经济法视野下的我国房地产调控制度研究(本科法学论文)Word文档格式.doc
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Abstract
Inrecentyears,
China'
srealestateprices
rising,
houseprices
hasbeenahottopicin
thepublic.Since1978
afterthereformandopeningup,
Chinahasgraduallyestablisheda
realestatemarketrelated
legalsystem,
but
failedto
prevent
therealestatemarketorder
confusion;
inrecentyearsourgovernment
each
development,
saleslink
forrealestate
issuedaregulatorypolicy.
Through
theregulationoftherealestatemarket
behaviorof
existinglegal
systemandrelevant
policyresearch
ofthegovernment,
thedualroleof
thegovernment
intheregulationcanbeanalyzed
intheprocessof"
political
man"
and"
economicman"
sothatthe
controlbehavior
cannot
formacohesiveforce,
can'
tget
theexpectedeffect.
Thegovernment
shouldbeareasonableposition
in
thefieldofeconomiclaw,
theregulationof
legal
andregulation
tofollow
theprincipleofmoderation,
make
thelegalresponsibility
regulationsubject
andcoordination,
improvethe
regulatory
body,
atthesametime,
improvetherealestate
relatedtaxlaw,
taxlaw
really
play
macro-control
intherealestatemarket
controlfunction.
Keywords:
economiclaw,
realestateregulation,
governmentpositioning
1绪论1.1研究背景及目的
1.1.1研究背景
近年来我国房地产价格持续升温，房价一直是民众茶余饭后的热门话题。
房地产市场的现状，引起了社会各界的的广泛关注。
房价的波动影响着千万个普通家庭的财务规划和生活质量。
针对房价居高不下的问题，我国政府针对房地产的土地取得、开发、销售环节发布了很多调控类的政策文件，但从总体上看并没有有取得预期的效果。
从近年来政府对房地产的调控历程看，主要呈现的问题是政府并没有在房地产调控行为中有一个清晰的定位，我国法律制度也没有对政府做一个正确的职能区分。
结合转型期中国社会对法治的内在需求，有必要从经济法的角度对政府角色定位与职能转变作系统的研究。
1.1.2研究目的
从经济法视野对政府房地产调控研究的意义主要体现在法学理论及调控实践两个方面。
调控制度的角色定位及职能区分涉及到行政法与经济法的调整，而经济法与行政法的调整范围及相互关系一直是法学领域的一个争议热点，通过研究政府房地产调控过程的法律行为，可以梳理经济法的基础理论在房地产市场调控中的体现及发展，能够夯实经济法基础知识理论；
同时，对政府角色定位及职能划分的研究可以丰富政府法治理论，为立法部门、国家有关职能部门提供立法建议和决策参考，引导政府调控行为趋向于合理、制度趋向于完善。
1.3题目研究方法
本题目研究主要通过查阅相关文献，结合现有与房地产相关的法律、法规，分析问题，提出法学建议。
2我国政府房地产调控基本历程
2.1我国房地产市场的起步与发展
1978年开始改革开放后，房地产作为经济生活的一个重要要素逐渐得到认识。
在接下来的十年中，公有制经济仍占绝对地位，住房主要通过分配获得，权力在住房分配方面发挥主导作用。
1992年房改开始全面启动，住房公积金制度全面推行。
在短短的两年间，全国各地相继制定了各自的房改方案，稳步实施公有住房提高租金、出售，建立住房公积金制度等项房改政策。
随着邓小平南方谈话，中国南方部分地区出现了房地产开发浪潮，房地产市场出现了泡沫现象。
1995-1996年海南出现600多栋
烂尾楼，近2万公顷闲置土地和8000亿积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
随后国家开始调控，房地产热开始退烧。
此阶段之后一部分人开始认识到房地产市场化的方向，开始将房地产作为一种投资，而不单单是一种消费，政府房地产市场的调控开始进入越调越高的怪圈。
1998年国发（1998）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布，从1998年下半年开始，住房实物分配将在全国停止，住房分配货币化正式实施。
