大厦物业工程技术管理规范要点经典Word下载.docx

1、3 设备大中修计划3.1应建立设备大中修计划。3.2 设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修计划时间等。3.3 设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律和设备实际状况确定。4 维修记录4.1 设备大中修相关内容应如实记录，归入设备档案。4.2记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。5 监视测量器具5.1 建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。5.2 监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途

2、以及检验计划、备注。5.3 监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。水泵房、水箱间管理细则1 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障隐患和消防隐患并及时处理，认真做好记录。2 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置，操作标志都应简单明确。3 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接触器触点应定期检查擦拭干净。4 消防泵每月试运转一次，以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。5 所有水箱、水池必须定期清洁、消毒，并按照法律、法规定期进行卫生检疫，取得卫

3、生检疫合格证书。设备预防性维护保养细则1 所有设备设施必须根据法律、法规、国家标准、行业标准、地方标准、维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。2 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命，并避免或减少紧急维修的次数。3 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，归入设备档案，以便分析故障原因，确定责任。4 进行系统维修保养及检修时，应避免或减少对用户使用产生影响，如有影响，确定检修起止日期及时间通知相关部门，以便使受影响的用户做好充分准备。机电设备运行维保工作细则1 执行设

4、备维修保养计划， 并对设备维修保养过程和结果负责。2 工程人员应熟悉大厦内外的供配电系统、给排水系统、 消防报警与联动系统、暖通空调、设备监控、安防系统等设备状况，掌握工作原理， 清楚设备设施位置，能有效地完成设备操作、维护保养、故障处理等工作。3 工程人员进行作业时， 须按相应工作规程进行，要做好安全监护工作。电气维修人员应持有电工证上岗，应严格执行电工安全操作规范进行作业。4 做好设备防水、防火、 防小动物的安全管理工作。定时巡视设备运行情况，认真做好巡视记录和值班记录。发现重大隐患及不安全因素要立即上报，及时处理解决。5 遇到突然停电或其它突发性事故时， 工程人员要采取应急措施，进行排除

5、故障或采用备用设备，保证重要设备正常运行。公共部位巡检细则1 所有设备机房、竖井等内部设备设施进行巡查检修。一般故障均由巡检员现场修复，较大故障由巡检员汇报后安排检修。制定巡检记录，进行逐项巡检，并认真填写。2 巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。3 巡检中发现异常情况，巡视员应立即进行处理，对不能立即修复的，应报告上级，并将详细情况记入巡检记录备注栏。4 巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将柜门恢复。配电房设备巡检工作细则1 对运行和备用（

6、包括附属）设备及其周围环境，定时进行巡视检查，记录有关参数。2 遇有下列情况由当值人员增加巡视次数：2.1 过负荷或负荷有显著增加时；2.2 新装、长期停运或检修后的设备投入运行时；2.3 设备缺陷有发展，运行中有可疑、异常现象时；2.4 遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气变化时；3 巡视后发现的设备缺陷应及时处理。巡视中遇有严重威胁人身、设备安全和正常使用情况，应按规定进行处理，并及时向领导汇报。冷水机组运行操作细则1 操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗。运行人员必须熟悉冷冻机工作原理与使用性能，熟悉掌握运行逻辑图，严格执行冷冻机运行的各项规程，做到高效、低能安全运行，提供优质满

7、意的服务。2 运行守则2.1 运行人员须做好开机前的准备工作，发现重大问题及时报告，待处理好后方可开机。2.2 严格执行开机准备规则：开机前先检查冷冻机组的冷冻水管、冷却水管的进出水阀门，冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔的进出水阀门是否完全打开。2.3 检查各冷冻水，冷却水，油温及各项设定值是否正确，检查无误后方可开机。2.4 检查各部分自动控制装置是否正常。2.5 检查冷却水进出口温度，冷冻水进出口温度及机器上各部位表温。2.6 切实熟练掌握紧急状态下的停机处理办法。如停电，必须检查冷冻机组、冷却水泵、冷冻水泵是否已回到停止状态。2.7 停机时，将操作盘运转开关拨到停止位置。冷冻水泵，冷却水泵运转

