1.1.5选址策略PPT格式课件下载.ppt

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对于大件商品，以及商品配送频繁、商品数量大的单店，这一点尤为重要。

配送频繁、商品数量大的单店，这一点尤为重要。

经济性。

不能单纯地以租价考虑，因为租价与从经济性。

不能单纯地以租价考虑，因为租价与从该地址获得的收益是成正比的。

经济上考虑的不能该地址获得的收益是成正比的。

经济上考虑的不能只是成本支出或收益的单项。

而应是俩者的差额只是成本支出或收益的单项。

而应是俩者的差额纯利润量。

纯利润量。

当地治安等安全条件良好，公用基础设施齐全。

该地址的邻居店风格、内容、客流量等方面和本该地址的邻居店风格、内容、客流量等方面和本体系的单店不会发生突出和不和谐的现象。

允许按体系的单店不会发生突出和不和谐的现象。

允许按本体系单店本体系单店VIS进行装修。

进行装修。

适度的竞争。

过度激烈的竞争很容易使单店的经适度的竞争。

过度激烈的竞争很容易使单店的经营发生困难，因为每天要面对巨大，单店工作人员营发生困难，因为每天要面对巨大，单店工作人员也会感觉很疲累。

也会感觉很疲累。

在该地段的经营是符合有关法律和规定的。

例如，在该地段的经营是符合有关法律和规定的。

例如，虽然幼儿园门口附近是大人们聚集的场所（等待接虽然幼儿园门口附近是大人们聚集的场所（等待接孩子），但按某些地区的规定，在这些地方设置成孩子），但按某些地区的规定，在这些地方设置成人用品店却是不合法的。

人用品店却是不合法的。

有足够的空间。

该地址可以被获得。

这也是最重要的一条，虽然该地址可以被获得。

这也是最重要的一条，虽然该地址属于绝对的黄金地段，但却由于各种原因不该地址属于绝对的黄金地段，但却由于各种原因不能获得，则这样的地址仍然是不可得的地址。

能获得，则这样的地址仍然是不可得的地址。

2.2.区域位置选择区域位置选择作为一个具体的店铺，在选择决策时应充分作为一个具体的店铺，在选择决策时应充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，从而考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，从而确定店铺所在的区域位置。

顾客对商品的需求一般确定店铺所在的区域位置。

顾客对商品的需求一般可分为三种类型。

可分为三种类型。

日常生活必需品日常生活必需品这类商品同质性大，选择性不强；

同时价格较低，这类商品同质性大，选择性不强；

同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中力求方便。

所以经营顾客购买频繁，在购买过程中力求方便。

所以经营这类商品的店铺应最大限度地接近顾客的居住地区，这类商品的店铺应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米为米为限，步行在限，步行在10分钟以内为宜。

分钟以内为宜。

周期性需求的商品周期性需求的商品对这类商品，顾客是定期购买的。

在购买时，对这类商品，顾客是定期购买的。

在购买时，顾客都经过了一定的比较，最终才选择出适合自己顾客都经过了一定的比较，最终才选择出适合自己需要的商品品种。

另外这类商品的购买量不大，有需要的商品品种。

另外这类商品的购买量不大，有高度的周期性。

经营这类商品的店铺选择在商业网高度的周期性。

经营这类商品的店铺选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心或交点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心或交通枢纽、交通要道的商业圈。

通枢纽、交通要道的商业圈。

耐用消费品及顾客特殊性需求的商品耐用消费品及顾客特殊性需求的商品耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低。

顾客在购买时，一般已有既定的目标，在反复低。

顾客在购买时，一般已有既定的目标，在反复比较权衡的基础上再做出选择。

比较权衡的基础上再做出选择。

对于特殊需求的商品购买的偶然性较大，频率对于特殊需求的商品购买的偶然性较大，频率较小，顾客比较分散。

以经营此类商品为主的店铺，较小，顾客比较分散。

以经营此类商品为主的店铺，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道以吸引可能多的潜在顾客。

业区或专业性的商业街道以吸引可能多的潜在顾客。

3.3.客流规律分析客流规律分析店铺成功的另一个关键因素是客流量的大小。

客店铺成功的另一个关键因素是客流量的大小。

客流包括现有客流和潜在客流。

店铺选择开设地点总流包括现有客流和潜在客流。

店铺选择开设地点总是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，已使多是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，已使多数人就近购买商品。

但客流规模大，并不总是能带数人就近购买商品。

但客流规模大，并不总是能带来相应的优势，具体问题还需具体分析。

来相应的优势，具体问题还需具体分析。

11）客流类型）客流类型自身客流自身客流指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流中获得的客流。

