楼盘项目营销策划论文Word文档格式.docx

1、 富贵家园房地产项目营销策划摘要：经过20多年的发展房地产行业成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业，为国民经济的发展做出了巨大的贡献。而我国现有的大多数房地产企业在房地产项目前期管理的理论、方法方面存在不少问题。 本文通过大量的市场调查，借鉴房地产全程营销策划理论，通过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析，结合企业的现状、特点及发展战略，制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略，并取得了较好的阶段性实施效果，对监理科学的营销体系，提高企业的市场竞争优势，具有非常现实的意义。本次研究主要针对富贵家园房地产进行营销策划方案，结合市场发展情况为本案寻找出最适合其的发展方向，确定产品及客户定位，

2、为产品从开发前期到销售后期提供参考依据，增强产品的核心竞争力。关键词：富贵家园房地产；房地产行业发展;项目营销策划 Rich home real estate project marketing planningAbstract: After 20 years of development of the real estate industry has become the leader, basic and pillar industry of the national economy, and has made a great contribution to the development

3、 of the national economy. However, there are many problems in the theory and methods of the real estate project management in China. Through extensive market research and reference throughout the real estate marketing planning theory, through the real estate macro Han static and the project regional

4、 environmental comprehensive analysis, according to the enterprise present situation, characteristic and development strategy, formulated the projects product strategy, price strategy, promotion strategy, and achieved good effect, the scientific supervision of the marketing system, improve the marke

5、t competitiveness of an enterprise, has the very realistic significance. This research mainly for rich home real estate marketing planning scheme, combined with the market development for the case to find out the most suitable for the development direction, determine the product and customer orienta

6、tion, to provide the reference basis for product sales from the late early development through, enhance the core competitiveness of the products.Keywords: Rich home real estate; real estate industry development; project marketing planning一、绪论（一）研究的背景我国房地产行业的逐步走向成熟，住房消费已纳入居民的日常消费中，因此房地产行业竞争也越来越激烈。从商品

7、到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、能带来增值的另一个生产经营过程的开始。这样循环下去，企业才能可持续发展，否则就会面临破产。在市场经济的条件下，我们所有的劳动和付出，都要受到市场的检测，产品的自身价值最终都是要经过销售才能得到社会的承认。所以营销策划是恒久的主题，这是由社会生产目的所决定的，也是企业生存和发展的客观要求所决定的。现今市场是由买卖双方和商品三大要素构成。而营销策划则是将三者有机联系在一起的有效手段和途径，营销策划在三大要素中起到连接和催化剂的作用。营销帮助卖方去分析和理解买方的心理需求，达到买卖双方的协调。从这方面讲，营销策划不等于销售和推销，是对

8、市场深刻理解基础上的高智能策划，贯穿了企业生产开发经营的全过程。 （二）研究的目的运用现代的项目管理学理论，结合营销管理知识，针对扬州房地产行业现状，根据富贵家园房地产策划的个案研究，对房地产营销策划过程中的重点内容和操作流程进行阐述，以期达到以下目标： 1.从企业的战略高度对一个营销项目进行管理，加深对项目管理实质与内涵的理解，探讨如何把项目管理的理论、方法应用到房地产项目策划中去。 2.加深对房地产项目策划的认识，深入了解扬州房地产行业现状，构建房地产营销策划的流程框架，把握房地产项目策划的实质。 （三）研究的意义房地产营销策划的研究对研究者主要由以下几方面的意义： 1.通过搜索资料深入调

9、查，让自己更加了解房地产市场当前的情况，以及在房地产营销推广过程中所要面对的问题，提升自我认识，提高自己分析问题，解决问题的能力； 2.通过实际案例，通过现有知识制定全程营销策划方案，让自己熟悉房地产全程营销策划方案的过程，以及各个过程工作的操作，得到实践锻炼，将所学房地产理论知识与具体房地产实际案例相互结合； 3.通过对富贵家园项目制定营销策划，达到在激烈的市场竞争环境下，能充分提高产品的竞争力达到利润最大化的目的。二、项目所在地市场分析 （一）项目宏观环境 对于房地产营销策划而言，政策环境、经济环境、社会环境是影响宏观环境的主要因素。其他环境因素应根据项目的实际情况做出相应调整。通过对宏观

