世邦佰亚中央广场项目整体营销定位全案PPT课件下载推荐.pptx

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困扰？

一线墓景？

30万超大体量商业万超大体量商业？

竞争激烈？

市场下行？

住宅如何快销！

一期平面不规则一期平面不规则？

展示面窄？

商业如何存活！

中原潜心研究商业发展“内容/环境/趋势”三要素商业准确定位，商业准确定位，成功招商、稳定运营成功招商、稳定运营区域内的商业标区域内的商业标杆，城市名片杆，城市名片商业商业/住宅互为促进，快速回笼资金住宅互为促进，快速回笼资金可复制的成功创新商业模式可复制的成功创新商业模式开发目标理解Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010MALL是是吃出来的！

出来的！

Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010MALL是是玩出来的！

Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010MALL是是嗨出来的！

Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010这是一座美食之城这是一座欢乐之城这是一座家庭之城享你所想，尽在世邦欢乐城1、项目整体定位项目案名：

世邦欢乐城定位语：

珠三角首席家庭体验式综合体发展方向：

以儿童体验带动家庭化消费为特色的新商业中心家庭体验式商业中心全天候全客层商业中心城市品质生活中心城市交通枢纽中心成功营造“四大中心”构成项目整体定位，使项目迅速成为城市焦点2、项目整体发展方向发展理念策略：

创新是本项目的发展前提，也是核心策略之一。

主要体现在创新商业模式、消费模式、体验式消费环境的打造等是项目发展的重点所在。

家庭体验式消费资源的整合是项目的核心竞争优势，提升本项目品牌价值内涵，综合体独享”微动”生活潮流资源的整合提升本项目的市场影响力，提升项目价值。

目标与策略消费升级生活升级本项目未来将发展成为在港珠澳地区、珠三角城市群具有一定影响力的家庭体验首选之地。

是珠海实现国际大都市、国际滨海旅游胜地的地标性建筑群之一。

本项目是珠海融入国际大都会群的城市名片。

2、项目整体发展方向发展理念企业目标：

成为中国一流城市价值运营商项目目标：

珠海城市名片项目功能：

I.家庭体验、休闲购物、餐饮娱乐等功能II.商贸服务功能III.区域商务基地，商务接待基地IV.智慧居住功能高品质智能社区集家庭体验、餐饮娱乐、休闲购物、商贸服务、高品质居住等功能于一体城市中心新型复合综合体123、项目整体发展方向功能定位Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,20104、项目整体发展方向分期发展策略一期：

一期：

儿童体验带动家庭消费，撬动市场，汇聚商业人流、商流、财流；

二二期：

期：

u延续家居装饰业态升级，以精品家居家饰如宜家或艺展中心延续家居装饰业态升级，以精品家居家饰如宜家或艺展中心模式模式，u扩充扩充一期家庭体验式业态，家庭体验品牌升级版一期家庭体验式业态，家庭体验品牌升级版shoppingmallshoppingmall分期开发，家庭体验式商业模式撬动市场分期开发，家庭体验式商业模式撬动市场Codeofthisreport|14CopyrightCentalineGroup,2010如何把握项目大方向，指导及研判商业与住宅定位?

Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2010市场为先，客户为本报告框架商业定位研判1、商业市场分析1.1、珠海市商圈分析1.2、前山商圈分析1.3、小结2、项目商业定位2.1、项目本体分析2.2、SWOT分析及市场占位2.3、案例借鉴2.4、一期商业定位2.5、项目业态定位2.6、商业租售建议2.7、商业收益预估住宅定位研判1、住宅市场分析1.1、珠海市住宅市场分析1.2、前山住宅市场分析1.3、项目竞品分析2、项目住宅定位2.1、项目本体分析2.2、SWOT分析及价值体系2.3、住宅项目定位2.4、住宅项目收益预估项目营销策略1.项目整体策略2.项目推广策略3.项目渠道策略4.项目活动策略5.项目展示策略6.客户拓展策略销售保障措施1.销售管理制度2.中原优势PART1.商业定位研判珠海商业市场分析1.1、珠海市商圈分析1.2、前山商圈分析1.3、小结拱北商圈吉大商圈老香洲商圈新香洲商圈前山商圈南屏商圈珠海城区商业空间格局六大商圈呈现环状分布u受北部山脉、东部海岸线、南部澳门的阻碍以及中部板樟山的分隔，珠海商业显得非常分散，彼此缺乏紧密联系，无法形成一个城市核心商圈。