这是店铺客流的基础，是店铺销流中获得的客流。

这是店铺客流的基础，是店铺销售收入的主要来源。

因此，新设店铺在选址时，应售收入的主要来源。

因此，新设店铺在选址时，应着眼于评估自身客流的大小及发展规模。

着眼于评估自身客流的大小及发展规模。

分享客流分享客流指一家店铺从邻近店铺形成的客流中获得的客流。

指一家店铺从邻近店铺形成的客流中获得的客流。

这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的店铺之间，或大店铺与小店铺之间。

店铺之间，或大店铺与小店铺之间。

派生客流派生客流指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。

在一些旅游点、交通枢纽、公并非专门来店购物。

在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店主要利用的就是派生客流。

共场所附近设立的商店主要利用的就是派生客流。

2）客流目的、速度和滞留时间各不相同，要作具体）客流目的、速度和滞留时间各不相同，要作具体分析，再最佳地址选择。

分析，再最佳地址选择。

33）街道俩侧的客流规模）街道俩侧的客流规模很多情况下，同样一条街道，在俩侧的客流规模很多情况下，同样一条街道，在俩侧的客流规模由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响而由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响而有所差异。

另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是有所差异。

另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯于光顾行驶方向右侧的商店，因靠右行，往往习惯于光顾行驶方向右侧的商店，因此开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。

此开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。

在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主流。

其特点是速度缓慢、停留时间长、流动时间相流。

其特点是速度缓慢、停留时间长、流动时间相对分散，因此可以把经营挑选性强的商店设在这里，对分散，因此可以把经营挑选性强的商店设在这里，如服装店等。

如服装店等。

有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属非商业因素，如车站、码头、学校等公共场所，其非商业因素，如车站、码头、学校等公共场所，其主要客流的目的不是为了购买商品，此地区的客流主要客流的目的不是为了购买商品，此地区的客流速度一般较快、停留时间短、流动时间速度一般较快、停留时间短、流动时间比较集中，因此可以将经营挑选性不强和携带方比较集中，因此可以将经营挑选性不强和携带方便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店、冷饮便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店、冷饮店、快餐店等。

店、快餐店等。

4.4.立地点周围设施评估立地点周围设施评估选择开店地点还要对目标所在地的道路性质、接选择开店地点还要对目标所在地的道路性质、接近度、邻居特性等相关设施作调查。

近度、邻居特性等相关设施作调查。

11）道路性质）道路性质主要是调查立地点前道路的特性及通行车辆的种主要是调查立地点前道路的特性及通行车辆的种类。

类。

连接道路。

它连接主要的商业区与住宅区，供居连接道路。

它连接主要的商业区与住宅区，供居民上下班来往，是公车站牌、交通工具转运站林立民上下班来往，是公车站牌、交通工具转运站林立处。

处。

运输道路。

俩地之间商品物资来源的干道，连接运输道路。

俩地之间商品物资来源的干道，连接俩大区域之间商品货物的流通，货车及各式特殊运俩大区域之间商品货物的流通，货车及各式特殊运输车辆比例多。

输车辆比例多。

商流道路。

批发、零售等各种商业活动来往频繁商流道路。

批发、零售等各种商业活动来往频繁的动脉，其背后往往有市镇、商业区或是住宅区为的动脉，其背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其中心。

其中心。

郊区道路。

除了为上下班的路线外，它还是接续郊区道路。

除了为上下班的路线外，它还是接续商业区与郊区住宅的干道。

它主要处于郊区，多半商业区与郊区住宅的干道。

它主要处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。

属于附属旧市镇的新兴区。

老旧道路。

老旧商业区所发展出的主要商业道路，老旧道路。

老旧商业区所发展出的主要商业道路，往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。

因此，常常为商业活动畅旺之处。

自用车。

22）接近度）接近度接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近店铺接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近店铺的准则。

通常接近度愈高，立地点愈好。

其考评标的准则。

其考评标准如下。

准如下。

在预定点在预定点200米内是否有公交车站或巴士转运站。

米内是否有公交车站或巴士转运站。

此转运站最好是位于上下班路线上，以增加购物的此转运站最好是位于上下班路线上，以增加购物的时间性。

时间性。

确定店铺前道路的宽度。

路越宽，不仅可以使行确定店铺前道路的宽度。

路越宽，不仅可以使行驶车流增多，还可以增加停车的便利性。

驶车流增多，还可以增加停车的便利性。

是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在100米内。

这关系到来往人流数量的多少。

米内。

临近临近100米内是否有红绿灯。

红绿灯是增加店铺米内是否有红绿灯。

红绿灯是增加店铺的曝光率、增加消费认可的捷径。

的曝光率、增加消费认可的捷径。

近期内是否有道路拓宽计划或掩埋管线计划。

因近期内是否有道路拓宽计划或掩埋管线计划。

因为各项开挖马路工程都会影响顾客前来的意愿。

为各项开挖马路工程都会影响顾客前来的意愿。

3）邻居特性）邻居特性指预定点俩侧行业种类的特点，以及不宜为邻的指预定点俩侧行业种类的特点，以及不宜为邻的行业种类。

如果属于同行的专业街，则新点将会面行业种类。

如果属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同业竞争；

如果属于异种行业的专业街，临强大的同业竞争；

如果属于异种行业的专业街，则要考虑是否能构成旺市效应。

则要考虑是否能构成旺市效应。

其实，不必过于担心同业竞争的问题，因为一旦同其实，不必过于担心同业竞争的问题，因为一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，则容易扩大业商店越开越多，就会产生聚集效应，则容易扩大影响、凝聚人气，形成专业街，生意反而