关于转租房屋营业税房产税的涉税问题Word文档格式.docx

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印花税。

《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同按租金金额千分之一缴纳印花税。

另据财税【2008】24号文件规定，2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

个人所得税。

个人取得的再转租所得属于财产租赁所得，根据个人所得税法相关规定，应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。

财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次（对一次取得数月租金收入的，应按租赁月份数平均计算确定）。

计算转租的财产租赁所得时，应注意以下几点：

1.首先扣除支付给“上家”的租金。

2.扣除法定费用。

财产租赁所得每次收入不超过4000元的，减除费用800元；

400元以上的，减除20%的费用。

3.扣除在转租过程中实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、房产税。

4.修缮费用。

对转租人实际发生的修缮费用准予扣除，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

财产租赁所得个人所得税的法定税率为20%。

另据财税【2000】125号文件规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

房产税。

对于转租增值的部分是否缴纳房产税，各地执行不一。

《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷为解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

但在实践中，部分省（市）将房屋转租看作是房屋出租行为的延续，规定由转租人按实际取得转租的差额缴纳房产税。

所以，转租的增值收入是否缴纳房产税，应当视当地税务机关的具体规定。

房产税的法定税率为12%。

另据财税【2008】24号文件规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

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关于转租房产征收营业税和房产税的税务处理

1、应按租金收入全额缴纳营业税：

对公司取得的转租收入，根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）规定，租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

　　《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号）规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。

　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》文件第五条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

因此，企业将租用的房屋转租出去，应全额按租金收入计算缴纳营业税，不能扣除租赁成本。

2、转租行为不缴纳房产税：

转租行为应当不征收房产税的依据为：

根据《房产税暂行条例》条文及房产税征收的原理，从法理上来看转租人不应缴纳房产税。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定“房产税由产权所有人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）”，因此，国务院作为立法机构已经通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以明确，除此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人，无房产税的纳税义务，即使在产权人不在房屋所在地或者产权未确定及租典纠纷未解决的情况下，转租人承担先行代为缴纳房产税的义务，但即使如此转租人也只是代缴，而房产税的实际承担人，仍然应当为产权人。

附件：

1、《湖北省地方税务局关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》（鄂地税发[2008]97号）：

各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：

近日，各地对有关转租房产的租金收入征收房产税问题的反映较多，经研究，明确如下：

房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。

对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：

《省地方税务局关于地方税若干政策规定的通知》（鄂地税发[1997]314号）第二条“关于房屋转租收入征收房产税问题”的规定废止，从发文之日起对转租行为不再征收房产税。

2、《江西省地方税务局关于对转租房屋不征收房产税的通知》（赣地税发[2000]95号）：

3、《海南省地方税务局关于转租房产租金收入不征收房产税的通知》（琼地税函[2006]299号）：

4、《广东省地方税务局关于转租房产租金收入不征收房产税的通知》（粤税发[1990]432号）：

5、《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》（沪地税地[1996]42号）：

例：

2003年1月，赵某与A公司签订了一份财产租赁合同，A公司将临街的11间商铺租给赵某经营服装，租赁期为5年，赵某每年支付租赁费75万元。

到2004年1月，赵某感到力不从心，将商铺转租给李某等人开服装店，并签订了财产租赁合同，每年向李某等人收取租金82万元。

2005年2月，税务机关检查过后，要求赵某对所收取的82万元房租收入补缴以下税费（城建税适用税率为7％，教育费附加率为3％，不考虑其他费用）：

每年应缴“服务业―租赁业”营业税：

820000*5%＝41000（元）

每年应缴城建税、教育费附加：

41000×

（7％＋3％）＝4100（元）

应缴个人所得税：

20340（元）

以上每年应缴税费合计为65440元，税务机关按规定向赵某下达了补税并加收滞纳金的处理决定。

目前税法在对房产转租所涉及的营业税计税金额问题规定不甚明晰情况下，纳税人应在遇到涉税问题时及时跟税务机关沟通，按照税务机关规定，也就是纳税筹划，即赵某先终止与A公司和李某等人的房产租赁合同，然后以中介人的身份，由李某等人直接与A公司签订租赁合同，每月由赵某向李某等人收取租赁费，然后转交给A公司，同时赵某要加强这11间商铺的管理并提供相关服务，每年由李某等人支付给赵某中介管理费共7万元（即差额部分）。

赵某的身份也就从二包人转变成了代收房租和提供中介服务的人，按此方案，则赵某的税收负担就很轻了，每年只需缴“服务业―代理业”营业税70000×

5％＝3500（元）；

每年应缴城建税、教育费附加3500×

（7％＋3％）＝350（元）。

减少纳税环节是纳税筹划的基本方法之一，而提供中介服务是既不影响收入实现，又能减少纳税环节的有效手段。

纳税人在生产经营活动中，提高自身素质的同时，更应学习和掌握税法，做到懂法、知法，用法律维护自己的合法权益，重视中介手段的运用，正确纳税，以减少纳税风险，从而减轻自身的纳税负担。

张某整体租赁市直某单位一、二层房屋，签订租期为10年。

张某通过改造装修后，将所租赁的房屋分租给他人，从中获取差额收益。

对张某取得的房屋转租收入，结合现行政策需要缴纳以下税（费）：

一、营业税。

对公司取得的转租收入，根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]第149号）文：

“

租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

”。

同时，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]第076号）：

“单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按'

服务业'

税目中'

租赁业'

项目征收营业税。

在计税依据上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条：

“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

”因此，企业将租用的厂房再转租出去，应全额按租金收入计算缴纳营业税，不能扣除租赁成本。

适用税率根据出租房屋的用途不同而适用不同税率：

对按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税减按3％的税率征收；

对按市场价格出租的非居住用房按5%的税率征收。

二、城市维护建设税。

三、教育费附加。

四、印花税。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：

财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。

包括承租合同和转租合同，均应当按规定缴纳印花税。

五、个人所得税。

个人取得的再转租所得是属财产租赁所得。

根据个人所得税法的规定，应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。

财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。

财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；

四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

需要特别说明的是：

对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除计算缴纳个人所税，但不再重复扣除基本费用标准。

同时还准予扣除在转租过程中实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。

另外还准予扣除能够提供有效，准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

财产租赁所得个人所得税的法定税率为20%，但对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。

说明：

转租行为是否缴纳房产税的问题。

《房产税暂行条例》第二条规定：

“房产税由产权所有人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）”。

因此，国务院通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以了明确。

除此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人，即使在产权人不在房屋所在地或者产权未确定及租典纠纷未解决的情况下，转租人承担先行代为缴纳房产税的义务，但即使如此，转租人也只是代缴，而房产税的实际承担人仍然应当为产权人。

所以，转租人不应缴纳房产税。

既然转租人不需按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税，那么房屋产权所有人是否应当按转租收入缴纳房产税？

《房产税暂行条例》第三条规定：

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

这里所指房屋的租金收入应当是房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有收入，而不是最终的承租人支付的所有承租费用（房产的真实