还迁房建设项目可行性研究报告文档格式.docx

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（一）经济地理位置7

（二）交通环境7

（三）产业环境7

（四）人口环境7

（五）周边配套环境8

（六）项目经济环境现状总体评价8

（七）项目建设中环境污染分析8

六、项目市场分析11

（一）宏观市场分析11

（二）微观市场分析11

七、项目SWOT分析12

（一）优势分析12

（二）劣势分析12

（三）机会分析12

（四）威胁分析13

（五）分析结论及建议13

八、投资分析13

（一）投资分析13

（二）投资测算14

（三）项目收入及经营成本估算17

九、项目经济效益分析20

（一）盈利能力分析20

（二）敏感性分析21

十、社会效果分析22

十一、项目建设与实施22

（一）项目建设周期及进度安排22

（二）项目建设的安全措施22

（三）项目建设的消防措施22

十二、项目招标内容23

十三、风险分析及对策23

十四、结论24

附　件25

**新城黄陂岭社区项目可行性研究报告

一、项目总论

（一）项目背景

1、项目名称：

**新城黄陂岭社区项目

2、项目承办单位：

****新城开发投资有限公司

3、项目拟建地点：

项目用地位于**镇，南临高新大道、北临城际铁路、西面为预留其他用地、东面为其他用地。

（二）研究结论

项目净用地面积275500平方米（约413亩），总投资为160248万元，建设资金通过自筹和银行贷款两种方式筹集，其中银行贷款110000万元，自筹资金50248万元。

项目建设还建房总建筑面积605000平方米。

其中住宅面积534000平方米，社区公共配套面积14000平方米，商业面积57000平方米，地下车库（人防工程）面积40000平方米。

项目勘察设计、建筑安装、监理等工程内容采用委托招标组织方式，针对项目的具体情况，拟通过公开招标的方式进行全部招标。

本项目从2011年7月启动，2011年8月底完成前期工作后开始施工，2012年12月全部竣工。

项目总工期16个月（共480天）。

项目总投资160248万元，在6年计算期内项目经营总收入246120万元，可获利润总额50578万元，项目全投资内部收益率为11.26%，在预期接受的收益率为8%时净现值为7424万元，投资回收期为4.92年。

从本项目经济技术指标来看，项目是可行的，具有良好的经济效益和社会效益。

二、项目基本情况

（一）项目建设情况

净用地面积275500平方米，总投资为160248万元，建设资金通过自筹和银行贷款两种方式筹集。

（二）项目提出背景分析

光谷**新城是东湖国家自主创新示范区的重点项目，选址于东湖高新区东北角，西邻花山新城、**未来科技城，南接高新大道，北至长江南岸，东临葛店开发区，规划面积约24平方公里。

据该项目规划显示，**新城将在5-10年内，打造成以高新技术产业为龙头，以高端装备制造业为基础、光电子信息产业为核心的科技生态新城，规划年产值超2000亿元，常住人口达20万人。

本项目是为了配合**新城的建设，对原有房屋拆迁后重新选址建设的还建房。

以改善和提高当地村（居）民住房条件。

（三）建设单位情况分析

****新城开发投资有限公司是由**高科国有控股集团有限公司为主，联合湖北省科技投资有限公司发起设立的有限责任公司，主要负责**新城的开发、建设、招商及运营管理。

三、建设用地与相关规划

（一）项目区域情况

**新城范围为高新区东北角，西邻花山新城、未来科技城，南接高新大道，北至长江南岸、东临葛店开发区，规划面积约24平方公里，建设用地约15平方公里。

其中起步区（约2.2平方公里）为富士康配套产业园。

随着周边产业结构不断完善，新兴产业的迅速成长将有力地促进区域价值的发展。

本项目位于**新城的东面，靠近葛化经济开发区。

（二）项目用地情况

项目净用地面积413亩，四周均为现状市政道路。

其所在区域属当前东湖高新区重点开发利用区域，用地性质属工业及配套用地，主要用于**新城还建房开发。

交通极为便利，具有独一无二的区位优势。

（三）项目布局规划情况

项目净用地面积约413亩，建筑密度和建筑容积率分别为20.92%和2.37，绿地率为35%。

项目实施符合《**市城市总体规划（1996-2020）》、《**科技新城总体规划（2005-2020年）》的用地要求。

项目规划总建筑面积605000平方米，主要为还建房。

四、资源利用和能源耗用分析

（一）资源的利用与能源消耗

资源是指维持生命和生活所必需和经常利用的物质，包括空气、水、陆地、森林、矿产、能源等。

人人都在利用或接触资源，人类对地球资源的需要不断增加。

地球资源的开发和利用，为人类文明进程提供了必要的物质基础。

人口多、人均资源不足是中国的基本国情。

土地即地球陆地的表面部分，它是人类生活和生产的主要空间场所。

土地是由气候、地貌岩石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然综合体，也是人类生产劳动的产物。

