世联2007年上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略PPT课件下载推荐.ppt

世联2007年上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略PPT课件下载推荐.ppt

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客户定位与形象定位第二部分：

客户定位与形象定位第三部分：

营销策略体系建立第三部分：

营销策略体系建立营销执行的指导总纲营销执行的指导总纲3本报告是严格保密的。

市场现状市场现状下的问题解析下的问题解析项目解读项目解读市场环境市场环境&

价格预估价格预估客户目标客户目标问题界定问题界定4本报告是严格保密的。

老：

杨浦老城区，平凉路、宁国路老：

杨浦老城区，平凉路、宁国路新：

产业园区，新都市硬件、新经济元素新：

产业园区，新都市硬件、新经济元素大：

大：

2.22.2万万/2/2万万/8/8万平米，公寓式酒店万平米，公寓式酒店+办公办公+商业，大体量、大配套商业，大体量、大配套专：

家纺专：

家纺打造的有主题的产业基地打造的有主题的产业基地项目解读项目解读老老而而而而新新,大大而而而而专专AA楼公寓式酒店楼公寓式酒店建筑面积：

建筑面积：

22037.2922037.29平方米平方米总套数：

总套数：

294294套套户型：

户型：

65-11865-118平方米平方米5本报告是严格保密的。

产业产业大厦大厦家饰家家饰家纺中心纺中心办公商业酒店相互依赖办公商业酒店相互依赖公寓式酒店是家饰家纺中心的有机组成部分。

办公商业酒店客户互补办公商业酒店客户互补办公、家饰家纺中心提供的贸易、展贸平台为酒店提供了客源。

办公、商业、酒店功能互补，形成有机整体办公、商业、酒店功能互补，形成有机整体公寓式公寓式酒店酒店项目解读项目解读酒店酒店写字写字楼楼商业商业6本报告是严格保密的。

专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打造，必能辐射长三角。

造，必能辐射长三角。

依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于区域内的小户型公寓。

区域内的小户型公寓。

项目解读项目解读公寓式酒店是杨浦家饰家纺中心不可或缺的有机组公寓式酒店是杨浦家饰家纺中心不可或缺的有机组成，将随着产业链的完善和片区的成熟，辐射全上成，将随着产业链的完善和片区的成熟，辐射全上海和长三角城市群海和长三角城市群11、公寓式酒店在区域是否有发展潜力？

、公寓式酒店在区域是否有发展潜力？

22、投资型的产品在该区域是否得到市场认可？

、投资型的产品在该区域是否得到市场认可？

7本报告是严格保密的。

案例借鉴案例借鉴东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、家具业形成的六大产业基地家具业形成的六大产业基地厚街拥有大小酒店（宾馆）约130家，五星级酒店4家，全镇客房总数超万间，年接待旅客超200万人次。

酒店业酒店业会展业会展业600余家上规模的家具企业，11家大型家具专业市场，成为珠江三角洲国际家具及机械、材料、配件的大型集散基地。

每年举办的大型国际展览会达20多个，总展出面积40多万平米，展馆利用率接近20%。

每年举行家具、鞋材、皮革、医学机械、服装、旧车等展览，其中以家具展和工业机械展最为著名，会展业已成为厚街镇经济新的增长点和重要的支柱产业。

家具业家具业厚街镇8本报告是严格保密的。

依托专业市场依托专业市场小户型公寓畅销，投资为主小户型公寓畅销，投资为主案例借鉴案例借鉴n房屋租赁市场红火：

房屋租赁市场红火：

源源不断涌入厚街镇的外地人、外籍人刺激着房屋租赁市场，相应的本地居民购房投资积极性增强。

n中小户型将走俏：

中小户型将走俏：

投资客和外地购房者的增多，使市场对中、小户型的需求增大，中、小户型不再以大户盘的“边角料”的面目出现,而是经过精心设计，在朝向、通风、采光、社区环境等方面颇为讲究，备受白领青睐。

