万宁项目评估报告优质PPT.ppt

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REIKEN首创置业万宁奥特莱斯项目运营评估报告基于万宁奥特莱斯项目的业态规划定位，对万宁奥特莱斯项目进行未来十五年的运营财物估算。

@#@经营性估算说明及相关假设条件估算基础估算面积基础开业时间假设经营面积：

@#@48,059平方米一期：

@#@2014年01月二期：

@#@2015年10月联营45%;@#@租赁55%发展成熟的奥特莱斯零售业态多以联营方式考虑本项目招商难度，预计开业初期零售均采用联营模式，非零售服务类业态按固定租金计算联营分成收入固定租金收入其他业务收入（推广、季节性经营扩张）筹备期支出运营期支出增值税（17%）营业税（5.5%）房产税、所得税（根据甲方情况调节，忽略不计）甲方根据项目投资情况自行考虑，财务估算忽略不计物业管理费由业主代收，发票由物业管理公司开具，不计营业税说明依据甲方提供实际经营面积进行估算租赁方式营业收入项目主要估算项目运营支出营业税金保险费代收物业管理费物业管理费估算基础一期业态联营商业旅游商品休闲餐饮特色餐饮/酒吧休闲娱乐美食广场/员工餐厅租赁商业二期业态联营商业旅游商品休闲餐饮特色餐饮/酒吧主题乐园休闲娱乐员工服务美食广场地方特产超市租赁商业基准租金22212111高限租金54424222.5平均租金3.5331.531.51.51.822221544423.53331.5基准租金高限租金平均租金实际营业面积114963067339017163702133213207营业面积222794536469360143434364613121524621257800.810.770.390.840.152.96加权平均租金0.620.550.700.200.420.080.090.042.69加权平均租金项目总建筑面积约100,879平方米，租赁总面积为48,059平方米，商业使用率约48%。

@#@项目经营业态中所有零售均按联营模式考虑，其他业态按固定租金考虑，整体联营比例45%，租赁比例约55%。

@#@租金按照基准租金及高限租金的平均租金作为估算基础，平均租赁租金2.7元/日/平方米。

@#@由于大部分按照联营模式考虑，且租金考虑基准及高限租金平均水平估测，因此在此估算未考虑租金修正因素。

@#@相关计算方法及依据招商佣金估算依据计算方法A类B类店铺数1025店铺面积300-500200-300平均面积400250佣金标准（月）32.5月租金/平方米300300佣金总额（万元）360469工资增长比例估算依据2012三亚社会平均工资水平（元/年）三亚社会平均工资增长率31，200201347,27413.6%海口社会平均工资水平（年）海口社会平均工资增长率201234,800201340,80011.5%坪效租金水平估算2014奢侈品服装服饰鞋类运动用品箱包珠宝/珠宝/手表平均坪效抽成租金月营业租金日营业租金5%12%9%8%9%18%10%150007501800135012001350270015251274.22015180009002160162014401620324018301535.120162160010802592194417281944388821961836.120172592012963110233320742333466626352207.320183110415553732279924882799559931622648.820192020202147305236556774257378442578515480940113.4202254401272065284896435248969792553146115.42023625613128750756315005563111261636053017.72024688173441825861945505619412387699658319.42025756993785908468136056681313626769664121.42026832694163999274946662749414988846670523.5202720283577041135178820574292493632193702286232913219370264397404363730310.1418234911.6915961007564580503810992120918244906873288060824490681648718136931277625.91024385428.5注明：

@#@坪效租金水平估算是估算运营期间联营及固定租金两者取其高的租户设定的租金水平，因此较估算项目收入所设定的坪效水平略高。

@#@项目商业运营管理团队架构项目管理团队架构职位总经理办公室项目总经理项目副总经理总经理助理运营管理部运营部总监运营主管运营助理客户服务中心旅游接待中心款台收银员招商总监招商经理招商专员推广部经理部门主管推广助理会员服务行政管理经理人事主管人事助理办公采购财务经理会计出纳库管IT法务经理法务助理合计人数111111331614612331111123131265月薪4000030000500030000100004000200020002000300001500050001500080004000200015000800040004000150005000300040004000150005000福利176001320022001320044001760880880880132006600220066003520176088066003520176017606600220013201760176066002200一期年薪731200548400914005484001828007312010968010968058496054840010968005484002742002924802193601096802742001462407312073120274200182800164520731202193602742001828008006640288000120000外派补贴往返探亲6000020000合计811200548400914006284001828007312010968010968058496062840010968005484003302002924802193601096803302001462407312073120330200182800164520731202193602742001828008414640111111663214612361111123131290月薪4000030000500030000100004000200020002000300001500030001500080004000200015000800040004000150005000300040004000150005000福利176001320022001320044001760880880880132006600132066003520176088066003520176017606600220013201760176066002200二期年薪外派补贴往返探亲合计73120060000200008112005484005484009140091400054840060000200006284001828001828007312073120219360219360219360219360116992011699200548400600002000062840010968001096800329040329040274200292480219360219360274200146240731207312027420018280016452073120219360274200182800288000120000360002000033020029248021936021936033020014624073120731203302001828001645207312021936027420018280091092806000020000招商部门6000020000市场推广3600020000行政管理36000200003600020000财务部36000200003600020000法务2860001258402840001249608701280商业运营团队按照商业基础运营管理架构建立人员配置。

@#@分别按照一期和二期的人员结构进行预算。

@#@成本主要包括固定薪资、福利费用。

@#@项目物业管理团队架构物业管理团队架构职位物业管理物业总经理物业副总经理物业主管文员安全主管消防中控物业工程工程管理经理工程师供电运行空调运行综合维修库管/图纸合计物业安全保卫物业保洁物业管理酬金人数11124811824134204012月薪200001500040002000400030008000500030003000300030007300020002000100000一期福利88006600176088017601320352022001320132013201320321204000080000二期年薪36560027420073120731202924804387201462409140043872010968021936054840257748048000096000012000005217480人数11124811824134月薪2000015000400020004000300080005000300030003000300073000福利8800660017608801760132035202200132013201320132032120年薪365600274200731207312029248043872014624091400438720109680219360548402577480预算采用的物业管理模式为全部委托模式。

@#@分别按照一期和二期的人员结构进行预算。

@#@管理费用主要包括人工成本、物业管理佣金，公共区域能源费用在整体费用中给予考虑。

@#@物业管理人员成本为业主支付的主要费用，无论哪种委托模式都需要业主支付该项费用。

@#@财务估算基础1销售坪效（元/营业面积/年）增长率1、游客客单价（元/人/次）价（增长率旅游客流量（万人/年）乐观/年）增长率提袋消费人数（人/年）提袋率客群客单价（元/人/单价（2、本地次）增长率/年）本地客流量（万人/年）保守增长率提袋消费人数（人/年）提袋率3日租金（元/营业平方米）增长率4米）能源费用（元/营业平方米）增长率5资（运营管理人员工资（元/年）增长率6物业管理费用及酬金（元/年）金（增长率7米）物业管理费用（元/月/平方米）1.5增长率60.002.710366250基数年份15000第1年201415,0000%4000%25010%5020%3660%1010%330%2.70%603%8410%5220%450%第2年201516,50010%44010%27510%8330%40310%1110%440%2.70%623%1,00210%5485%475%第3年201618,97515%48410%30310%12140%44310%1210%650%2.85%643%1,10210%5755%505%第4年201722,77020%5321