【戴德梁行】中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告第一阶段优质PPT.ppt

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【戴德梁行专区戴德梁行专区戴德梁行专区戴德梁行专区】28October2022AgendaAgendaI.I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究III.III.分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位IV.IV.第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务DTZDebenhamTieLeung研究咨询部28October2022I.I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务DTZDebenhamTieLeung研究咨询部54weeksPhaseI项目推广主题研究项目推广主题研究分物业初步定位分物业初步定位市场调研市场调研12已完成工作已完成工作l宏观环境及产业调研l写字楼市场调研l商业（含体育）市场调研l住宅市场调研l酒店市场调研l酒店式公寓市场调研工作成果工作成果l各物业市场调研结论3weeks第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容已完成工作已完成工作l宏观环境及产业分析l写字楼市场定位l商业（含体育）市场定位l住宅市场定位l酒店市场定位l酒店式公寓市场定位工作成果工作成果l各物业市场初步定位综合定位综合定位5weeksPhaseIIPhaseII10months项目招商工作协助项目招商工作协助328October2022II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务DTZDebenhamTieLeung研究咨询部7交通路网四通八达交通路网四通八达,区位交通优区位交通优势显赫势显赫区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市;

苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海仅需1小时车程;

崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度;

南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地;

铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。

外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析8城市城市城市功能定位城市功能定位支柱产业支柱产业上海上海国际经济、贸易、金融及航运中心金融、贸易、航运、钢铁、汽车杭州杭州长三角地区休闲、会展和旅游中心电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食品饮料南京南京长三角中转站电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力苏州苏州以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地。

已逐步取代杭州，成为了长三角副中心城市电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细化工常州常州确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地机械、冶金、电子、纺织、服装南通南通能源、原材料及深加工为主的工业基地纺织、电子信息、船舶制造、精细化工无锡无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市。

精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医药、特色冶金、纺织服装扬州扬州力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内的产业梯度转移承接基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地。

手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工业镇江镇江靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目。

以积极的态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径将其打造成国家的光电子产业基地。

锚链生产、造纸、工程塑料生产长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征9城市功能定位城市功能定位:

上海都市圈副中心城市,上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市,长江流域现代化物流基地人口发展规划人口发展规划:

2010年全市人口418万,市区100万,2020年全市人口516万,市区人口115万;

经济发展现状经济发展现状:

工业化中期、城市化加速期、经济国际化提升期;

经济发展战略经济发展战略:

实施科教兴市、以港兴城,接轨苏南,接轨大上海;

产业发展规划产业发展规划:

上海都市圈上海都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈南京都市圈南京都市圈杭州都市圈杭州都市圈宁波都市圈宁波都市圈南通南通建设电力能源、食品加工、船舶制造、现代纺织五大基地;

积极发展机电一体化、制造业、高新技术产业;

积极吸引上海传统产业转移至南通市。

南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略南通城市功能定位与发展战略10城市结构城市结构城市结构城市结构南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里；

大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。

徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：

形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：

现状：

经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：

以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：

经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；

引导：

以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：

以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：

经济实力最强，市域政治经济文化中心；

以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：

经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；

依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构11经济发展与地位经济发展与地位经济发展与地位经济发展与地位近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%；

南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角”，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；

按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：

上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心；

相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。

南通在南通在长三角长三角的优势的优势区位优势：

江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；

产业优势：

轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；

南通在南通在长三角长三角的劣势的劣势城乡结构：

人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；

产业结构：

第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；

12人口结构与消费水平人口结构与消费水平人口结构与消费水平人口结构与消费水平截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%；

全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；

南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。

1996年年2004年年南通市城乡人口结构变化南通市城乡人口结构变化13产业结构与规划产业结构与规划产业结构与规划产业结构与规划南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；

按照规划，南通市区将形成“一主”：

国家级南通经济技术开发区；

“二副”：

崇川、港闸两个省级开发区；

“二带”：

沿江、沿河产业带；

“六口”：

陈桥、横港等6个道口经济板块；

“十区”：

陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构；

南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。

沿河产业带以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主沿江产业带，以港口、物流仓储、船舶修造业为主港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工业集中区142004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的2.63倍;

主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪90年代初期;

至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形;

2004年南通三次产业结构比重为12:

54:

34,规划至2020年比重调整为5:

45:

50。

1978198019851990199519971998199920002001200220032004第一产业12.2811.6123.2642.88108.46122.13124.63127.9129.76135.63140.92138.81148.89第二产业10.9816.129.7760.46234.13269.45291.73313.44354.08392.85438.58517.76664.16第三产业6.127.9514.1230.9123.94185.89208.12229.09252.61280.82307.83350.14413.01合计29.3835.6667.15134.24466.53577.47624.48670.43736.45809.3887.331006.7