房地产会计核算房地产账务处理Word格式文档下载.docx
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土地是房地产开发的前提条件。
土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
2.房屋、建筑物的开发建设和经营
房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。
其工作内容主要包括：
可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。
目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。
3.配套设施开发和建设
配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：
开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。
4.代建工程开发和建设
代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。
5.物业管理和服务
有些房地产企业还从事物业经营。
房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。
二、房地产开发企业会计核算对象
房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。
这些资金运动具体表现为六大会计要素：
即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。
房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。
三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置
（一）房地产开发企业会计科目的设置
为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。
并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。
会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。
为了会计核算的需要，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。
房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。
见讲义表1-1。
表1-1 房地产开发企业会计科目表
顺序号
编号
科目名称
一、资产类
1
1001
库存现金
2
1002
银行存款
3
1012
其他货币资金
4
1101
交易性金融资产
5
1121
应收票据
6
1122
应收账款
7
1123
预付账款
8
1131
应收股利
9
1132
应收利息
10
1221
其他应收款
11
1231
坏账准备
12
1401
材料采购
13
1402
在途物资
14
1403
原材料
15
1404
材料成本差异
16
1405
开发产品
17
1406
发出商品
18
1408
委托加工物资
19
1411
周转材料
20
周转房
21
1461
融资租入资产
22
1471
存货跌价准备
23
1501
持有至到期投资
24
1502
持有至到期投资减值准备
25
1503
可供出售金融资产
26
1511
长期股权投资
27
1512
长期股权投资减值准备
28
1521
投资性房地产
29
投资性房地产累计折旧（累计摊销）
30
1531
长期应收款
31
1601
固定资产
32
1602
累计折旧
33
1603
固定资产减值准备
34
1604
在建工程
35
1605
工程物资
36
1606
固定资产清理
37
1701
无形资产
38
1702
累计摊销
39
1703
无形资产减值准备
40
1711
商誉
41
1801
长期待摊费用
42
1811
递延所得税资产
43
1901
待处理财产损溢
二负债类
44
2001
短期借款
45
2101
交易性金融负债
46
2201
应付票据
47
2202
应付账款
48
2203
预收账款
49
2211
应付职工薪酬
50
2221
应交税费
51
2231
应付利息
52
2232
应付股利
53
2251
其他应付款
54
2401
递延收益
55
2501
长期借款
56
2502
应付债券
57
2701
长期应付款
58
2801
预计负债
59
2901
递延所得税负债
三所有者权益类
60
4001
实收资本
61
4002
资本公积
62
4101
盈余公积
63
4103
本年利润
64
4104
利润分配
四成本类
65
5001
开发成本
66
5101
开发间接费用
67
5301
研发支出
五损益类
68
6001
主营业务收入
69
6051
其他业务收入
70
6101
公允价值变动损益
71
6111
投资收益
72
6301
营业外收入
73
6401
主营业务成本
74
6402
其他业务成本
75
6403
营业税金及附加
76
6601
销售费用
77
6602
管理费用
78
6603
财务费用
79
6701
资产减值损失
80
6711
营业外支出
81
6801
所得税费用
82
6901
以前年度损益调整
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。
其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。
表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。
企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。
总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：
第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。
在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。
其他科目是属于各类企业通用的科目。
第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。
负债类科目都是各类企业通用的会计科目。
第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。
这些科目也是各类企业通用的科目。
第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：
“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。
其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。
如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。
第五类科目是损益类科目。
损益类科目是用于计算企业损益的科目。
损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。
这些科目也是各类企业通用的会计科目。
在使用会计科目时需要注意：
必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编。
以便于查阅账目和实行会计电算化。
上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。
比如表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。
还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。
如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。
在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料—设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。
（二）房地产开发企业的账簿设置
为了全面系统地进行会计核算，房地产开发企业必须设置以下三类账簿。
1.总分类账（也称总账）。
总分类账是按总账科目（一级科目）开设账户，以提供企业总括的会计信息。
根据需要，总分类账通常要开设30—50个账户，分类反映会计信息。
总分类账必须采用订本式账簿，其账页格式为三栏式，即金额的部分分为“借方”、“贷方”和“余额”三个栏目。
具体账页格式见表1-2。
表1-2 总分类账
账户名称：
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年
凭证
摘要
借方
贷方
借
或
贷
余额
月
日
字
号
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