工程经济学课程设计.docx

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新建房地产项目（高档商住公寓）的财务评价

一、 项目概况

某中高档商住公寓,项目用地面积3888.69平方米，总建筑面积37710平方米，地上25层，地下2层。

其中1〜3层为商铺，4〜25层为标准层住宅公寓。

该项目位于西安市北关与北稍门之间，项目用地坐东朝西，东邻龙首电信局，西临北关正街，北临龙首南路，南临部分临时商业用房。

北关正街是西安市向北通行的交通要道，联系着西安市的北大门与西安市经济技术产业开发区。

周边生活设施如下：

1、 教育：

西安铁路职业技术学院、未央区第一幼儿园、西安市大明宫中学等教育资源

2、 医疗：

西安莲湖区康健诊所、康寿大药房、西安莲湖双民诊所等

3、 购物：

好日子超市、综合利民超市、天乙大厦

4、 交通：

202、506、609、719、游10等公交车

二、 市场研究

1、 全国房地产市场分析（略）

2、 本市房地产市场分析（略）

3、 莲湖区房地产市场分析（略）

4、 本项目市场分析（略）

1）产品定位

本项目基本定位为小户型住宅，设计为高层，并且毗陵主干道，因此一、二、三层设计为商铺。

同时，针对的客户群体是莲湖区的年轻白领阶层、单身贵族等中高收入阶层，故本住宅采用精装，与综合体项目整体的高端物业相呼应。

2）价格定位

经查证，西安市莲湖区公寓的平均价格为6220元/平方米，但本项目户型采用精装，切环境位置较好，接近主街道，交通方便，教育机构完善，故住宅价格：

7000元/平方米；同样商铺价格：

11000元/平方米；停车位价格：

120000元/个。

三、项目建设条件及规划建设方案

1、项目建设条件

1） 项目建设用地条件

①本期开发用地3888.69m2,现已经达到三通一平的要求。

②按照本城市规划要求，对该区域建筑高度没有特别限制。

③本期开发地所在地地势平坦，没有地质断裂带。

根据勘查取证,该项目的建设用地地质情况完全满足项目建设用地的要求。

④根据本市城市规划要求，该宗土地可作为居住用地修建小户型住宅。

2） 建设配套

①小区内给水、排水系统利用市政给水、排水系统。

②供电采用市政供电。

③供暖采用小区内集中供暖方式解决。

④可接市政天然气管道。

2、项目规划建设方案

本项目住宅及其他建筑面积最终规划经济

综合技术经济指标

规划用地面积

3888.69m2

总建筑面积

37710m2

地上建筑面积

34900m2

其中

住宅

30700m2

商铺

4200m2

地下建筑面积

2810m2

其中

人防

930m2

车库

1880m2

容积率

9.70

总体车位

130个

地面停车位

30个

地下停车位

100个

四、项目实施进度及销售实现计划

1、 项目实施进度安排

本项目建设过程中，主要工作阶段包括：

前期工程、基础工程、主体安装、装修工程、室外工程。

按安排，拟定总工期为24个月，从2016年6月开始施工到2018年6月竣工完结。

2、 销售面积及销售收入实现计划

本项目在投入总资金达到30%时开始销售，预计整个销售计划在2年内完成，即从2017年1月到2019年6月，全部回笼资金。

预售时可以组织客户到现场看楼，参观本项目的施工现场以及已经建成的样板房等，在售楼中心讲解与答疑等，增加销售量。

拟定销售计划时，采取保守的估计，考虑住宅空置率为5%,以半年为一个销售阶段，具体销售面积及销售收入实现计划见下表。

住宅销售面积及销售收入实现计划

项目

时点

2017

2018

2019

合计

1

2

1

2

1

销售比例

10%

15%

19%

30%

21%

95%

可售面积（m2）

3070

4605

5833

9210

6447

29165

售价（元/m2）

7000

7000

7000

7000

7000

销售收入（万

元）

2149

3224

4083

6447

4513

20416

注：

本项目的现金流量按期末法确定时点，1、2分别表示上半年的

销售收入发生在6月30日,下半年的销售收入发生在12月

31日。

商铺销售面积及销售收入实现计划

项目

时点

2017

2018

2019

合计

1

2

1

2

1

销售比例

26%

45%

29%

100%

可售面积（m2）

1092

1890

1218

4200

售价（元/m2）

11000

11000

11000

销售收入（万元）

1201

2079

1340

4620

停车位销售收入实现计划表

项目

时点

2017

2018

2019

合计

1

2

1

2

1

销售比例

26%

41%

23%

90%

可售个数（个）

26

41

23

90

售价

（万元/个）

12

12

12

销售收入

（万元）

312

492

276

1080

五、工程建设投资估算及资金筹措

1、工程建设投资估算依据

1） 原国家计委、原建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）；

2） 国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）

3） 《本市建设项目城建项目统一征收办法》实施细则；

4） 类似工程估算指标和概算指标；

5） 有关建设项目经济评价的基本参数和指标。

2、项目工程建设投资估算

项目工程建设投资包括土地费用、前期工程费用和城建费用、基础设施费用、建筑安装工程费、管理费用、市场费用、财务费用（仅考虑贷款利息）、其他费用和坏账准备金等。

