民族风情街建设项目可行性研究报告.docx

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民族风情街建设项目可行性研究报告

民族风情街建设项目

可行性研究报告

第一章项目概述…………………………03

第二章市场分析…………………………17

第三章建设规模及建设目标……………36

第四章项目分析…………………………50

第五章环境保护…………………………59

第六章卫生防疫…………………………62

第七章节能节水…………………………63

第八章投资分析…………………………64

第九章综合效益分析……………………77

第十章资金筹措及偿还方式……………86

第十一章结论及建议……………………89

附表：

………………………………………91

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第一章项目概述

一、项目背景

（一）、项目概况

项目名称：

**民族风情街

项目位置：

项目位于贵州省**市**新区东北端，选址于马岭河峡

谷景区至**市城区之间的峡谷大道两侧,全长约1.15公里,地块面

积约106186.76m2（约159.28亩）。

项目现状：

项目地块位于**市著名的马岭河峡谷风景名胜区入口西

南端,是主要的必经之路。

地块内主要为村居自建民房，原规划和道

路设施较差，无保留价值，均为拆除建筑。

项目一、二期用地拆迁及

平整工作已基本完成，穿越其中的324国道重建已完工，已基本满足

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开工建设条件。

地形地貌：

峡谷大道呈平行趋势从南至北穿于整个地块并与中心段的

324国道一起把项目地块分为四块，其东北面紧临东环路，该地块较

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为狭长，主要呈南北偏东西走向，整体地势较为平坦、开阔。

规划理念

A：

该项目的总体规划根据项目地块现状；把整个地块分成1、2、

3、4期，以便于规划设计和后期开发。

B：

项目总体规划是从规划建筑形态设计、组合、水系园艺景观和

产品体现南喀斯特地貌，峡谷景观特色，充分体现，展示黔西南乃至

全贵州民族文化、地域元素，将水做为主轴，结合自然的生态聚落关

系将项目打造成为一个精巧；富于变幻、具有吸引力的**名片、城

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市新地标。

该项目将具备地域、民族、文化展示、旅游观光、购物、餐饮、

休闲娱乐、度假、商务会议接待、居住，城市配套等功能于一体的商

业街区。

C：

环境及景观设计遵循；生态、环保的设计原则，为充分体现黔

西州，布依族和苗族等主要少数民族的依山傍水地域民族文化风情，

整个商业街将水体做为主轴，建筑和其它景观设计都围绕主轴水体展

开布局。

D：

建筑风貌设计主要源自黔西南州的布依民居和苗家山寨的原生

态民居形式，经过演绎和提炼而成的现代新民居形式的民族风情街。

规划构成：

一心串两路

一街带两寨

一环连四片

一心：

社区中心（露天文化广场、博物馆、酒店、银行、电力电

信等共建中心）

两路：

**大道、峡谷大道

两寨：

布依水乡（布依风格，水系，商业步行街）

苗家山寨（苗族民居、吊脚楼、山体公园、少量别墅）

四片：

居住社区、多层花园式住宅、临街底商少量小高层

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**民族风情街项目可行性研究报告

**民族风情街规划设计理念示意图

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**民族风情街项目可行性研究报告

**民族风情街业态分布图

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**民族风情街景观节点布置图

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**民族风情街项目可行性研究报告

**民族风情街景观节点分区布置图

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（二）、建设单位概况

**市**新区房地产开发总公司其前身为**市兴发房地产

公司，成立于1993年，属**市**新区工委下属事业单位，编制

25人。

兴发房地产公司为新区开发吸纳人才、吸纳资金发挥了积极

的作用。

1998年**新区工委决定对原兴发房地产公司扩大资本注入，并

更名为**市**新区房地产开发总公司。

**市**新区房地产开

发总公司属**市**新区工委全额投资创办的国有企业，注册资本

2215万元，房地产开发资质三级。

经过几年的发展，公司现设有行

政、财务、销售、项目策划、工程与售后服务等5个部门，现有在册

员工25人，其中具有中级职称7人、初级职称7人，管理人员10名，

大专以上学历21人。

公司自成立以来，一贯坚持“品质如金，质量如石”的开发宗旨，

规划设计充分体现人本观念，注意人与自然和谐统一，不断吸取经济

发达地区住房精华，精心规划每一个楼盘。

严格规范施工管理程序，

保证每一分项工程质量均达到国家验评标准。

完善的售后服务和高标

准的物业管理，深得广大业主和消费者的信赖，在房地产界树立了良

好的企业形象。

迄今为止，公司已成功地开发了富兴花园、怡泽园、榕园别墅、

北京路商住楼、金水商住楼、瑞金商住楼一、二期、惠实家园、惠实

新苑、南村枫林一期等住宅小区。

楼盘户型设计变化多样，从经济实

用型到小康型，从平层到多层变维，从错层到跃层，从高级小楼住宅

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到底商独院，从联排别墅到独立别墅等数十种户型，满足了不同层次

