大厦物业工程技术管理规范要点经典Word下载.docx

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3设备大中修计划

3.1应建立设备大中修计划。

3.2设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修计划时间等。

3.3设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律和设备实际状况确定。

4维修记录

4.1设备大中修相关内容应如实记录，归入设备档案。

4.2记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。

5监视测量器具

5.1建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。

5.2监视测量器具校验计划内容包括：

序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。

5.3监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。

水泵房、水箱间管理细则

1水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时

处理，认真做好记录。

2消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都应简单明确。

3保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查擦拭干净。

4消防泵每月试运转一次，以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

5所有水箱、水池必须定期清洁、消毒，并按照法律、法规定期进行卫生检疫，取得卫生检疫合格证书。

设备预防性维护保养细则

1所有设备设施必须根据法律、法规、国家标准、行业标准、地方标准、维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。

2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命，并避免或减少紧急维修的次数。

3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，归入设备档案，以便分析故障原因，确定责任。

4进行系统维修保养及检修时，应避免或减少对用户使用产生影响，如有影响，确定检修起止日期及时间通知相关部门，以便使受影响的用户做好充分准备。

机电设备运行维保工作细则

1执行《设备维修保养计划》，并对设备维修保养过程和结果负责。

2工程人员应熟悉大厦内外的供配电系统、给排水系统、消防报警与联动系统、暖通空调、设备监控、安防系统等设备状况，掌握工作原理，清楚设备设施位置，能有效地完成设备操作、维护保养、故障处理等工作。

3工程人员进行作业时，须按相应工作规程进行，要做好安全监护工作。

电气维修人员应持有电工证上岗，应严格执行电工安全操作规范进行作业。

4做好设备防水、防火、防小动物的安全管理工作。

定时巡视设备运行情况，认真做好巡视记录和值班记录。

发现重大隐患及不安全因素要立即上报，及时处理解决。

5遇到突然停电或其它突发性事故时，工程人员要采取应急措施，进行排除

故障或采用备用设备，保证重要设备正常运行。

公共部位巡检细则

1所有设备机房、竖井等内部设备设施进行巡查检修。

一般故障均由巡检员现场修复，较大故障由巡检员汇报后安排检修。

制定《巡检记录》，进行逐项巡检，并认真填写。

2巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。

3巡检中发现异常情况，巡视员应立即进行处理，对不能立即修复的，应报告上级，并将详细情况记入《巡检记录》备注栏。

4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将柜门恢复。

配电房设备巡检工作细则

1对运行和备用（包括附属）设备及其周围环境，定时进行巡视检查，记录有关参数。

2遇有下列情况由当值人员增加巡视次数：

2.1过负荷或负荷有显著增加时；

2.2新装、长期停运或检修后的设备投入运行时；

2.3设备缺陷有发展，运行中有可疑、异常现象时；

2.4遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气变化时；

3巡视后发现的设备缺陷应及时处理。

巡视中遇有严重威胁人身、设备安全和正常使用情况，应按规定进行处理，并及时向领导汇报。

冷水机组运行操作细则

1操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗。

运行人员必须熟悉冷冻机工作原理与使用性能，熟悉掌握运行逻辑图，严格执行冷冻机运行的各项规程，做到高效、低能安全运行，提供优质满意的服务。

2运行守则

2.1运行人员须做好开机前的准备工作，发现重大问题及时报告，待处理好后方可开机。

2.2严格执行开机准备规则：

开机前先检查冷冻机组的冷冻水管、冷却水管的进出水阀门，冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔的进出水阀门是否完全打开。

