哈尔滨市天洋华府项目策划报告Word文件下载.docx

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全市人口941．1万，其中市区人口307．4万。

各区（市）2001年末总人口数：

◆南岗区 

88.45万人

◆道里区 

65.79万人 

◆道外区 

35.90万人 

◆太平区 

34.45万人 

◆香坊区 

32.30万人 

◆动力区 

34.81万人 

◆平房区 

15.69万人 

4．交通条件：

哈尔滨市为黑龙江省的省会城市，是黑龙江省的交通枢纽，交通可谓四通八达。

5．自然资源：

哈尔滨盛产大稻、小麦、大豆、玉米、高粱、药材等。

哈尔滨市旅游资源十分丰富，主要包括冰雪旅游、生态文化游、城市风光游、民族风情游、金源文化旅游等，是全国最主要的冰雪旅游胜地。

2001年接待国内外旅游者1154.0万人次，其中：

接待海外旅游者17.0万人。

旅游总收入55.7亿元。

（二）经济概况

1．宏观经济

2000年全市国内生产总值达1120．1亿元，比上年增长11．2%。

其中一、二、三产业分别增长4．6%，13．4%及12%；

2．农业

农村经济稳步发展。

实现农林牧渔业总产值295．4亿元，比上年增长5．2%，其中：

农业产值157．8亿元，下降0．5%。

3．工业

工业经济快速稳定发展。

全市实现工业增加值318．4亿元，比上年增长12．1%。

主要工业产品产量：

2001年

比上年增长（%）

卷烟

23.1万箱

-12.8

啤酒

74.3万吨 

5.6

原油加工量

239.1万吨

24.5

发电量

93.8亿千瓦小时 

5.0

汽车

15.5万辆 

11.0

化学原料药

2371.0吨

12.8

中成药

4356.0吨 

17.0

乳制品

11.2万吨 

31.1

水泥

339.6万吨

3.1

发酵酒精

4.8万吨

2.0

煤气

5.4亿立方米 

9.0

电站锅炉 

9033.0蒸吨

-2.2

电站汽轮机

183.0万千瓦

16.8

内燃机

708.0万千瓦

19.6

轴承

5729.0万套

12.1

工业经济效益明显提高。

全市规模以上工业企业实现利税总额42.6亿元，比上年增长12.6%，利润总额5.4亿元，增长52.8%；

亏损企业亏损额下降4.8%。

经济效益综合指数为77.0，比上年提高2.9个百分点。

2000年，全市工业总产值完成1101亿元。

4．固定资产投资

固定资产投资高速增长。

全社会完成固定资产投资311.8亿元，比上年增长22.9%。

5．建筑业

竣工房屋建筑面积1903.7万平方米，比上年增长7.1%。

基本建设、更新改造和其它投资竣工项目650个。

全市现有建筑业企业730个，实现增加值74.7亿元，比上年增长19.3%。

6．开发区发展壮大。

经济技术开发区和高新技术产业开发区合并后，累计共批准企业3216家，现有外资企业257家。

7．金融、证券和保险业

金融保险业实现增加值45.6亿元，证券市场发展日趋规范。

财产险保费收入6.0亿元。

二、房地产总体市场态势

从我国宏观经济发展来看，房地产业发展作为朝阳产业，正处于蓬勃向上的发展阶段。

●房价稳步攀高，居住消费快速增长——房地产业发展周期，一般5—6年为一周期，94年进入低谷后至99年、2000年进入新一轮发展周期。

哈尔滨市2001年居民住宅开支比同期增长了33个百分点，成为居民消费支出增长最快部分。

●全国房地产市场相继进入良性运转，市场交易积极——国家景气检测中心最新（2000/12）统计，2000年1-9月份统计表明，当年的销售面积在近六年来第一次超出竣工面积，表明市场开始消化积压房。

同时，根据该中心对20万户居民调查报告，统计有70%以上的人认为房地产市场价格将呈持平或上涨趋势，表明人们不在观望，而是积极进入房地产交易市场。

●中国加入WTO，经济与世界接轨，房市与经济共荣——中国正式加入WTO，短期虽对房地产业无直接影响，但随着国民经济的加快发展，居民收入的提高，会刺激房地产市场促进繁荣。

●社会环境良好和多元化交汇融合的人文优势——完善市政配套设施，改善生态环境和人居环境，完善交通体系等。

城市发展的软环境初步优化，为生产要素流动和重组、企业迁入等提供了有利条件，极大增强了城市的吸引力和辐射力。

较强的文化亲和力，良好社会环境和文化强力吸引外企进入，周边城镇人财物向中心城市聚集，从而扩大城市规模，增加城市人口，为休闲娱乐提供稳定客源。

●居民收入水平提高，消费结构发生变化，住宅消费将成为排浪式消费的第二浪——随着经济的发展，社会消费行为开始发生变化。

以家用电器为主要内容的第一次消费结构剧变期结束，进入了居民消费结构变动平缓的储蓄准备期。

城市居民经济收入逐年增强，购买力旺，恩格尔系数呈下降趋势，可说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势突显，排浪式第二次消费高潮将以住宅消费为主流。

●受金融政策拉动及十五计划对房地产业发展目标影响，使哈尔滨市房地产市场日趋活跃——随着我国住房制度改革进一步深化，个人购房逐渐成为房地产市场消费主体，不同档次、不同规模的楼盘不断涌现，在满足不同层次购房者对产品需求的同时，为购房者提供了多层次的供房体系逐步健全，灵活多样的金融服务体系的建立，在很大程度上刺激住宅消费，促进整个住宅产业链的良性发展。