8、10 分钟后停车。热交换站运行操作细则1 操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗，运行人员必须熟悉热交换器工作原理与使用性能，熟练掌握运行技能，严格执行热交换器运行的各项规程，做到高效、低耗运行。2.1 运行人员做好开机前的准备工作，发现重大问题及时报告主管，待处理好后方可开机。2.2 开机前认真检查各类辅助运行设备，检查热交换器冷水进入及热水输出的截止阀是否打开。送蒸汽前须先运行辅助设备，待水系统运行无误时，方可慢慢打开蒸汽阀，及冷凝水疏水器总阀。然后向热交换器送入蒸汽。关闭系统时，应先关闭所有蒸汽入口管道和冷凝水排出管道上的截止阀，然后关闭热水输出管道和冷水进入管道截止阀。2.3 运行

9、人员必须按规定填写运行记录，发现异常须及时汇报和处理。给排风机、空调（新风）机组操作规程1 开机前检查：在开 机前，检查叶轮有无卡住现象，运转是否平稳，有无异常声响。2 消防防排烟风机，未经主管领导批准，任何人不得擅自开启。3 空调（新风）机组开机前应检查以下内容：水系统应无泄漏现象。凝结水盘的排水管道应无阻塞现象。电源应连接牢固、风机转向正常。箱体内是否清洁、无异物。4 空调（新风）机组开机运行4.1 正常操作顺序：开机时，先开风机，后开水；停机时，先关水，后关风机。4.2 当新风温度低于零度时，开机前应先开预热盘管，待回水管温度达到热水温度，再开风机进行调温，防止机组内盘管冻裂。4.3 采

10、用楼宇自控启动机组运行前，确认水、电各部位无误后，方可开机。4.4 避免未开机组进出口调节阀，防止箱体出现高压或负压，致使箱体变形。4.5 检查空气过滤器阻力，及时进行清洗或更换。4.6 停机时，如环境温度低于0 度时，应排尽管内存水，以免管道冻裂。水泵定期保养细则1 生活水泵和暖通空调系统每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。2 消火栓泵和喷淋泵每两月、补压泵每三月进行一次试运行，消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M 以上，每半年进行一次全面保养。3 排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。4 水泵保养时应把与泵体相边5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。5

11、 泵体的保养。5.1 检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。5.2 补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。5.3 检查盘根（填料）密封情况，若有漏水应增加或更换。5.4 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。5.5 紧固机座螺丝并做防锈处理。5.6 生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。6 电机的保养。6.1 外观检查应整洁，铬牌完好，接地线连接良好。6.2摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值不低于0.5 兆欧或设备说明。7 相关阀门、管道及附件的保养。7.1 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。7.2 单向阀动作

12、应灵活，阀体内外无漏水。7.3 压力表指示准确，表盘清晰。7.4 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆、防腐应完整无脱落。7.5 点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。8 控制柜的保养：8.1 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。8.2 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，坚固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。8.3 清洁控制柜内外灰尘。8.4 合上电源，检查电源指示应正常。9 保养完毕起动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。10 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。消防系统维护保养工作细则1 烟感、温

13、感、消防水系统及相应的电气设施、加压送风、排风排烟系统等消防报警及联动系统要保证完好，消防系统处于自动控制标准。2 对被污染和损坏的探头、喷头，及时维修更换。3 消防总控制联动系统、消防水泵、自动喷淋系统、增压送风、排风排烟系统每季度联合组织检查试运行一次。4 制定检查维修保养计划，对消防泵房设备（含顶层消防稳压设备）、消防管路、阀门、配电设备检查保养。5定期对消防泵房、消防设备间、防排烟风机及天台设备间进行清扫。6定期对配电柜、安全指示灯进行清扫整理，并对应急照明灯进行充放电。低压配电箱（柜）维修保养工作细则1 完成低压配电柜维修的组织和维修前的准备工作。2 保养程序。2.1 实行分段保养。

14、2.2 检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固连接螺丝，螺栓若有生锈应予更换，确保接头连接紧密，检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。2.3 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧蚀痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。2.4 把各分开关从抽屉中取出，紧固各接线端子，检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活性及可靠性，紧固空气开关进出线、清洁开关柜内和配电柜后面引出线的卫生。保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10mm2 以上的导线把电容器逐个放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝，检查接地装置是否良好，检查电容器壳体有无胀肚现象，并清洁柜内灰尘。2.5 逐级断开低压侧空气开关，然后断开变压器的高压侧开关，装设接地线，悬挂“线路有人工作，禁止合闸”标示牌。2.6 按所有要求保养完毕配电柜后，拆除标示牌、接地线，合上变压器投入运行无误后，将低压配电柜逐级送电。3 运行中的仪表、继电保护装置及二次回路的定期检验应按照电力设备预防性实验规程等进行，新装或在运行中发生异常情