楼盘项目营销策划论文Word文档格式.docx

楼盘项目营销策划论文Word文档格式.docx

《楼盘项目营销策划论文Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《楼盘项目营销策划论文Word文档格式.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

富贵家园房地产项目营销策划

摘要：

经过20多年的发展房地产行业成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业，为国民经济的发展做出了巨大的贡献。

而我国现有的大多数房地产企业在房地产项目前期管理的理论、方法方面存在不少问题。

本文通过大量的市场调查，借鉴房地产全程营销策划理论，通过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析，结合企业的现状、特点及发展战略，制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略，并取得了较好的阶段性实施效果，对监理科学的营销体系，提高企业的市场竞争优势，具有非常现实的意义。

本次研究主要针对富贵家园房地产进行营销策划方案，结合市场发展情况为本案寻找出最适合其的发展方向，确定产品及客户定位，为产品从开发前期到销售后期提供参考依据，增强产品的核心竞争力。

关键词：

富贵家园房地产；

房地产行业发展;

项目营销策划

Richhomerealestateprojectmarketingplanning

Abstract:

After20yearsofdevelopmentoftherealestateindustryhasbecometheleader,basicandpillarindustryofthenationaleconomy,andhasmadeagreatcontributiontothedevelopmentofthenationaleconomy..However,therearemanyproblemsinthetheoryandmethodsoftherealestateprojectmanagementinChina.

Throughextensivemarketresearchandreferencethroughouttherealestatemarketingplanningtheory,throughtherealestatemacroHanstaticandtheprojectregionalenvironmentalcomprehensiveanalysis,accordingtotheenterprisepresentsituation,characteristicanddevelopmentstrategy,formulatedtheproject'

sproductstrategy,pricestrategy,promotionstrategy,andachievedgoodeffect,thescientificsupervisionofthemarketingsystem,improvethemarketcompetitivenessofanenterprise,hastheveryrealisticsignificance.

Thisresearchmainlyforrichhomerealestatemarketingplanningscheme,combinedwiththemarketdevelopmentforthecasetofindoutthemostsuitableforthedevelopmentdirection,determinetheproductandcustomerorientation,toprovidethereferencebasisforproductsalesfromthelateearlydevelopmentthrough,enhancethecorecompetitivenessoftheproducts.

Keywords:

Richhomerealestate;

realestateindustrydevelopment;

projectmarketingplanning

一、绪论

（一）研究的背景

我国房地产行业的逐步走向成熟，住房消费已纳入居民的日常消费中，因此房地产行业竞争也越来越激烈。

从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、能带来增值的另一个生产经营过程的开始。

这样循环下去，企业才能可持续发展，否则就会面临破产。

在市场经济的条件下，我们所有的劳动和付出，都要受到市场的检测，产品的自身价值最终都是要经过销售才能得到社会的承认。

所以营销策划是恒久的主题，这是由社会生产目的所决定的，也是企业生存和发展的客观要求所决定的。

现今市场是由买卖双方和商品三大要素构成。

而营销策划则是将三者有机联系在一起的有效手段和途径，营销策划在三大要素中起到连接和催化剂的作用。

营销帮助卖方去分析和理解买方的心理需求，达到买卖双方的协调。

从这方面讲，营销策划不等于销售和推销，是对市场深刻理解基础上的高智能策划，贯穿了企业生产开发经营的全过程。

（二）研究的目的

运用现代的项目管理学理论，结合营销管理知识，针对扬州房地产行业现状，根据富贵家园房地产策划的个案研究，对房地产营销策划过程中的重点内容和操作流程进行阐述，以期达到以下目标：

1.从企业的战略高度对一个营销项目进行管理，加深对项目管理实质与内涵的理解，探讨如何把项目管理的理论、方法应用到房地产项目策划中去。

2.加深对房地产项目策划的认识，深入了解扬州房地产行业现状，构建房地产营销策划的流程框架，把握房地产项目策划的实质。

（三）研究的意义

房地产营销策划的研究对研究者主要由以下几方面的意义：

1.通过搜索资料深入调查，让自己更加了解房地产市场当前的情况，以及在房地产营销推广过程中所要面对的问题，提升自我认识，提高自己分析问题，解决问题的能力；

2.通过实际案例，通过现有知识制定全程营销策划方案，让自己熟悉房地产全程营销策划方案的过程，以及各个过程工作的操作，得到实践锻炼，将所学房地产理论知识与具体房地产实际案例相互结合；

