1998年来国家房地产宏观调控政策汇总至概要Word格式.docx

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房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。

房屋代理收费，按成交价格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。

2、商品房买卖合同印发新示范文本

建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。

新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。

3、房产测量推行国家规范

我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。

《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。

2001年 

刺激消费繁荣房地产市场

1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知

为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。

从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。

2、4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知

为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：

（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；

（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；

同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2002年5月9日 

土地使用权转让规定 

规范土地市场，

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"

新一轮土地革命"

的开始。

土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年4月,121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

2003年6月，《物业管理条例》

提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。

2003年7月，土地市场集中整顿

7月18日、7月30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》

7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。

8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。

11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。

2003年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。

据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的33％，比2002年一举高出18个百分点。

2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业

2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

2004年3月831大限提高拿地“门槛”调控开始

　　继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。

此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

2004年5月13日《经济适用住房管理办法》正式施行

　　为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。

《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。

住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

2004年7月底《物业服务收费明码标价规定》

　　2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。

规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。

2004年9月2日《商业银行房地产贷款风险指引》

　　2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

　　2004年10月29日央行10年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息

　　中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。

金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。

　　这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。

这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

　　央行加息起到一箭三雕的作用

　　首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，尽管这一现象在今年第三季度出现适度回落，但回落态势并不明显。

此次央行加息将巩固中国宏观调控已有成果。

通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。

　　同时，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。

银行系统是中国金融的关键，也是中国经济稳定的关键。

由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力。

在一些地区，黑市金融比较活跃，这种状况的持续对银行系统的稳定非常不利。

加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。

　　还有，加息可抑制房地产泡沫。

今年一到九月份，中国商品房销售价格上涨了百分之十三，这是自一九九六年以来最高的涨幅。

房价的大幅上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重视。

提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面

　　央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。

宣布取消住房贷款优惠利率；

对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

2005年3月房地产税改革深入调控触及交易环节

　　财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。

2005年3月国八条出台调控上升到政治高度（老国八条）

　　国务院出台《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》八点意见稳定房价。

一是高度重视稳定住房价格；

二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；

三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；

四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；

五是正确引导居民合理消费需求；

六是全面监测房地产市场运行；

七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；

八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）

　　国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　新“国八条”内容：

一、强化规划调控，改善商品房结构；

二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；

三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；

四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；

五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；

六、加强金融监管；

七、切实整顿和规范市场秩序；

八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　政策解读：

　　旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致：

那就是稳住房价。

新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅。

　　旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。

2005年5月