郑州某房地产项目营销策划书文档格式.docx

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二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。

预售许可证预计xx年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：

期房小户型、现房大户型和商铺。

其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。

如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：

郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。

在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。

凤凰城位于这一区位之内。

与英协、建业几乎是一路之隔。

但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。

其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。

（详见附1：

郑汴路市场调研报告）

b、小户型市场概况。

自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。

尤其是xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。

今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。

燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。

这与我们的市调结果完全一致。

此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。

可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

（小户型市场详见附2：

郑州市小户型的调查报告）

c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。

目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。

凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。

人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目swot分析

一）优势

1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市场。

凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。

凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。

如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面

第二篇：

房地产营销项目策划书

一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了。

郑汴路市场调研报告）。

如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。

第三篇：

房地产项目营销方案

营销总原则：

信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润

创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销

走非常路策略钱用在刀刃上

走安利销售方式

具体策略：

一、老客户推荐策略

1、老客户上门或上单位，带上礼品（约200--300元），带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。

3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

二、教师策略

寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

三、单位策略

主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。

四、各县城、乡镇、主要大村策略

1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。

2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。

3、在主要地段，考虑价格的基础上，可做些广告。

五、派单策略

继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。

六、其他

1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。

按排售楼员与客户吃饭。

2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。

一次付清全部交清。

否则不再接收此客户定房。

3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。

（因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。

）

4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。

5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。

如“无融资、无贷款公司”等。

6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。

7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。

第四篇：

皇家壹号“6+1奖励计划”营销方案

一、对接项目

皇家壹号

二、项目工程进度依据目前的工程进展，预期可在XX年5月10日左右封顶，12月份交房

三、项目当前营销背景

1.金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要原因之一

2.本地区对期房的抗性较大，持观望态度的比较多

3.本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而准备，目标客户少

四、整合营销的突破

1．由“公积金至函”引发的思考

由公积金中心授权西平邮政局使用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一个全方位的宣传，我们将巧妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的名义发放信函,公积金客户对此信函可信度的提高，，必会翻看，不会随宜丢弃

2.新渠道，自然需要做一篇新文章。

毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关

联。

显然，当前直接的购房优惠说辞已经不能充分打动客户。

在此，将购房优惠金额与人