价格鉴证案例分析考试试题一Word格式文档下载.docx
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第2题
市价格认证中心出具的价格鉴证结论书的作业日期应该怎样表达?
市价格认证中心出具的价格鉴证结论书的作业日期应为2010年3月20日至2010年3月26日。
第3题
市价格认证中心的价格鉴证工作程序是否有不符合规定的地方?
若有请简要说明。
（1）价格鉴证工作程序有不符合规定的地方。
（2）×
市价格认证中心的价格鉴证工作有以下程序不符合规定：
①由1名价格鉴证人员进行涉案物品价格鉴证不符合有关规定，应由2名以上价格鉴证人员共同承办；
②价格鉴证结论书不应直接送达涉案公司，应送达委托机关。
第4题
省价格认证中心对复核裁定的决定是否正确?
处理不妥，×
省价格认证中心不应受理涉案公司的复核裁定申请。
第5题
试简要说明当债务人对原价格鉴证结论有异议时的处理程序。
根据有关规定，涉案公司在收到×
市价格认证中心出具的价格鉴证结沦后，如有异议，应在规定时间内向原审法院提出重新鉴证或复核裁定的要求，由法院根据情况，决定是否向×
市价格认证中心提出重新鉴证，或者向×
省价格认证中心提出复核裁定。
二、分析题（本大题2小题．每题20.0分，共40.0分。
）
第1题A价格鉴证机构接受了为一拟准备上市的出口企业进行价格鉴证的委托，价格鉴证基准日为2009年12月31日，该出口企业2009年的财务状况详见2009年利润表，表中补贴收入30万元为因金融危机国家给予的退税收入，营业外支出15万元为应对金融危机的专项支出。
价格鉴证人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：
1．由于金融危机原因，该企业2009年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；
2．企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，主营业务税金及附加占主营业务收入的5．5%；
3．营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%，财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%（其中长期负债利息占财务费用的80%）；
4．企业所得税税率为25%。
2009年利润表
项目
行
本年累计数
一、主营业务收入
1
1000000.00
减：
主营业务成本
3
550000.00
主营业务税金及附加
5
55000.00
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）
6
395000.00
加：
其他业务利润（亏损以“-”号填列）
7
营业费用
8
80000.00
管理费用
9
100000.00
财务费用
10
其中：
利息支出
11
三、营业利润（亏损以“-”号填列）
13
135000.00
投资收益（亏损以“-”号填列）
14
补贴收入
15
300000.00
营业外收入
16
营业外支出
17
150000.00
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）
18
285000.00
所得税（所得税税率为25%）
19
71250.00
五、净利润（净亏损以“-”号填列）
22
213750.00
价格鉴证人员根据被鉴证企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经过综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
（1）市盈率为10；
（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8。
要求：
根据上述资料运用市场法鉴证该出口企业市场价格。
（最终价格以算术平均数为准，运算中以万元为单位）
第1行：
主营业务收入=100÷
60%=166.67（万元）
第3行：
主营业务成本=100÷
60%×
50%=83.33（万元）
第5行：
主营业务税金及附加=166.67×
5.5%=9.17（万元）
第6行：
主营业务利润=166.67-83.33-9.17=74.17（万元）
第8行：
营业费用=166.67×
5%=8.33（万元）
第9行：
管理费用=166.67×
第10行：
财务费用=166.67×
10%=16.67（万元）
第13行：
营业利润=74.17-8.33-8.33-16.67=40.84（万元）
第18行：
利润总额=营业利润=40.84（万元）
第19行：
所得税=40.84×
25%=10.21（万元）
第22行：
净利润=40.84-10.21=30.63（万元）
收益调整表如下表所示。
收益调整表元
1666700.00
833300.00
91668.50
741731.50
83300.00
管理费朋
166700.00
408431.50
所得税（25％）
102107.88
306323.63
无负债净利润=30.63+16.67×
（1-25%）=43.13（万元）
（1）根据市盈率计算的出口企业价格=30.63×
10=306.30（万元）
（2）根据无负债净利润价值比率计算的出口企业价格=43.13×
7=301.91（万元）
（3）根据主营业务利润价值比率计算的出口企业价格=74.17×
3.8=281.85（万元）
则该出口企业在价格鉴证基准日的市场价格=（306.30+301.91+281.85）÷
3=296.69（万元）
甲价格鉴证机构接受委托为一宗待开发商业用地进行价格鉴证，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自价格鉴证基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。
价格鉴证师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为该宗土地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中：
1～2层为商场，每层建筑面积为3000平方米；
3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
价格鉴证师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1．将该宗土地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
2．大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
3．专业费用为建筑费用的10%；
4．预计大厦建成后即可出租，其中1～2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
5．管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息；
6．开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
7．房地产综合资本化率为8%；
8．每年按365天计算；
9．本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价格进行鉴证。
（1）求楼层面积1～2层面积=3000×
2=6000（平方米）=0.6（万平方米）3～5层面积=1900×
3=5700（平方米）=0.57（万平方米）6层及以上面积=2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）
（2）求年利润年总收入=0.6×
2000+0.57×
2×
365×
0.9+1.33×
2.5×
0.9=2666.75（万元）年总费用=666.75×
（5%+17.5%）+2.5×
3000×
（1+10%）×
0.1%+2.5×
1%=683.27（万元）年利润=2666.75-683.27=1983.48（万元）（3）求地价建筑费用=3000×
2.5=7500（万元）专业费用=7500×
10%=750（万元）开发商利润=（7500+750+地价+500）×
25%=2187.5+0.25×
地价利息=地价×
[（1+5%）3-1]+500×
[（1+5%）2.5-1]+7500×
[（1+5%）1.5-1]+7500×
40%×
[（1+5%）0.5-1]=0.1576×
地价+522.20地价=大厦价值-建筑费用-专业费用-土地开发费用-开发商利润-利息即地价=23355.8-7500-750-500-（2187.5+0.25×
地价）-（0.1576×
地价+522.201解得：
地价=11896.1/1.4076=8451.34（万元）
三、案例分析题（本大题2小题．每题20.0分，共40.0分。
根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误，并简要说明理由。
找出错误超出10个的，前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。
案例提示：
某法院在办理执行案件过程中，委托价格鉴证机构对×
商务楼进行价格鉴证。
该案例采用了收益法和成本法。
关于×
商务楼的价格鉴证结论书
一、价格鉴证标的
商务楼位于×
市×
路×
号，属×
商贸有限公司所有。
商贸公司2006年4月1日以出让方式获得×
商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，从2006年4月1日至2046年3月31日），土地用途为商业。
商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。
商务楼自筹资金开发建设，于2008年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
鉴证标的其他描述（略）。
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