3.通过对富贵家园项目制定营销策划，达到在激烈的市场竞争环境下，能充分提高产品的竞争力达到利润最大化的目的。

二、项目所在地市场分析

（一）项目宏观环境

对于房地产营销策划而言，政策环境、经济环境、社会环境是影响宏观环境的主要因素。

其他环境因素应根据项目的实际情况做出相应调整。

通过对宏观环境的分析，有利于营销策划选择投资时机、投资区域、投资规模以及物业类型档次等。

1.政策环境

政府政策对房地产产业发展的影响主要通过以下几个方面来体现，第一，政府对土地资源的开发使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；

第二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产销售状况；

第三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产流通状况。

2014年河北省秦皇岛房地产政策盘点如下：

河北省出台《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》，其中，个人购房90平方米及以下家庭唯一住房，减按1%税率征收契税，被视为楼市再度松绑。

业内人士表示，河北楼市新政新意不多，但在现阶段敏感时点发文，凸显地方放松调控意愿，料将会有更多地方跟风出台类似文件。

[1]根据《意见》，继续执行个人购房有关房产税税收优惠政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

河北省此次出台的内容并不新，税收部分政策也并不是外界所想救市之举。

但是，在现阶段房地产市场关键节点，河北省出台相关政策制度，凸显地方调控变化意愿，以给市场以指引。

2.经济环境

市场需要购买力，经济条件下所具有的购买力取决于居民的收入、物价、储蓄以及消费需求的变化。

河北省秦皇岛经济保持快速的发展，各项指标增速全面加快，比如说GDP、投资、城市居民人均收入等增速在北方位居前列。

市内居民人均可支配收入为23056.87，比上年增加4112元，增长16.3百分点，人均年增长量和增幅创新高。

了解河北省秦皇岛的居民各阶层收入与消费水平，可给房地产定位是建高档小区还是高层或者经济适用房。

[2]

3.社会环境

社会是由人组成的，第一环境因素是人口因素，因为市场正是有人构成的。

前期策划所感兴趣的是城市或地区的人口规模与增长率，人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征与人口迁移等指标。

全市常住人口为4459760人，同上一次人口普查减少4.56%，年平均增长率为-0.47%。

其中家庭户1402969户为4206652人，平均每个家庭户的人口为3人，比上次人口普查的减少0.1人。

男性、女性人口分别为2196520人、2263240人，分别占49.25%、50.75%。

其中0－14岁人口占11.82%；

15－64岁人口占75.73%；

65岁及以上占12.45%。

分别为下降5.46个百分点，上升2.08个百分点，上升3.38个百分点。

具有大学（指大专以上）文化程度的人口为425339人；

具有高中（含中专）文化程度的人口为1287614人；

具有初中文化程度的人口为697586人；

具有小学文化程度的人口为1653060人。

按照这样的人口增加速度来判断河北省秦皇岛房地产面积的规划。

[3]

（二）项目微观环境

1.项目所在地的区域环境

富贵家园项目位于中山路商圈和北站商圈的交汇处，使商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物交接于一体，交通便利四通八达，人流密集。

2.竞品楼盘基本情况

（1）海滨国际基本信息

建筑类别：

板楼小高层高层经济住宅

物业类别：

住宅、高层、多层、叠拼

项目特色：

低密居所,宜居生态地产

容积率：

2.52

绿化率：

30%

开发商:

河北和光房地产开发有限公司

物业地址:

秦皇岛宏添源物业

（2）黎昌尚府基本信息

塔楼低密居所旅游地产

板楼住宅

宜居生态地产,旅游地产

1.61

35%

开发商：

秦皇岛永升强旺房地产开发有限公司

物业地址：

海革蓝德物业管理公司

（3）竞品楼盘分析

根据对周边竞品楼盘（海滨国际、黎昌尚府等）的数据调查，其统计结果如下：

区位：

2个楼盘距离本案相对较近，而且交通便利，周边环境较好，均所商业圈繁华地带，大配套比较齐全。

项目特征：

2个楼盘的容积率在16—2.6之间，绿化率多数在35%左右。

通过对比分析，富贵家园的容积率与竞品楼盘接近，但绿化率相对较高，且开发商与精品楼盘相比更具竞争实力。

（三）项目供需分析

1.房地产供给市场

针对此项目而言，市场供应状况应着重调查河北省秦皇岛富贵家园所在区域

市场供应情况。

实践中，采取了按相同物业类型不同价格范围对项目周边的楼盘进行分类，然后分别对各个楼盘的供应量进行统计。

[4]调查发现，富贵家园周边房地产均价4000元/平米以上楼盘在中山路商圈和北站商圈区，在售套数高达4000套。

均价在4500元/平米以上的，在售套数高达2000套。

房价过高，因此策划中选着定