰当,语气委婉
◆语调柔和
◆配合气氛
◆不夸大其辞
◆留余地
⏹社交能力
◆让人感到愉快能力
◆处理争议能力
◆控制气氛能力
⏹良好品质
◆从公司角度看(忠诚、敬业、有能力、知识丰富)
◆销售人员任务(确定客户需要、说明楼盘如何配合需要、获得客户合约、处理异议、激烈竞争下推销、每日例行工作、通过交谈让客户好感)
◆销售人员素质(上进、洞察力、忍耐性、积极性、容易接近、精力充沛等)
●应克服毛病
⏹言谈侧重道理
⏹喜欢随时反驳
⏹谈话无重点
⏹言不由衷的恭维
⏹懒惰
二、优秀销售人员形象礼仪
1、仪容仪表
男性
女性
服饰
衣着干净、整洁;
扣好领带、领结、领花;
西服不过长或短;
袖口不过肥;
穿西装穿皮鞋。
西装上口袋不装东西、上衣领子不乱别东西;
装饰应少。
皮鞋保持干净。
领带夹位置正确
西服稍短些;
如果配裤子则稍长;
穿西装不穿花袜子。
袜子不露出裤子或裙子外
头发
头发常修剪,发脚不遮盖耳部和触及衣领,不留胡须。
每天修脸,以没有胡茬为宜
化淡装,粉底不能太厚,且均匀,与皮肤底色相配,不用有刺激气味强的香水
装饰
男员工隔日刮脸,但不化装
头发常洗,上班前梳理整齐,不批发,可加少量头油,无头
2、行为举止
A、站资
(1)躯干:
挺胸、收腹、紧、颈项端正、微收下颌
(2)面部:
微笑,目视前方
(3)四肢:
两臂自然下垂,两手伸开,手指在裤缝处;
两腿绷直,脚尖距和肩同宽,脚尖微向外分
B、坐姿
(1)眼睛直视前方,用余光注视座位
(2)轻轻走到座位正面,轻轻落座,避免动作太大
(3)当客人来访,应放下手中事情,当客人坐下后才坐
(4)生客坐椅子1/3;
熟客可2/3处
(5)女士落座应将裙子轻向前拢,以免褶皱或者不雅
(6)两手平放两腿间,不托鳃、玩弄物品或小动作
(7)两腿自然平放,不二郎腿。
男两腿间容一个拳头,女士并拢。
脚不乱动
(8)从座位左侧站起,动作要轻
(9)离位时,将座位轻抬到原位,再轻轻落下,忌拖、拉、推
C、动姿
(1)步伐适中,女性多用小步。
忌奔跑、流星步、脚镲地
(2)行走时上身保持站姿
(3)走廊、楼梯靠左行
(4)不排行,若需要不超三人
(5)遇到客人主动让步
(6)在单行的门口,应主动让步
(7)走廊步行不超过前面人,如果超过应说对不起
(8)与人对面察过,主动侧身,问好
(9)给客人做向导,应在前两步远侧引导
(10)工作时不做怪样
(11)不在营业场所吃饭或吸烟
(12)三轻:
说话、走路、操作
……
三、售楼人员定位和职责
1、定位
1)企业形象代理人:
职员制造公司
2)信息传递者:
发展商实力、楼盘功能素质、价格、促销优惠
3)客户专业顾问:
地段考察、楼盘比较、户型评价、建筑结构识别、区位价值判断、住宅品质检测、价值推算、面积测量、合同签署
4)楼盘推荐专家:
相信公司、相信产品、相信推销产品
5)反馈信息媒介:
6)信息收集者:
2、职责、要求
1)常规职责
2)营业前准备以及售楼部工作
服务标准
目标
避免
售
楼