1） 土地费用

土地费用包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金等，价格为3000元/平方米。

则总土地费用为：

3000*3888.69=1167万元

2） 前期工程费用

主要包括规划勘察设计费：

66*37710=249万元

可行性研究费：

7万元

三通一平费：

12*3888.69=5万元

总前期工程费用：

249+7+5=361万元

3） 房屋开发费

建筑安装工程费：

2300*37710=8673万元

项目设施配套费：

150*37710=566万元

总房屋开发费：

8673+566=9239万元

4） 管理费用

建设单位管理费取前期工程费、房屋开发费之和的1.5%计算，共计为：

（361+9239）*1.5%=144万元

5） 市场推广费用

按销售收入的1.5%计：

（20416+4620+1080）*1.5%=392万元

6） 其他费用

主要包括临时用地费用、施工图预算、承包管理费、保险费等杂

项费用，按建安费用的3%计：

8673*3%=260万元

坏账准备金，按建安费用的1%计：

8673*1%=87万元

总其他费用：

260+87=347万元

7） 财务费用

本项目建设期内的贷款利息，本项目向银行贷款6000万元，银行利率4.75%,时间从2017年上半年到2017年下半年，依次借款3000

万元、3000万元。

故利息具体计算如下:

项目

时点

2017

2018

上

下

上

贷款金额（万元）

3000

3000

0

本期利息（万元）

71.25

144.2

147.6

期末本金（万元）

3071.25

6215.45

6363.05

总利息（万元）

71.25+144.2+147.6=363.05

故建设期利息总和为363.05万元

8）项目工程建设投资

序号

项目

金额（万元）

1

土地费用

1167

2

前期工程费用

361

3

房屋开发费

9239

4

管理费用

144

5

市场推广费用

392

6

其他费用

347

7

财务费用（建设期利息）

363.05

8

总投资

12013

3、资金筹措与融资方式

1） 资本金

本期建设投入的自筹资金为4000万元，2016年下半年投入2000万元，2017年上、下半年分别投入1000万元，本项目资金都是在期初进行投入。

2） 银行贷款

本项目向银行贷款6000万元，时间是2017年上下半年，分别贷款3000万元，以半年为一个计息期。

3） 净销售收入

本项目的缺口资金由预售净收入补足。

资金筹措表

资金筹措

金额（万元）

占总投资比例

自筹资金

资本金

4000

33.30%

销售收入再投入

1650

13.74%

银行贷款

贷款本金

6000

52.97%

建设期利息

363

总计

12013

100%

4、投资分年度使用计划

投资计划与资金筹措表

序

号

项目

时点

0

2016

2017

2018

合计

（万元）

下

上

下

上

1

总投资

2000

4000

4621

694

698

12013

1.1

建设投资

2000

4000

4550

550

550

11650

1.2

建设期利息

0

71

144

148

363

2

资金筹措

2000

4000

4621

694

698

12013

2.1

资本金

2000

1000

1000

4000

2.2

净销售收入

再投入

550

550

550

1650

2.3

银行贷款

3000

3000

6000

2.4

建设期利息

0

71

144

148

363

六、项目评价基础数据的确定

1、销售收入及税金

根据市场研究的结果，确定本项目住宅价格定位为7000元/m2

、商铺价格为11万元/m2、车位为12万元/个。

项目的增值税金及附加主要包括增值税、城市建设维护税、教育附加费、销售费用。

其中，增值税取销售收入的5%,城市建设维护费取增值税的7%,教育附加费取增值税的3%,销售费用取销售收入的2%o

根据《中华人民共和国企业所得税法》[2007]63号规定，项目所得税按25%计取，在项目累计利润总额大于零时计算所得税。

盈余公积金在累计利润总额大于零时按税后利润的10%计提。

销售收入和增值税金及附加见下表：

销售收入和增值税金及附加表

序

号

项目

时点

2017

2018

2019

合计

（万元）

上

下

上

下

上

1

销售收入

2149

3224

5596

9018

6129

26116

1.

1

住宅收入

2149

3224

4083

6447

4513

20416

1.

2

商铺收入

1201

2079

1340

4620

1.

3

停车位收入

312

492

276

1080

2

增值税金及附加

117

177

308

497

336

1435

2.

1

增值税（5%）

107

161

280

451

306

1305

2.

2

城市建设维护费

（7%）

7

11

20

32

21

91

2.

3

教育附加费（3%）

3

5

8

14

9

39

3

销售费用（2%）

43

64

112

180

123

522

4

净销售收入

1989

2983

5176

8341

5670

24159