土地资源是一种“综合”的自然资源，具有一切农业自然资源的属性，是人类社会最基本的生产资料与劳动对象。

中国山地多，平地少，干旱、高寒区域大，耕地发展受限制；

人均耕地少，人地矛盾尖锐。

目前，我国经济的快速增长在很大程度上是靠消耗大量资源实现的。

我国的资源比较贫乏，人均资源拥有量仅为世界平均水平的四分之一，且时空分布不均。

土地是极其宝贵的自然资源，是生产力的重要要素，是人类生产和生活最基本的物质资料。

我国实有耕地18.3亿亩，平均每人只有耕地1.4亩，只相当于美国人均耕地11.1亩的十分之一左右，还不到世界平均水平的三分之一。

因此，我国是一个典型人多地少、人均资源紧缺的国家。

我国实行最为严格的土地资源管理制度。

项目在建设过程中，最主要的资源利用与消耗是土地资源。

项目在开发建设中还会涉及其他资源的利用与消耗，主要体现为基建工程的资源，包括钢材、水泥、沙、木材等，同时包括水、风、电等资源。

一般的房地产项目，且工程开工前都圈好围墙，开挖基础回填后，多余的土方都综合利用或堆放在建设部门的指定的建筑渣土堆放场。

本项目施工期可以采取的水保措施主要有：

截排水、拦砂工程措施，边坡防护（挡土墙）措施、施工期临时措施以及其它措施（如弃土场、场地绿化等）。

（二）节能措施分析

中国是能源资源严重短缺的国家。

石油、天然气人均剩余可采储量仅有世界平均水平的7.7%和7.1%，储量比较丰富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%。

近年来能源消费急剧增长，供需矛盾日益突出，已经成为中国经济社会持续发展的最大制约，直接威胁国家经济安全。

与能源短缺形成强烈反差的是，能源浪费惊人。

近年来单位国内生产总值能耗不降反升，单位GDP能耗数倍于发达国家。

在众多能耗领域里，建筑能耗是最大的。

目前，建筑能耗已占到我国各工业部门全国总能耗的1/3。

目前我国城乡建筑围护结构保温隔热和气密性能差、采暖空调系统能源利用效率低下，这与发达国家不断提高的建筑节能要求相比，差距越来越大，譬如北京市，一个冬季每平方米采暖需耗费22.4公斤标准煤，而在德国，这一数字小于9公斤。

我国已经编制的居住建筑与公共建筑节能设计标准，都是在原有能耗基础上，通过改善建筑围护结构保温隔热性能，以及提高设备和系统能源利用效率，做到节能50%。

按照标准建造的节能建筑，不仅节约能源，还提高了建筑的舒适性，做到冬暖夏凉。

统计数据表明，我国目前已累计建成节能建筑面积10.6亿平方米，但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积7％的比例。

通过执行建筑节能标准就能把我国巨大的节能潜力挖掘出来，从而提高我国国民经济总效率。

结合上述分析，在本项目的节能措施中，首先严格执行我国相关的建筑节能标准，使节能理念从制度转换到实际建设中，真正达到节能的目的。

其次通过使用低碳环保等建筑节能材料，引入绿色建筑理念，建设舒适、环保、节能项目。

第三，在施工过程中，形成节约、集约建设规章制度，通过约束建筑单位行为，达到节约利用资源，降低能源消耗的目的。

五、生态环境影响分析

（一）经济地理位置

本项目地块南面紧临高新大道，四周均为现状市政道路。

其所在区域属当前东湖开发区重点开发利用区域，用地性质属工业及配套用地，主要用于**新城还建房建设。

项目用地周边高新技术产业较密集，发展条件成熟，周边已有花山生态新城和未来科技城、高农生物产业园等园区。

（二）交通环境

东湖高新区内道路宽广，路网密集，且武黄高速、中环线贯穿园区，对内、对外交通便利。

此外，项目紧邻南北向——规划路、东西向——高新大道，均为东湖高新区交通要道，所以项目有既便捷又重要的交通区位位置。

（三）产业环境

项目周边已有花山生态新城和未来科技城、高农生物产业园等园区，产业集聚程度较高。

（四）人口环境

2008年末，东湖高新区从业人员总数为232804人，本科及以上文化程度的从业人员总数为81621人，占从业总人数的35.06%；

中级及以上职称的从业人员总数为55393人，占从业总人数的23.79%；

共有海外留学归国人员和外籍人才1072人。

项目建成后必将更大程度上带动项目周边的产业规模及集聚度，且大大增加项目周边的人气。

（五）周边配套环境

周边配套环境主要是为周边工业进行配套的生活、商业及商务配套设施情况。

周边生活设施便利，配套有超市、餐厅、咖啡厅、银行、医院等多种商务配套设施，与本项目的配套设施融为一体，为本项目的建设使用提供了市场保障。

（六）项目经济环境现状总体评价

（1）地块的高新技术产业密集，地块形状规则且平整；

（2）紧邻交通主干道，可进入性较强，地块视觉可见性较强；

（3）用地的地理状况具备良好的开发条件；

（4）项目所处地段具备形成住宅聚集的现实及规划条件；

（七）项目建设中环境污染分析

1、项目建设期间污染源分析

项目土地开发期间污染源主要有以下几个方面：

施工扬尘、运输车辆、施工机械产生的废气、噪声，施工过程中产生的废水、废渣，其中扬尘和噪声是施工期较为敏感的环境问题，作为重点分析对象。

（1）大气污染源

根据项目建设特点，其施工期间大气污染源主要为拆迁及“七通一平”市政基础设施施工、主体工程施工等过程中产生的扬尘。

主要包括：

拆除现有建筑和清运废物时产生的扬尘；

施工土方及渣土现场堆放所产生的扬尘；

通行过程中造成的现场道路扬尘。

此外，运送物料及渣土所用的重型卡车，以柴油为动力燃料，排放少量的汽车尾气；

挖掘机、推土机、压路机等施工机械排放的废气中均含有一定浓度的大气污染物，主要成分为NOX、CO和THC，对周围的大气环境造成一定的影响。

（2）噪声污染源

施工噪声主要来自各种土方施工、旧水泥等硬质路面开凿、道路施工等的机械噪声和物料运输的交通噪声。

施工现场机械设备噪声包括施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员活动噪声。

物料运输交通噪声包括各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，本项目施工汽车流量最大的施工阶段是土方施工阶段，运输车辆一般采用重型载重汽车。

（3）水污