精品舞阳国际城建设项目的可行性研究报告Word格式.docx

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1.3.1建设单位概况2

1.3.2建设规模与内容3

1.3.3建设地点3

1.3.4配套基础设施现状3

1.3.5环境保护4

1.3.6项目实施进度4

1.3.7投资估算及资金筹措4

1.4主要技术经济指标4

1.5结论及建议5

第二章建设背景和必要性6

2.1项目建设背景6

2.2项目建设的必要性7

第三章发展规划产业政策、行业准入及市场分析9

3.1房地产业发展趋势9

3.2产业政策分析12

3.3行业准入分析19

3.4近期全国房地产行业态势21

3.5项目所在地区宏观经济分析23

3.6舞阳房地产市场分析24

3.7市场分析结论26

第四章项目选址与建设条件27

4.1项目选址27

4.2建设条件27

4.2.1自然条件27

4.2.2基础设施条件28

4.2.3主要建筑材料来源、供应29

第五章建设方案30

5.1总体规划30

5.1.1规划依据30

5.1.2小区规划原则30

5.1.3总体规划设计31

5.2建筑设计32

5.2.1设计依据32

5.2.2设计原则32

5.2.3功能设计33

5.3结构设计34

5.3.1设计依据34

5.3.2抗震设计及荷载取值34

5.3.3结构材料34

5.3.4结构选型35

5.4公用工程36

5.4.1给水系统36

5.4.2室外消防系统38

5.4.3排水系统39

5.4.4雨水系统39

5.4.5电气设计40

第六章节能、节水43

6.1必要性43

6.2节能措施43

6.2.1建筑节能43

6.2.2智能化管理节能45

6.2.3设备节能46

6.3节水措施46

6.4能源管理47

第七章环境保护48

7.1建设地点环境现状48

7.1.1编制依据48

7.1.2环境保护目标48

7.1.3环境质量标准49

7.2项目建设对环境的影响及防治措施49

7.2.1施工期对环境影响及治理措施49

7.2.2使用期对环境影响及治理措施51

7.3绿化52

7.4环境评价52

第八章劳动安全卫生54

8.1危害因素及危害性分析54

8.2劳动安全55

8.3卫生措施56

第九章组织机构与人力资源配置58

9.1组织机构设置58

9.2公司各部门职能58

9.3劳动定员61

9.4员工培训62

第十章项目实施进度65

10.1项目实施65

10.2项目实施进度安排66

10.3项目实施进度控制措施66

第十一章项目招投标69

11.1招标原则69

11.2招标依据69

11.3招标条件69

11.4招标范围70

11.5招标程序70

11.6招标组织方式71

11.7投标72

11.8开标、评标和中标73

第十二章投资估算及资金来源74

12.1投资估算74

12.1.1估算说明74

12.1.2工程建设投资估算74

12.2项目总投资构成75

12.3资金筹措76

第十三章财务分析77

13.1分析评估依据77

13.2销售收入、营业税金及附加估算77

13.2.1销售收入估算77

13.2.2税金及附加78

13.2.3销售期费用（经营成本）估算78

13.3现金流量分析78

13.4投资利润率79

13.5财务分析结论79

第十四章风险分析81

14.1风险因素分析81

14.2风险控制82

第十五章结论与建议84

15.1结论84

15.2建议84

附表：

1、投资估算表

2、销售收入、营业税金及附加估算表

3、现金流量表

4、利润与利润分配计算表

5、折旧摊销表

6、总投资使用计划与资金筹措表

附件：

1、企业法人营业执照（复印件）

2、组织机构代码证（复印件）

3、其他资料

第一章总论

1.1项目名称与建设单位

1.1.1项目名称

1.1.2项目建设单位

1.1.3项目申请报告编制单位

1.2编制依据、内容及范围

1.2.1编制依据

（1）编制《舞阳国际城建设项目申请报告》的委托书；

（2）《舞阳县城市总体规划纲要》；

（3）《舞阳国际城规划建筑设计方案》；

（4）项目建设单位提供的有关技术资料、基础数据；

（5）编制人员调查的有关数据资料。

1.2.2编制内容与范围

我公司受信阳市立城置业有限公司的委托，根据该单位的实际需要和经营现状，按照国家对项目申请报告阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地查勘，编制完成了《舞阳国际城建设项目申请报告》。

本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设背景和必要性、市场分析、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、劳动安全卫生、项目组织机构与人力资源配置、项目实施进度、项目招投标、投资估算与资金来源、财务分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。