消费者的需要。

2004年富兴花园被评为省级优秀物业管理住宅示范小区，2004年

公司总经理田松甫被黔西南州委州政府评为优秀企业经营管理者，

2005年公司被贵州省银行业协会评为信贷诚信企业，2006年被**

市房地产管理局评为房地产开发企业先进单位，2006年被黔西南州、

市地税局评为A级纳税企业，2004年、2006年两度被**市人民政

府评为先进纳税企业。

2007-2008年，成功投资开发建设了**会展中心。

十年来，累计开发商品房面积约27万余平方米，总投资2.12亿

元，销售率达到百之百，为**市城市化建设做出了重大贡献。

二、规划建设的依据

1、**民族风情街规划设计任务书

2、**民族风情街规划设计地形图

3、风景名胜区规划规范（GB50298-99）

4、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）

5、城市用地竖向规划规范（CJJ83-99）

6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GBJ50067-97）

7、建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001版）

8、商店建筑设计规范（JGJ48-88）

9、黔西南州“十一五”规划

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10、**市城市总体规划

11、**市**城市中心区总体规划

12、国家、贵州省现行的有关规范及技术规定

三、项目建设内容和基本指标

项目经济技术指标：

**民族风情街平面分区图**民族风情街建筑及街景

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**民族风情街总平面图**民族风情街建筑及街景

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**民族风情街鸟瞰图

总经济技术指标

总规划用地：

106186.76m

2

总建筑面积：

119597.61m

2

总建筑占地面积：

45938.69m

2

容积率：

1.13

建筑密度：

43%

绿化率：

38.5%道路及广场：

18.5%

用地面积（m2）建筑面积（m2）建筑占地面积（m2）建筑密度容积率绿化率

一期49541.5155676.4420562.850.4151.1239%

二期16501.4321104.978102.000.491.2830%

三期25378.3426119.1810343.900.411.0339.8%

四期14765.4816697.026929.940.471.1331%

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四、项目建设周期及投资计划

1、工程建设：

2009年1月—2013年12月48个月

2、项目销售：

2009年5月—2010年11月43个月

3、建设投资：

RMB261,493,311.6元

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第二章市场分析

一、可持续发展的规划设计和建设模式

由于本项目以复兴和建构民族风情街区为建设的核心，在美化

**城市中心区域环境的同时，对**城市中心区商业网点进行现代

化布局，建构环境和街区活力，增强城市在城乡一体化建设中辐射力。

因此必须从经济的角度进行分析，力争使**民族风情街成为民族旅

游街区的样板，探索可持续发展的建设经验和建设模式。

1、经济的发展、城市面貌改变、群众实惠的获取、城乡差距的

缩小，必须建立在可持续的城市发展基础上。

城市功能的辐射力在于

城市的活力，在于构成城市的各经济体和经济空间的活力。

因此必需

对**民族风情街的价值进行分析，探索民族文化风情街区的可持续

发展建设模式。

2、在民族风情街建设的同时，激活周边土地价值的升值空间，

在美化城市的同时，力争实现税源的扩大，就业岗位的增加，吸纳农

村劳动力的转移，逐步实现城乡一体化。

**民族风情街的商业活力

必须进行深度分析。

3、本章的分析，将从**市商业房地产的开发现状展开，规划

**民族风情街建设所创造的城市价值和商业价值。

通过商业价值的

分析，探讨**民族风情街工程建设的经济可行性，保证可持续发展

的民族文化风情街区建设的顺利实现。

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二、**市经济环境分析

1、城市及经济概况

（一）、城市概况

贵州省**市地处滇、桂、黔三省（区）结合部，是黔西南布依

族苗族自治州政治、经济、文化、科教和信息中心。

全市总面积2915

平方公里，辖4个办事处17镇6乡，72万人口，主要有汉、布依、

苗、彝、回等民族，少数民族占总人口的40%，多为聚居，民族风情

浓郁。

（二）、区位环境———承东启西、联南接北

**市距贵州贵阳357公里，距云南昆明362公里，距广西南宁

627公里（324线里程），位于南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的

中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。

历史上是三省毗邻地

区的商业集散地和通衢要塞。

（三）、人口环境———城市人口不断增加人口素质显著提高

2007年，城市建成区面积达到26平方公里，拓展了近4倍，城

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区人口发展至25万，增长了5倍；城市化率达到37%；

（四）、经济环境———运行平稳，持续健康发展

2007年，全市生产总值完成88.23亿元，增长（比上年，下同）

19.98％；财政总收入完成10.07亿元，增长33.19％；地方财政收

入完成4.83亿元，增长24.07％；固定资产投资完成26.04亿元，

增长32.26％；社会商品零售总额32.47亿元,增长19.55%；农民人

均纯收入3165元，增加15.51%；城镇居民人均可支配收入11411元，

增长31.06%。

**市是西部百强县市（2006年排位第42位）和贵州省的十强

县市（第4位），其经济活力和辐射力日益增强。

（1）、国民生产总值

（2）财政收入

（3）、城市居民人均可支配收入

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（4）、社会商品零售总额

（5）、固定资产投资总额

（五）、**城市经济发展目标