此后人们开始确认房地产的商品属性。
但由于各种制度的不健全，房地产市场开始混乱。
2.2近年我国房地产市场调控历程
2003年后房地产投资快速增长，价格大幅上涨，作为住房需求主体中的低收入人群住房需求得不到应有保障带来的住房供应结构不合理矛盾突出。
由于中国房地产业刚刚恢复，中国房地产的管理体制和政策法规依然不健全。
2000年福利分房彻底停止后，长期积重难返的中国住房需求在市场上释放，投资量和销售量都满足不了市场需求，商品房特别是商品住宅的市场价格首先在中国一线城市快速上升。
面对从未经过市场体验和对市场风险的担忧，房地产的主管部门和体现市场灵敏度和风向标的中国金融业率先发出了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》建住房[2002]217号文；
《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知》银发[2003]121号文等政策调控信号，严把土地、信贷两个闸门，以求房地产市场的平稳发展。
2004年四季度和2005年一季度上海市场出现商品住宅抢购狂潮和价格飙升。
国务院在三月份罕见地以明传电报的形式紧急发布了《关于切实稳定住房价格的通知》。
由此拉开了全国范围内的以行政手段为主经济手段为辅的房地产一年接一年、一轮接一轮的严厉政策调控。
其中除了在2008年四季度和2009年一季度由于美国金融危机形成对世界经济包括对中国经济的严重冲击，为保证我国经济增长率而实行放松货币政策外，其它时期调控方向都没有发生改变。
2011年房价上涨趋势加快。
我国调控政策继续密集出台，进一步严格差别化信贷政策，通过税收财政等手段支持保障房建设，部分地区试行房产税。
尤其是2011年“新国八条”出台，北京等城市发布限购令。
在长达十多年时间内，对一个产业进行压制性的调控，在新中国的经济史上绝无仅有。
但调控却一直没有取得预期的成效，房价反而越调越涨。
市场和政策的博弈进进退退愈演愈烈，政策调控的严厉性逐年加大。
在房地产市场调控过程中，“政府要注意约束自身行为避免参与利益博弈。
因为政府具有其他博弈各方均不具备的强大政权力量。
政府定位应是协调平衡市场各主体之间的利益。
”（浅析中国房地产市场发展历程）但是，政府在98年取消福利分房以后，并没有严格按照房改方案要求承担起保障房建设的基本职责，城镇绝大部分人都被赶进市场，以致弱势群体买不起房的问题日益加重。
例如，从2003年至2007年，每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右;
这5年建设的廉租屋的总和，只占年住房建设总量的1%左右。
3.2法律层面分析政府调控行为中存在的问题
我国的房地产行业是在土地使用制度改革、房地产法制度建设的过程中发展起来的。
房地产行业作为我国国民经济的基础性产业和支柱产业在我国经济中具有举足轻重的地位，而行业的发展应在法律的规制之内。
通过土地使用制度改革、房地产法制度建设，我国的房地产行业逐步建立。
然而，随着市场经济的发展，制度的改革跟不上行业发展的速度，出现了诸多弊端。
以下从几个方面分析：
3.2.1城市发展规划方面
城市规划是引导和调控房地产开发的核心手段，“要实现政府对房地产开发的有效调控，城市规划是最直接和有效的手段。
”（城市规划对房地产开发的调控作用与影响）通过城市规划政府可以控制旧房拆处及新增住房的数量，从而控制房地产市场的供需关系，影响房地产价格。
而我国法律制度对城市规划权有不合理的设定。
在《中华人民共和国城市规划法》有：
第九条：
国务院城市规划行政主管部门主管全国的城市规划工作。
县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。
第二十九条：
城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。
第三十四条：
任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。
第三十九条：
在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
另外，该法第二十一条、二十二条，规定了各级人民政府及人民代表大会在“城市规划实现分级审批”的相关义务。
从前文引用的法条可以看出，政府掌握着城市规划的权力，而第三十四条明确地规定了相关主体应当承担的义务，城市居民没有反对规划的权利，甚至连各级人民代表大会也仅仅是城市规划过程中的审查主体，没有决定权力。
居民的房地产相关权利，可以完全被政府的公权力剥夺。
这种几乎不加限制的城市规划权力成为各级政府为增加GDP随意而改造自已的城市合法、可行的第一步，同时也为接下来的拆迁、征收行为预设了权力。
3.2.2土地征收方面
土地征收是房地产开发过程中非常重要的一个环节。
按我国现行土地相关法律的规定，城市市区的土地属于国家所有，而农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
随着我国城填化的发展，城市的扩张必然会
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