《突破房地产企业工程管理瓶颈》修改稿PPT课件下载推荐.ppt

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甲方工程部甲方工程部监理公司监理公司施工单位施工单位提出工程管理瓶颈的背景提出工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业对国内部分房地产企业管理者进行走访，以及管理者进行走访，以及部分媒体所做的市场反部分媒体所做的市场反馈调查。

客户对房地产馈调查。

客户对房地产工程质量的满意度，是工程质量的满意度，是房地产设计、营销、工房地产设计、营销、工程三大业务体系中最低程三大业务体系中最低的的房地产工程管理面临的主要问题房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、新形势下房地产企业对工程管理的要求二、新形势下房地产企业对工程管理的要求三、外部资源对房地产工程管理的影响三、外部资源对房地产工程管理的影响房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题工程质量问题引起业主的投诉及索赔万科万科“金色雅筑金色雅筑”项目的项目的“漏水门漏水门”和和“隔隔音门音门”事件事件房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题工程质量问题引起业主的投诉及索赔中海中海“文华熙岸文华熙岸”项目被政府质量监督部门项目被政府质量监督部门列入列入“黑名单黑名单”事件事件保利保利“西子湾西子湾”项目的项目的“拒收门拒收门”事件事件房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题工程进度滞后引起的延期开盘及交付金地金地“格林小镇格林小镇”因市政、道路、园林景观因市政、道路、园林景观工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索赔赔万科万科“四季花城四季花城”因冬施组织问题，延期交因冬施组织问题，延期交付引起业主投诉及索赔付引起业主投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题工程成本突破引起的项目经营利润下降复地复地“国际公寓国际公寓”因规划、定位产生的时间因规划、定位产生的时间成本造成项目经营利润下降成本造成项目经营利润下降万科万科“万科紫台万科紫台”项目因地下水位和抗浮水项目因地下水位和抗浮水位的逆向偏差造成项目经营利润下降位的逆向偏差造成项目经营利润下降房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题工程招标合约不严谨造成管理难度加大SOHOSOHO中国中国“SOHOSOHO尚都尚都”项目因总包单位项目因总包单位与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大造成项目工程管理难度加大珠江地产珠江地产“珠江骏景珠江骏景”项目因道路景观与市项目因道路景观与市政管井标高配合要求约定不清，造成项目工政管井标高配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大程管理难度加大房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题质量、进度、成本失衡造成管理混乱正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系成本成本进度进度质量质量最最佳佳房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题桩基：

成桩后桩基：

成桩后2828天达到龄期，开始试桩天达到龄期，开始试桩合理的施工技术间歇必须考虑砼：

混凝土浇捣后强度达到砼：

混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm21.2N/mm2后才后才能上人能上人加气块砌筑：

加气块砌筑：

11天砌筑高度不得超过天砌筑高度不得超过1.51.5米，米，22天砌完，天砌完，77天后顶砖，天后顶砖，1515天后（含顶砖时天后（含顶砖时间）才能开始粉刷间）才能开始粉刷房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题分层粉刷：

分层粉刷，每层间隔分层粉刷：

分层粉刷，每层间隔55天天合理的施工技术间歇必须考虑防水：

表干时间（聚氨酯防水：

表干时间（聚氨酯8h8h，JSJS涂膜涂膜4h4h）和）和实干时间（聚氨酯实干时间（聚氨酯24h24h，JSJS涂膜涂膜8h8h）地坪：

养护地坪：

养护77天后才能上人天后才能上人房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题与外部资源的角色定位、分工不清房地产企业工程管理的主要任务是什么？

房地产企业工程管理的主要任务是什么？

组织？

监督？

协调？

房地产企业对工程管理的要求房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变行业竞争加剧引起的经营模式的演变以生产为以生产为中心中心以销售为以销售为中心中心以利润为以利润为中心中心以客户为以客户为中心中心统建房时代统建房时代及房地产初期及房地产初期促销、广告促销、广告包装、差异化包装、差异化提高效率提高效率降低成本降低成本客户导向的客户导向的产品、服务体系产品、服务体系房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变业主维权意识的不断提高对功能的严格检查对功能的严格检查对观感的高度重视对观感的高度重视对细节的认真查验对细节的认真查验对合理性、舒适性的追求对合理性、舒适性的追求房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变房地产企业品牌化建设引起的演变非非忠忠诚诚业业主主差距差距（某个细节上）（某个细节上）品牌期待品牌期待符合或超越符合或超越（每个细节上）（每个细节上）问题处理销售过程销售过程规划设计规划设计问题处理工程质量工程质量问题处理物业管理物业管理问题处理忠忠诚诚业业主主品牌形象/广告宣传业内口碑/朋友介绍看房购买收楼居住房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求传统意义上工程质量标准的定义：

