中国农业银行经营性物业贷款管理办法.docx

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中国农业银行经营性物业贷款管理办法

中国农业银行经营性物业贷款管理办法

第一章总则

第一条　为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷

款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会

有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条　本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，

经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业

营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPINGMALL（大型购物中

心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。

经营性物业贷款是

指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以

其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还

款来源的贷款。

第三条　发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规

定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。

第二章贷款对象和用途

第四条　贷款对象。

借款人必须经有权部门批准成立并依法持

有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经

营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有

独立的处置权。

第五条　贷款用途。

经营性物业贷款可用于借款人生产经营中

合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债

性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值

资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置

换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用

途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章贷款条件和申请资料

第六条　贷款条件。

（一）借款人须具备的基本条件：

1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用

等级原则上在 A+级（含）以上，无不良信用记录；

2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良

好；

3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的

房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

4.所有者权益在8000万元（含）以上；

5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；

6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；

7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款

抵押物；

8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的

资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营

收入、支出款项的封闭式监管；

9.中国农业银行规定的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：

1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，

经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；

2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或

开发区等城市经济中心地段。

物业所在区域交通便捷，人流、物流、

车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。

世界五百强企业

入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；

3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证

但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所

在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店

管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级

（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出

租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应

不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租

率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；

4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用

权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓

储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；

5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；

市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有

利于整体处置。

第七条　贷款申请资料。

借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企

业需提供开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性

物业抵押的决议；

（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近

三年财务报表及最近一期的财务报表；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产

所有权证等权属证明文件；

（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金

流有重大影响的文件与资料；

（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；

（九）中国农业银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章贷款额度、期限、利率和科目

第八条　贷款额度。

经营性物业贷款的额度根据物业可用于还

贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高

不超过抵押物评估价值的70%。

第九条　贷款期限。

经营性物业贷款期限最长不超过10年，具

体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期

经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。

贷款

期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩

余使用年限。

第十条　贷款利率。

按照中国农业银行相关利率政策执行。

第十一条　贷款科目。

经营性物业贷款在房地产开发贷款科目

中核算反映。

第五章贷款担保方式

第十二条　经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经

营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）

押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担

保。

第十三条　对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定

办理应收账款质押。

第十四条　非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额

度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业

贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。

第十五条　经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵

押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时

须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。

置换他行

贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于

悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定

我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺

位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。

第十六条　为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低

租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租

人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第十七条　为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，

应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。

第六章贷款调查和评估

第十八条　经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全

性调查和效益性调查。

调查主要包括以下内容：

（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否

真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。

（二）物业的权属状况。

物业是否经竣工验收合格、是否取得

产权证，物业设定抵押情况。

（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付

方式。

调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支

付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支

付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导

致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。

（四）租约情况。

调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在

损害我行利益的条款。

要特别注意承租人依法享有的承租权、优先

购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难

易程度作必要的预估。

（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。

是否存

在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖

欠租金等情况。

（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、

转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。

（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物

业的经营特征相符。

（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物

业经营的影响。

（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经

营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和

现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否

具备综合还款能力。

第十九条　贷款评估应重点评估以下内容：

（一）借款人评价：

包括借款人的组织形式、股权结构、经营

业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：

包括抵押物的出租经营情况、实际建造或

购置成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：

包括财务效益预测、现金流量预测及偿

债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除

定期大修和日常维护成本。

第二十条　经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）

以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或

市场法。

采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。

对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最

低可放宽到7%：

1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；

2.信用等级 AA 及以上，无不良信用记录；

3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，

资产负债率低于75%。

第七章贷款审查、审批、发放和偿还

第二十一条　对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度

办法执行。

第二十二条　贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险

费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于

我行贷款期限。

物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购

买方式，采用按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订

覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。

第二十三条　经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内

容：

（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵

押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借

款人补充抵押物或收回相应贷款。

（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的

情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、

利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定

采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物

等措施。

（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我

行可依法处置抵押物。

（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以

变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。

经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先

用于偿还我行贷款。

第二十四条　对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生

的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，

有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，

但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。

第二十五条　还款方式。

在贷款发放前，要根据物业现金流情

况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，

考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的

宽限期。

采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经

营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。

第二十六条　我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行

应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。

借款人提前还款的，

需提前一个月