1.3项目概况

1.3.1建设单位概况

本建设项目由信阳市立城置业有限公司承办。

信阳市立城置业有限公司（以下简称公司）成立于2006年，是河南省房地产开发认定企业。

公司现有职工50人，其中专业技术人员30人。

目前公司下设办公室、财务室、工程技术部与营销部等部门，公司主要从事房地产开发与销售。

公司创立即秉持“诚信、负责、踏实”之宗旨，竭诚为广大客户提供最完善的服务，历经多年在本行业的钻营，以及本公司对品质的坚持，已赢得客户一致肯定。

本公司将以“面向客户，面向市场”为导向，力求价格同行业最低，竭诚为客户提供优质产品、优质服务。

1.3.2建设规模与内容

（1）项目规划指标

项目规划总用地面积6467.8m2，总建筑面积（含地下）43803.5m2，地上建筑面积38790.4平方米，住宅建筑面积23790平方米，地上商业面积13940.41平方米，电影院面积1060平方米，容积率5.99，建筑密度≤70.96%，绿地率≥46.28%，居住总人数：

204户，户均人口3.2，居住总人口652。

（2）项目建设内容

1）.项目区内住宅包括：

1号楼21层，高71.1米，商业面积4600，层，高68.1米，3号楼商业裙楼4层，高20.1都有地下。

2）.项目区内景观、道路、绿化、给排水、电力、通信等配套工程。

1.3.3建设地点

本项目建设地点位于舞阳东大街西段南侧，建设地址交通便利，地势平坦，适合项目的建设。

1.3.4配套基础设施现状

项目建设地址水、电、气等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。

1.3.5环境保护

本项目产生的废气、污水、生活垃圾、噪声等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。

1.3.6项目实施进度

本项目从获得土地使用权开始至房屋销售结束计划用时3年，其中建设期1年，房屋销售期2年。

1.3.7投资估算及资金筹措

本项目建设投资2400万元。

本项目建设投资全部由建设单位自筹。

1.4主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

项目

单位

数量

1

总用地总面积（含道路面积）

平方米

6467.8

2

总建筑面积

8177

3

建筑密度

%

70.96%

4

容积率

5.99

5

绿地率

46.28%

6

居住户数

户

204

17

总投资

万元

2400

8

销售收入

4074.16

9

税前利润

1110.86

11

税后利润

833.15

12

财务内部收益率（所得税前）

21.56

13

财务内部收益率（所得税后）

16.10

14

财务净现值（所得税前）

1177.43

15

财务净现值（所得税后）

679.95

16

投资回收期（所得税前）

年

1.97

投资回收期（所得税后）

2.13

1.5结论及建议

本项目的建设可以加快舞阳县的城市建设和发展，促进人民安居乐业，维护社会稳定和和谐发展。

项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。

经过财务分析，本项目商品房价格合理，有较好的经济效益，建议项目尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。

第二章建设背景和必要性

2.1项目建设背景

房地产业是国民经济的重要组成部分，是国民经济发展的重要支柱之一。

房地产业的发展有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济持续、健康、快速发展。

国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提。

我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长，目前，我国的房地产业正处于蓬勃发展时期。

近几年，伴随房地产业的快速发展，房地产投资增幅较高、房地产市场供求趋紧、住宅价格快速上涨等结构性问题凸现。

针对这些问题，2011年初，国务院出台了一系列的政策，运用土地、金融、税收等手段加大对房地产市场的宏观调控。

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确提出，要增加保障性住房和普通商品住房有效供给，使市场的需求结构变得更加平衡。

2006年以来，随着我国“中部崛起”计划的实施，国内沿海发达地区向内地产业转移的步伐加快。

“河南省十二五发展规划”提出全面实施“中原城市群”发展战略，努力走在中部崛起的前列。

舞阳的发展必须适应国家中部崛起的部署，并且必须从这个战略部署的高度去观察、分析、实践经济社会和城市发展。

中部崛起是国家区域总体协调发展的四大构成板块之一，而实现中部崛起必然要走城市群带动的路子。

在舞阳县的不断发展过程中，舞阳的房地产市场供应趋紧的背景下，信阳市立城置业有限公司通过对舞阳当前房地产业的考察和分析，提出了本项目的建设。

2.2项目建设的必要性

1、项目的建设是满足住房需求，改善当地人居环境的需要

本项目设计居住几十户，项目建成后可在一定程度上缓解舞阳商品住宅紧张的局面，同时，本项目高起点、高标准地进行规划和建设，项目区内各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到要求，能够使项目区的人居环境得到根本改善。

2、项目的建设是扩大内需，拉动投资增长，保持当地国民经济快速健康发展的有效手段

刺激内需、增加居民消费是我国国民经济发展的重要措施。

发展房地产业可以拉动内需，据统计，现在的房地产业的发展，在整个国民经济中占有重要的地位，每年可以拉动GDP增长2%左右。

房地产业的产业链条很长，可以带动建材、家用电器、住宅装修、家具等一系