土地增值税的计算公式及9个实例79020Word格式文档下载.docx

土地增值税的计算公式及9个实例79020Word格式文档下载.docx

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增值率小于或等于50%

30%

2

增值率大于50%小于或等于100%

40%

5%

3

增值率大于100%小于或等于200%

50%

15%

4

增值率大于200%

60%

35%

例1：

我公司开发的一个房地产开发工程已经开工结算，此工程已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开场开发此工程，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的本钱为每平米1,500元，不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。

已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除工程金额

1、购置土地使用权费用：

300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的本钱：

1,500元×

10,000平方米＝1,500万元

3、计算加计扣除：

〔300＋1500〕×

20％＝1800×

20％＝360万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：

10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：

170万元

扣除工程金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入＝4,000元×

10,000平方米＝4,000万

增值额＝商品房销售收入－扣除工程金额合计

＝4,000－2,510＝1,490万元

第三步，确定增值率

增值率＝1,490／2,510×

100％＝59.36％

增值率超过扣除工程金额50％，未超过100％

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额＝增值额×

40％－扣除工程金额×

5％

＝1,490×

40％－2,510×

＝596－125.50

例2：

企业开发房地产获得土地使用权所支付的金额为1000万元；

房地产开发本钱6000万元；

向金融机构借入资金利息支出400万元〔能提供贷款证明〕，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；

该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；

该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=〔400-100〕+〔1000+6000〕×

5%=650〔万元〕

例3：

某企业转让一栋旧仓库，获得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。

该仓库原造价400万元，重置本钱800万元，经评估该仓库六成新。

该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？

收入总额=600〔万元〕

扣除工程合计=800×

60%+32=512〔万元〕

增值额=600-512=88〔万元〕

增值额占扣除工程比例=88÷

512×

100%=17.19%，适用税率为30%。

应缴纳土地增值税税额=88×

30%=26.4〔万元〕

例4:

某房地产开发企业转让一幢写字楼获得收入1000万元。

该企业为获得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发本钱为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产工程计算分摊银行借款利息，该工程在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。

该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？

扣除工程金额=50+200+〔200+50〕×

10%+60+〔50+200〕×

20%=385〔万元〕

增值额=1000-385=615〔万元〕

增值率=615÷

385×

100%=159.74%

应纳税额=615×

50%-385×

15%=249.75〔万元〕

例5:

2021年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，获得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，获得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。

该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？

扣除工程金额=1200+40+35=1275〔万元〕

增值额=1800-1275=525〔万元〕

增值率=525÷

1275×

100%=41.18%

应纳税额=525×

30%=157.5〔万元〕

例6：

某公司销售一栋已经使用过的办公楼，获得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。

经房地产评估机构评估，该楼重置本钱价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。

该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？

扣除工程金额=800×

50%+30=430〔万元〕

增值额=500-430=70〔万元〕

增值率=70÷

430×

100%=16.28%

应纳税额=70×

30%=21〔万元〕

例7：

某县城一家房地产开发企业2021年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：

80%的建筑面积对外销售，获得销售收入7648万元；

其余局部暂时对外出租，本年度内获得租金收入63万元。

与该住宅楼开发相关本钱、费用有：

〔1〕支付土地使用权价款1400万元；

〔2〕获得土地使用权缴纳契税42万元；

〔3〕前期拆迁补偿费90万元，直接建筑本钱2100万元，环卫绿化工程费用60万元；

〔4〕发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元〔利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按工程计算分摊〕。

当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1、该房地产开发企业2021年度应缴纳的营业税、城市维护建立税和教育费附加共计多少万元？

营业税、城市维护建立税、教育费附加

=7648×

5%×

〔1+5%+3%〕+63×

〔1+5%+3%〕 

=412.99+3.40=416.39〔万元〕

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除工程金额共计有多少万元？

价款=1400×

80%=1120〔万元〕 

开发本钱=〔42+90+2100+60〕×

80%=1833.6〔万元〕 

开发费用=〔1120+1833.6〕×

9%=265.82〔万元〕 

税金=7648×

〔1+5%+3%〕=412.99〔万元〕 

加计扣除=〔1120+1833.6〕×

20%=590.72〔万元〕 

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14〔万元〕

3、2021年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？

增值额=7648-4223.14=3424.86〔万元〕 

增值率=3424.86÷

4223.14×

100%=81.10% 

应纳土地增值税额=3424.86×

40%-4223.14×

5%=1158.78〔万元〕

4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？

〔不考虑房产税、印花税〕。

应纳所得税额=〔7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78〕×

25%=520.56〔万元〕

某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，获得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。

该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发本钱2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。

转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？

1、应缴纳营业税=9500×

%=475〔万元〕

2、应缴纳城建税、教育费附加=475×

〔5%+3%〕=38〔万元〕

3、扣除工程金额=1000+2000+〔1000+2000〕×

10%+475+38+〔1000+2000〕×

20%=4413〔万元〕

4、增值额=9500-4413=5087〔万元〕

5、增值率=5087÷

4413×

100%=115.27%

6、应纳税额=5087×

50%-4413×

15%=1881.55〔万元〕

例8:

2021年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，获得转让房价款24万元。

经评估，该住房的重置本钱为20万元，成新度为70%。

住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。

王某应缴纳多少土地增值税？

从2021年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

例9：

某中外合资房地产开发公司，2021年发生以下业务：

〔1〕1月份通过竞拍获得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；

〔2〕以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；

〔3〕普通标准住宅楼开发本钱300万元，写字楼开发本钱620万元；

〔4〕分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊；

〔5〕9月初全部开工验收后，公司将住宅楼出售，获得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元；

〔6〕9月底将写字楼与别人联营开设一商场，共同承当经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。

其他相关资料：

该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；

假如代收费用计入房价像购置方一并收取，那么可转让房地产获得的收入计税，相应地，在计算扣除工程金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

〔1〕公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除工程金额是多少万元？

〔2〕该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？

〔3〕公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除工程金额是多少万元？

〔4〕公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？

〔1〕应扣除的土地使用权的金额=〔600+24〕×

1÷

2=312〔万元〕

开发本钱=300〔万元〕

公司缴纳土地增值税时应扣除的