三、哈尔滨市房地产总体市场

1、哈尔滨市市房地产起步较晚，整个房地产市场呈缓慢上升趋势。

2、目前哈尔滨市房地产市场呈现如下特征：

1）市场整体仍属起步阶段

今年上半年我市房屋交易量有明显上升趋势，全市房屋上年年成交额达50.5亿元，比去年同期有大幅增长。

市房产交易中心统计的数字显示，至今年上半年的房屋交易中，存量房屋交易成交金额13.9亿元，比去年同期增长69.7%；

商品房成交易额为23.9亿元，比去年同期增长57.4%。

开发区房地产分局的统计数字显示，开发区上半年商品房交易额为10.2亿元，存量房交易额为2.3亿元，从中可以看出，我市除开发区以外，二手房的交易也增势迅猛。

据业内人士分析认为：

成效额上涨的主要原因仍来自于政策面的刺激、国家购房手续费下调、我市房改力度的加大、拆迁货币化的落实、抵押贷款利率的下调和登记费下降是经济环境的优势，促使消费者掏出更多的钱购买房产，此外，这还与外来人口到哈市购买商品房，可在哈市落户政策有关。

从城市经济发展水平和城市面貌来看，现阶段哈尔滨市房地产市场刚刚启动，总体表现为：

集资房、福利房、商品房共存于市场；

土地供应尚未完全市场化；

2）整体营销策划水平仍很低

表现在市场无热点，整合营销上处于被动等销、迎合销售阶段，对消费者前瞻性引导不够；

缺乏整体的营销思路，宣传手法单一；

产品同质化严重；

3）发展商整体操作水准低

整体操作基本属于原始的运作模式，没有引入创新型的理念和炒作方式。

4）房地产服务意识差

主要表现在通路方面：

部分售楼处远离项目现场，造成销售渠道不通畅；

售楼人员服务水平差；

销售现场销售道具不完备，销售气氛不浓

5第二部分哈尔滨市高新技术开发区分析

一、“老商圈”还能繁荣多久

道里、道外、南岗曾被称为本埠商业金三角的传统商业中心区，但这一格局早就因道外区原有几大商场的不景气而被打破。

目前再提及哈市的商业中心，人们首先想到的便是道里区中央大街附近和南岗区大直街、奋斗路一带。

我市传统的消费习惯和对商场品牌的认可程度，决定了老商业区还有繁荣的可能，但因其楼宇多建于数十年前，建筑特点和内部构造无论怎样改造也是显得老派，难以同新型现代化商场的内涵和外延挂上边。

另一个不能回避的事实是，密集林立的楼宇、寸土寸金的地价已经限定了老商业区再发展的空间，而且多年未变的商服设施和经营格局，导致老商业再有所突破有一定的困难。

但是，现代化的大都市需要有现代化的商业购物中心，当素以敢穿、爱穿闻名的哈尔滨人为了买几件衣服无奈南下北京、上海时，我们不禁要感叹——

二、新商业该出现在哪儿

在国外和我国的一些大城市，都存在着城市会展经济带动周边区域经济发展的现象，像北京的亚运村和奥运展馆，带动起一个个新兴的现代化商业中心的实例就在我们的眼前。

哈尔滨市将诞生一座占地面积63公顷的大型现代化国际会展中心，而其地址便选在已初具现代化城区规模的哈尔滨开发区内。

那么，让我们就从商业发展的角度先看一看这一区域的潜力吧。

据统计，开发区地域内有居民小区35个，正建设中的住宅小区有5个，这些住宅小区中有7处为高档住宅区，总计居住人口近50万人，另外该区域内现有企业38家，宾馆饭店13家，已成形的农贸市场1处，大小医院有7个，建材市场两处，大中学校4所，黑龙江省的代表性建筑龙塔位于该区域之中。

对该区域的消费潜力作进一步调查后发现，此范围内有12处居民小区为工薪阶层居住，6处小区为白领阶层居住。

在开发区内，高消费人群约占总人数的15%。

其周边交通便利，毗邻三环，新开通的红旗大街、景观大道和开发区内宽敞的条条大路，都让人感受到现代化城市交通的顺畅气息。

三、新商圈可能落户开发区

市场经济专家指出，随着城市交通的发展，现代人购物并不一定非在家门口，到有一定特色的商业中心区购物已成为一种时尚；

购物的目的也不再是仅仅为了满足生活的需要，购物的过程更应该是体验快乐和享受生活的过程。

消费者这种新型的购物心理，就对购物的环境有了较高的要求，而老商业区拥挤的街道和落后的建筑风格，已不能给消费者赏心悦目的美感。

所以一旦新的商业中心以现代化的周边环境和亲情化的服务形式出现之际，便很容易在短期内获得消费者的认可。

从而改变我市商业中心的原有布局。

据了解，现阶段已有不少跨国商业公司看中ꗬÁ

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当然结合当地民风及自然条件，应更充分的考虑到购房者（消费者）中为了追求适居标准，同时提高自己的生活品质。

从市场了解，就目前开发商追求小区绿化配套设施、硬件设置仍廖廖无几，从目前市场面反映强烈的仍是上市的东方集团和人和集团。

新经济生活对房地产的需求产生巨大生机，房地产作为新经济中重要的物质承载者及客户终端，显现出市场较大的商机，智能物业能够提供自动化、信息化服务的办公楼及住宅。

新经济对这种类型的房地产的需求量很大，给这类房地产带来生机。

孵化器功能房地产新经济初期，有许多处于创业阶段的中小科技企业，它们需要一批拥有高质量硬件及软件的孵化用房，社区信息化带来折巨大终端财高，对住宅小区进行信息化改造，注意指（宽带入户），小区中的住房成了新经济中巨大终端财富，这些财富可以通过与专业信息服务商合作，或自己经营来实现价值。

第三部分项目分析

一、项目概况