n外地、外籍购房者增加：

外地、外籍购房者增加：

住酒店不如买房、租房不如供楼。

这部分人群还是高档物业，甚至是高级别墅的重要购买势力。

u投资占80%，以本地人为主u私营经济及外资经济发达，带来了大量企业白领及高薪职员，为房屋出租提供了大量客源基本情况项目名称：

香榭丽，总建面54000米，分三期，共756套主力户型前两期以小户型为主力，4060的单位占总量的70%；

三期增加中、大户型的比例，68两房与105左右的三房各占总量的40%价格1800-2500元/平米，最高价4000元/平米销售情况2003.1首期开盘，全部售完客户构成年轻单身或者两口之家；

年轻白领；

部分台湾香港人；

投资客80%，自住20%价值点第一个真正的纯公寓住宅，酒店式物业服务，位于厚街镇体育路，紧贴107国道香谢里小户型，3天卖完；

东逸翠园小户型，一天卖完，现在买房投资会用来出租，转手不多，费用很高，如果要建公寓，越早越好，投资人很多。

东逸翠苑销售代表访谈9本报告是严格保密的。

东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价格低谷，有升值空间。

格低谷，有升值空间。

板块价格已经处于内环线板块价格已经处于内环线价格底线，泡沫含量低。

价格底线，泡沫含量低。

环线板块物业增值快，升环线板块物业增值快，升幅大。

幅大。

环线效益环线效益时间世纪公园东外滩2006.118451101072006.518645104842006.1220318110542007.520605114082007.9-113296515000各时间段成交均价（元各时间段成交均价（元/m2）普陀区环线附近：

25000-28000元m2人民人民广场广场项目所在地项目所在地东外滩东外滩成交均价15000元m2长宁区环线附近：

28000-30000元m2世纪公园片区世纪公园片区30000-33000元m2闸北环线附近：

25000-28000元m2虹口区环线附近：

25000-28000元m2徐汇区环线附近：

32000-38000元m210本报告是严格保密的。

东外滩渔人码头等的规划将带动本东外滩渔人码头等的规划将带动本区域商务商业发展及形象转变区域商务商业发展及形象转变本项目位于东外滩本项目位于东外滩商务休闲综合区。

商务休闲综合区。

博览休闲文化区近代产业博览区渔人码头主题购物休闲区商务休闲综合区商务办公区根据最新的规划方案，根据最新的规划方案，将东外滩区域建设成为将东外滩区域建设成为以亲水游览、工业博览、以亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为科技商务、知识社区为主要内容的现代功能带，主要内容的现代功能带，成为上海世博会的重要成为上海世博会的重要景观区。

景观区。

区域分析区域分析11本报告是严格保密的。

随着华谊星城商业项目的启动及本项目随着华谊星城商业项目的启动及本项目,将加速区将加速区域商业发展。

域商业发展。

家得利超市家得利超市中国银行中国银行华谊星城华谊星城龙泽大厦龙泽大厦平凉公园平凉公园沪东工人沪东工人文化宫文化宫2公里生活圈公里生活圈建设银行建设银行商业分析商业分析12本报告是严格保密的。