强调按图施工，符合施工质量验收标准强调按图施工，符合施工质量验收标准强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调工序、工艺质量控制的实体质量效果强调施工方案、技术措施、施工工法的管理强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求传统意义上工程质量标准的误区：

我国的施工质量验收标准有缺陷吗？

设计图纸能够符合客户需求吗？

符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？

新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求传统意义上工程质量管控的重点人：

质量意识、质量管理能力、技术技能人：

质量意识、质量管理能力、技术技能料：

材料采购、材料验收、材料管理料：

材料采购、材料验收、材料管理法：

技术方案、工艺流程、组织措施、检测法：

技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计手段、施工组织设计机：

合理选配、使用维护机：

合理选配、使用维护环：

外部环境、气候环境、工序环境环：

外部环境、气候环境、工序环境新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线地漏的返味地漏的返味空调室外机的噪音空调室外机的噪音外保温的冷桥与结露外保温的冷桥与结露私家花园内的井盖私家花园内的井盖玄关设置过小玄关设置过小新形式下更注重产品的功能性、舒适性等细节新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求小尺度小尺度卫生间布置不当卫生间布置不当户与户之间的对视干扰户与户之间的对视干扰厨房烟道的串味厨房烟道的串味小区入口的人、车分流小区入口的人、车分流户内的隔音户内的隔音地漏的防水节点处理地漏的防水节点处理新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：

厨房的常见问题：

厨房布置造成业主使用功能不完善新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台布置冲突，管线设计时缺乏有效控制厨房的常见问题：

新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上部是二层的卫生间除了一个南向卧室外，其余三个都是北向新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求屋面落水管雨水口：

屋面落水管雨水口：

防水层未粘进雨水斗内或防水层出现破裂细石混凝土出现收缩裂缝或浇捣不密实找坡不够汇水区直径不够新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔容易忽视的穿墙螺杆：

容易忽视的穿墙螺杆：

施工单位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。

即使采用细石混凝土，也容易出现干缩裂缝新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求不不同同材材料料钉钉钢钢丝丝网网的的处处理理砼上搭接不够砼上搭接不够只在砌体上固定只在砌体上固定钢丝网太细钢丝网太细砼上粘胶不规范砼上粘胶不规范新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下工程质量标准的定义以客户质量标准以客户质量标准作为施工质量的验收标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求保证稳定要求保证稳定要求工工工工程程程程项项项项目目目目质质质质量量量量适用性适用性可靠性可靠性经济性经济性协调性协调性业主要求的其他特殊功能业主要求的其他特殊功能平面布置合理性平面布置合理性空间布置合理性空间布置合理性建筑物理功能建筑物理功能其他使用功能其他使用功能采光采光通风通风隔声隔声隔热隔热安全性安全性可维修性可维修性有效性有效性满足抗震要求满足防火要求满足防火要求保证强度要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求满足使用寿命要求质量成本质量成本质量效益质量效益与建设地区工程设施的协调与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与生态环境的协调与社区环境的协调与社区环境的协调造型与美感造型与美感新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下工程质量管控的重点从传统的工序、工艺质量检验转为向为产从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控品定位、设计研发和建造的全过程质量控制制新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求使用寿命结束时处置使用寿命结束时处置和再生利用和再生利用过程策划和开发过程策划和开发采购采购生产或服务提供生产或服务提供营销和市场调研营销和市场调研产品设计和开发产品设计和开发售后售后销售和分发销售和分发安装和投入运行安装和投入运行技术支持和服务技术支持和服务包装和储存包装和储存验证验证新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下工程质量管控的重点工程质量的管理手段从常用的事后检验转工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）检查）和零缺陷质量控制（分户验收）新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下工程质量管控的重点质量分析和质量分析和质量策划成为工程质量保证质量策划成为工程质量保证体系的重点体系的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求新形势下工程质量管控的重点从传统的内部质量目标管理转变为向工程从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量