2.3检查各冷冻水，冷却水，油温及各项设定值是否正确，检查无误后方可开机。

2.4检查各部分自动控制装置是否正常。

2.5检查冷却水进出口温度，冷冻水进出口温度及机器上各部位表温。

2.6切实熟练掌握紧急状态下的停机处理办法。

如停电，必须检查冷冻机组、冷却水泵、冷冻水泵是否已回到停止状态。

2.7停机时，将操作盘运转开关拨到停止位置。

冷冻水泵，冷却水泵运转10分钟后停车。

热交换站运行操作细则

1操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗，运行人员必须熟悉热交

换器工作原理与使用性能，熟练掌握运行技能，严格执行热交换器运行的

各项规程，做到高效、低耗运行。

2.1运行人员做好开机前的准备工作，发现重大问题及时报告主管，待处理好后方可开机。

2.2开机前认真检查各类辅助运行设备，检查热交换器冷水进入及热水输出的

截止阀是否打开。

送蒸汽前须先运行辅助设备，待水系统运行无误时，方可慢慢打开蒸汽阀，及冷凝水疏水器总阀。

然后向热交换器送入蒸汽。

关闭系统时，应先关闭所有蒸汽入口管道和冷凝水排出管道上的截止阀，

然后关闭热水输出管道和冷水进入管道截止阀。

2.3运行人员必须按规定填写运行记录，发现异常须及时汇报和处理。

给排风机、空调（新风）机组操作规程

1开机前检查：

在开机前，检查叶轮有无卡住现象，运转是否平稳，有无异常声响。

2消防防排烟风机，未经主管领导批准，任何人不得擅自开启。

3空调（新风）机组开机前应检查以下内容：

水系统应无泄漏现象。

凝结水盘的排水管道应无阻塞现象。

电源应连接牢固、风机转向正常。

箱体内是否清洁、无异物。

4空调（新风）机组开机运行

4.1正常操作顺序：

开机时，先开风机，后开水；

停机时，先关水，后关

风机。

4.2当新风温度低于零度时，开机前应先开预热盘管，待回水管温度达到热水温度，再开风机进行调温，防止机组内盘管冻裂。

4.3采用楼宇自控启动机组运行前，确认水、电各部位无误后，方可开机。

4.4避免未开机组进出口调节阀，防止箱体出现高压或负压，致使箱体变形。

4.5检查空气过滤器阻力，及时进行清洗或更换。

4.6停机时，如环境温度低于0度时，应排尽管内存水，以免管道冻裂。

水泵定期保养细则

1生活水泵和暖通空调系统每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。

2消火栓泵和喷淋泵每两月、补压泵每三月进行一次试运行，消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。

3排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。

4水泵保养时应把与泵体相边5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。

5泵体的保养。

5.1检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。

5.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。

5.3检查盘根（填料）密封情况，若有漏水应增加或更换。

5.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。

5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。

6电机的保养。

6.1外观检查应整洁，铬牌完好，接地线连接良好。

6.2摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值不低于0.5兆欧或设备说明。

7相关阀门、管道及附件的保养。

7.1各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。

7.2单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

7.3压力表指示准确，表盘清晰。

7.4管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆、防腐应完整无脱落。

7.5点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。

8控制柜的保养：

8.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

8.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，坚固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

8.3清洁控制柜内外灰尘。

8.4合上电源，检查电源指示应正常。

9保养完毕起动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。

10观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。

消防系统维护保养工作细则

1烟感、温感、消防水系统及相应的电气设施、加压送风、排风排烟系统等消防报警及联动系统要保证完好，消防系统处于自动控制标准。

2对被污染和损坏的探头、喷头，及时维修更换。

3消防总控制联动系统、消防水泵、自动喷淋系统、增压送风、排风排烟系统每季度联合组织检查试运行一次。

4制定检查维修保养计划，对消防泵房设备（含顶层消防稳压设备）、消防管路、阀门、配电设备检查保养。

5定期对消防泵房、消防设备间、防排烟风机及天台设备间进行清扫。

6定期对配电柜、安全指示灯进行清扫整理，并对应急照明灯进行充放电。

低压配电箱（柜）维修保养工作细则

1完成低压配电柜维修的组织和维修前的准备工作。

2保养程序。

2.1实行分段保养。

2.2检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固连接螺丝，螺栓若有

生锈应予更换，确保接头连接紧密，检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。

2.3用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧蚀痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。

2.4把各分开关从抽屉中取出，紧固各接线端子，检查电流互感器、电流表、

电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活性及可靠性，紧固空气开关进出线、清洁开关柜内和配电柜后面引出线的卫生。

保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10mm2以上的导线把电容器逐个放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝，检查接地装置是否良好，检查电容器壳体有无胀肚现象，并清洁柜内灰尘。

2.5逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器的高压侧开关，装设接地线，

悬挂“线路有人工作，禁止合闸”标示牌。

2.6按所有要求保养完毕配电柜后，拆除标示牌、接地线，合上变压器投入运

行无误后，将低压配电柜逐级送电。

3运行中的仪表、继电保护装置及二次回路的定期检验应按照《电力设备预防性实验规程》等进行，新装或在运行中发生异常情