10、环境的分析，有利于营销策划选择投资时机、投资区域、投资规模以及物业类型档次等。 1.政策环境 政府政策对房地产产业发展的影响主要通过以下几个方面来体现，第一，政府对土地资源的开发使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产销售状况；第三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产流通状况。2014年河北省秦皇岛房地产政策盘点如下：河北省出台关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见，其中，个人购房90平方米及以下家庭唯一住房，减按1%税率征收契税，被视为楼市再度松绑。业内人士表示，河北楼市新政新意不多，但在现阶段敏感时

11、点发文，凸显地方放松调控意愿，料将会有更多地方跟风出台类似文件。1根据 意见，继续执行个人购房有关房产税税收优惠政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。河北省此次出台的内容并不新，税收部分政策也并不是外界所想救市之举。 但是，在现阶段房地产市场关键节点，河北省出台相关政策制度，凸显地方调控变化意愿，以给市场以指引。 2.经济环境市场需要购买力，经济条件下所具有

12、的购买力取决于居民的收入、物价、储蓄以及消费需求的变化。河北省秦皇岛经济保持快速的发展，各项指标增速全面加快，比如说GDP、投资、城市居民人均收入等增速在北方位居前列。市内居民人均可支配收入为23056.87，比上年增加4112元，增长16.3百分点，人均年增长量和增幅创新高。了解河北省秦皇岛的居民各阶层收入与消费水平，可给房地产定位是建高档小区还是高层或者经济适用房。2 3.社会环境社会是由人组成的，第一环境因素是人口因素，因为市场正是有人构成的。前期策划所感兴趣的是城市或地区的人口规模与增长率，人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征与人口迁移等指标。全市常住人口为4459

13、760人，同上一次人口普查减少4.56%，年平均增长率为-0.47%。其中家庭户1402969户为4206652人，平均每个家庭户的人口为3人，比上次人口普查的减少0.1人。男性、女性人口分别为2196520人、2263240人，分别占49.25%、50.75 %。其中014岁人口占11.82 %；1564岁人口占75.73%；65岁及以上占12.45%。分别为下降5.46个百分点，上升2.08个百分点，上升3.38 个百分点。具有大学（指大专以上）文化程度的人口为425339人；具有高中（含中专）文化程度的人口为1287614人；具有初中文化程度的人口为697586人；具有小学文化程度的人口

14、为1653060人。按照这样的人口增加速度来判断河北省秦皇岛房地产面积的规划。3 （二）项目微观环境 1.项目所在地的区域环境 富贵家园项目位于中山路商圈和北站商圈的交汇处，使商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物交接于一体，交通便利四通八达，人流密集。 2.竞品楼盘基本情况 （1）海滨国际基本信息建筑类别：板楼 小高层 高层经济住宅物业类别：住宅、高层、多层、叠拼 项目特色：低密居所,宜居生态地产 容 积 率：2.52 绿 化 率：30% 开 发 商:河北和光房地产开发有限公司 物业地址:秦皇岛宏添源物业 （2）黎昌尚府基本信息 塔楼低密居所 旅游地产板楼 住宅宜居生态地

15、产,旅游地产1.6135% 开 发 商：秦皇岛永升强旺房地产开发有限公司 物业地址：海革蓝德物业管理公司 （3）竞品楼盘分析根据对周边竞品楼盘（海滨国际、黎昌尚府等）的数据调查，其统计结果如下： 区位：2个楼盘距离本案相对较近，而且交通便利，周边环境较好，均所商业圈繁华地带，大配套比较齐全。 项目特征：2个楼盘的容积率在162.6之间，绿化率多数在35%左右。 通过对比分析，富贵家园的容积率与竞品楼盘接近，但绿化率相对较高，且开发商与精品楼盘相比更具竞争实力。（三）项目供需分析1.房地产供给市场 针对此项目而言，市场供应状况应着重调查河北省秦皇岛富贵家园所在区域市场供应情况。实践中，采取了按相同物业类型不同价格范围对项目周边的楼盘进行分类，然后分别对各个楼盘的供应量进行统计。4调查发现，富贵家园周边房地产均价4000元/平米以上楼盘在中山路商圈和北站商圈区，在售套数高达4000套。均价在4500元/平米以上的，在售套数高达2000套。房价过高，因此策划中选着定