国际家纺中心已初具规模国际家纺中心已初具规模批发零售平台批发零售平台商务办公平台商务办公平台产品设计平台产品设计平台研发培训平台研发培训平台样品制作平台样品制作平台产业信息平台产业信息平台产品检测平台产品检测平台物流仓库平台物流仓库平台家纺会展平台家纺会展平台产权保护平台产权保护平台家纺旅游平台家纺旅游平台跨国采购平台跨国采购平台41产业集聚产业集聚产业集聚产业集聚2政策优惠政策优惠政策优惠政策优惠3平台资源平台资源平台资源平台资源专项发展资金的扶专项发展资金的扶持政策持政策简便方式征收有关简便方式征收有关税收税收企业缴纳地方税收企业缴纳地方税收后可按比例获奖励后可按比例获奖励享受上海市技术改享受上海市技术改造、技术创新、新造、技术创新、新产品开发和建立技产品开发和建立技术中心的扶持术中心的扶持企业开办初期可申企业开办初期可申请贷款信用担保请贷款信用担保属私营或民营的企属私营或民营的企业可纳入政府购买业可纳入政府购买服务范围服务范围配套服务配套服务配套服务配套服务5战略联盟战略联盟战略联盟战略联盟杨浦区是上海传统杨浦区是上海传统的纺织产业聚集地的纺织产业聚集地近几年来，百余家近几年来，百余家不同类型和不同规不同类型和不同规模的家用纺织制品模的家用纺织制品生产企业、研发机生产企业、研发机构进驻杨浦构进驻杨浦周边已有近周边已有近50家纺家纺织及相关企业入住织及相关企业入住产业引导产业引导专业网站专业网站品牌营销品牌营销物业服务物业服务行业协会行业协会专业媒体专业媒体海外机构海外机构中国家用纺织品行中国家用纺织品行业协会业协会中国纺织行业网中国纺织行业网中国国际时尚联合中国国际时尚联合会会中国纺织行业网中国纺织行业网商业分析商业分析13本报告是严格保密的。

本项目处内环，外部交通系统较好本项目处内环，外部交通系统较好1.但本项目相距地铁站步行约25-30分钟，出行较方便。

2.临高架，高架出入口位于河间路。

3.未来轨道交通的规划将使该区域外部交通更发达。

轨道交通M2线（12号线）沿长阳路平行于黄浦江东西走向，经复兴岛越江；

轨道交通L5线（18号线）沿江浦路南北向走向，越江后到达浦东。

高架出入口4号线地铁口本项目交通分析交通分析14本报告是严格保密的。

项目属性界定：

上海东外滩内环板块传统工业区商务氛围规划中内环稀缺地段商务氛围尚不成熟的纯投资型公寓式酒店国际家饰家纺中心的有机组成部分15本报告是严格保密的。

市场市场现状下的问题现状下的问题解析解析项目解读项目解读市场环境市场环境&

价格价格预预估估客户目标客户目标问题界定问题界定16本报告是严格保密的。

市场供应产品单一，住宅供应量小，品市场供应产品单一，住宅供应量小，品质不高；

无公寓式酒店物业供应质不高；

无公寓式酒店物业供应五角场商圈北外滩商圈本案本案整个东外滩板块整个东外滩板块的住宅市场现阶段的住宅市场现阶段基本进入尾盘期，基本进入尾盘期，目前市场供应量较目前市场供应量较少。

少。

市场分析市场分析申润江涛苑申润江涛苑华谊星城华谊星城保利花园保利花园圣骊河滨苑圣骊河滨苑宝地东园宝地东园17本报告是严格保密的。

缺乏品牌项目引擎的强势启动，导致目前其价缺乏品牌项目引擎的强势启动，导致目前其价格与潜在价值违背格与潜在价值违背市场分析市场分析申润江涛苑申润江涛苑华谊新城华谊新城入住该板块的开发商品牌来看，入住该板块的开发商品牌来看，都不乏实力都不乏实力，如保利地产集团。

，如保利地产集团。

目前市场缺乏优质楼盘供应，而目前市场缺乏优质楼盘供应，而项目的品质是板块价值的保证。

项目的品质是板块价值的保证。

潜质地段潜质地段+良好规划良好规划=价值回归价值回归18本报告是严格保密的。

周边楼盘售楼处报价周边楼盘售楼处报价住宅的市场报价达到住宅的市场报价达到2000020000元元/平方米平方米实际合同均价在实际合同均价在1500015000元元/平方米平方米办公办公住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅项目属性项目属性尾盘尾盘12500东外滩板块东外滩板块华谊星诚大厦华谊星诚大厦尾盘尾盘25000东外滩板块东外滩板块申润江涛苑申润江涛苑二期尾盘二期尾盘17000东外滩板块东外滩板块保利香摈花园保利香摈花园持销期持销期20000