u随着经济的发展和城市的西拓，前山老工业区的改造、轻轨的建成和新商业项目的增加和升级，未来前山将是珠海商业发展的热点区域。

拱北商圈拱北商圈吉大商圈吉大商圈老香洲商圈老香洲商圈新香洲商圈新香洲商圈前山商圈前山商圈南屏商圈南屏商圈莲花路步行街莲花路步行街口岸购物广场口岸购物广场国际大厦商业广场国际大厦商业广场（华润万家）（华润万家）迎宾百货广场迎宾百货广场米兰百货广场米兰百货广场珠海百货珠海百货国贸购物广场国贸购物广场潮响国贸城潮响国贸城免税商场免税商场九百地下商场九百地下商场丹田城市广场丹田城市广场扬名广场扬名广场茂业百货茂业百货通大百货通大百货金宝路商业广场金宝路商业广场朝阳市场朝阳市场百分百购物中心百分百购物中心乐淘城乐淘城尚都时尚百货尚都时尚百货旺角百货旺角百货华润万家华润万家明珠商业广场明珠商业广场口岸市场口岸市场本案本案心海州心海州交汇处交汇处Codeofthisreport|20CopyrightCentalineGroup,2010前山商圈产业规划以普通制造业和区域性商贸业为主珠海商圈产业规划资料来自珠海市规划局商圈功能发展指导主导功能核心条件香洲提升强化现有功能，发展综合服务业行政办公中心与文化体育中心、综合服务业、特色旅游业区内交通便捷，高品质生活空间拱北吉大提升原功能、发展旅客联运枢纽、会议商务会展、旅游业（休闲度假旅游）、区域性房地产、区域性金融商贸等综合服务业综合服务业区域交通设施，现状基础条件前山提升原功能，提升普通制造业，发展前山物流产业园普通制造业、区域性商贸业现状基础条件南坪湾仔提升原功能，促进南坪科技工业园向商贸业、物流服务业转变，发展区域性房地产高新技术产业、区域性商贸业国家政策、区域交通设施Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2010商圈名称商圈级别辐射范围档次拱北商圈拱北商圈市级商圈市级商圈珠海、澳门、游客珠海、澳门、游客中档大众化、中档偏低中档大众化、中档偏低吉大商圈吉大商圈市级商圈市级商圈珠海珠海中高档、高档中高档、高档老香洲商圈老香洲商圈区域级商圈区域级商圈老香洲老香洲中档大众化中档大众化新香洲商圈新香洲商圈区域级商圈区域级商圈新香洲新香洲中档大众化、中低档中档大众化、中低档前山商圈前山商圈区域级商圈区域级商圈前山前山中档大众化中档大众化南屏商圈南屏商圈新兴区域级商圈新兴区域级商圈南屏南屏中高档中高档珠海六大商圈在商圈级别、辐射范围与档次上存在明显的差异与区分珠海商业空间格局u中高档商圈主要在吉大及南屏商圈，吉大商圈主要以九州免税商场为主，南屏主要以华发新天地及华发商都为主；

u中档大众化主要集中在老香洲、新香洲、前山及拱北商圈，前山商圈业态档次层差不齐，业态单一，主要以装饰建材及餐饮及服饰零售为主。

Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2010珠海市商业体量约125万平米，业态以中低挡为主，同质化严重！

商圈商圈商圈商圈主要商业物业总主要商业物业总主要商业物业总主要商业物业总规模（）规模（）规模（）规模（）主要业态主要业态主要业态主要业态商铺租金售价水平商铺租金售价水平商铺租金售价水平商铺租金售价水平拱北拱北约约4040万万百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、专业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐业店、零售商铺、餐饮、休闲娱乐拱北口岸广场拱北口岸广场-1-1层租金约层租金约10001000元元/月月莲花路步行街租金约莲花路步行街租金约450450元元/月月国际大厦一楼运动城租金约国际大厦一楼运动城租金约250250元元/月月吉大吉大约约2020万万百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮、休闲娱乐售商铺、餐饮、休闲娱乐万科珠宾花园商业街首层商铺售价万科珠宾花园商业街首层商铺售价6-166-16万元万元/老香洲老香洲约约3030万万百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零百货、超市、品牌专卖店、主题卖场、零售商铺、餐饮售商铺、餐饮乐淘城商铺租金约乐淘城商铺租金约110110元元/m/m月月扬名广场首层商铺售价：

约扬名广场首层商铺售价：

约5500055000元元/m/m新香洲新香洲约约55万万百货、超市、零售商铺百货、超市、零售商铺旺角百货首层商铺租金旺角百货首层商铺租金2525元元/m/m月月华润万家附近临街商铺租金华润万家附近临街商铺租金125125元元/m/m月月前山前山约约3030万万百货、超市、主题卖场百货、超市、主题卖场华润万家附近临街商铺租金华润万家附近临街商铺租金100100元元/m/m月月珠海商业分布Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2010u珠海商业消费客群主要划分为珠海本地客、澳门客与游客三类，而珠海本地客又可分为中高档、年轻时尚与区域型三类消费群体。

u由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈现明显区域分布差异。

主要客群类型主要消费场所及特征珠海本地客群中高端消费客群主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力年轻时尚消费客群主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场所消费，年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高区域型就近消费客群以就近消费为原则，以老香洲、新香洲及前山为代表澳门客群主要集中在拱北口岸附近一带消费，更偏重于餐饮与休闲娱乐消费游客相对集中在拱北口岸一带珠海商业消费群体划分及特征珠海消费格局：

Codeofthisreport|24CopyrightCentalineGroup,2010前山商业地位和商业特色将进一步加强pp前山前山前山前山交通交通交通交通枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大枢纽地位凸显，辐射范围大幅扩大港珠澳大桥、广珠轻轨与广珠西线开发建设以及拱北口港珠澳大桥、广珠轻轨与广珠西线开发建设以及拱北口岸岸2424小时通关都会进一步凸显珠海（尤其是拱北）连接小时通关都会进一步凸显珠海（尤其是拱北）连接港澳与珠三角地区交通枢纽地位，提高交通与经济往来港澳与珠三角地区交通枢纽地位，提高交通与经济往来频率，进一步促进拱北商业发展频率，进一步促进拱北商业发展pp前山商业前山商业前山商业前山商业市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争策市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争策市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争策市场竞争越发激烈，特色化差异化竞争策略是引导市场步入良性竞争的必然趋势略是引导市场步入良性竞争的必然趋势略是引导市场步入良性竞争的必然趋势略是引导市场步入良性竞争的必然趋势各各大商业体必须加强自身特色和差异化优势，才能更具大商业体必须加强自身特