房地产开发项目申请报告.docx

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房地产开发项目申请报告

第一章申报单位及项目概况

第一节项目申报单位概况

*******有限公司成立于2011年，公司地址为***南站路五金市场610号，注册资金810万元。

法人代表为***。

该公司具有多年为房地产开发和建设经历，经营范围涵盖房地产开、物业管理、装潢、建材、建筑、屋面防水等多个相关行业。

公司于2012年7月通过招拍挂取得地块。

本项目拟建住宅为项目以主，及部分商业用房。

第二节项目概况

1.开发项目名称：

***

2.项目建设地点：

位于***以南，城市道路以西地块，地理位置十分优越。

3.建设性质:

新建

4.建设内容与规模:

该项目用地呈长方形，东西宽20米，南北长91.6米至97.9米，总用地面积为4.03亩（2687.7平方米）。

主要建设内容为2栋多层建筑，同时建设区内道路、室外给排水、电力电信、燃气、绿化、景观等配套设施。

5.总体规划主要经济技术指标

项目

总用地面积：

2687.7㎡

总建筑面积：

6837.36㎡

其中

1.地上建筑面积：

4859.36㎡

2.地下室车库建筑面积：

1978㎡

建筑占地面积：

752.55㎡

停车位

机动车停车位

34辆

其中：

地下

34辆

地上

0辆

居住户数：

32户

容积率：

1.8

建筑密度：

28%

绿地率：

32%

6.总投资及资金来源：

项目总投资2963.75万元。

其中工程费用1718.41万元,其它费用1013.5万元，工程预备费136.6万元，贷款利息95.25万元。

7.建设开发目标:

着力营造品质独特、配套设施齐全的商住用房。

通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住、办公、购物环境。

功能布局以住宅为主，临街建筑底部1-2层设置为商业用房。

外部交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的出行，又享有私密的生活。

8.项目地理位置:

拟建项目位于位于***以南，城市道路以西地块。

周边为***主城区的居住、商业、文体中心等。

地块周边交通便利，环境优越，是理想的商住地区。

第三节编制范围

本项目申请报告编制范围包括项目的工程建设方案、外部建设条件评述、项目建设的发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、建设用地、征地拆迁及移民安置分析、环境和生态影响分析、经济影响分析以及社会影响分析等。

第二章拟建项目情况

第一节项目所在地发展概况

***位于***东北中部，信江中下游。

面向珠江、长江、闽南三个“三角洲”，是内地连接东南沿海的重要通道之一。

辖区东接弋阳县、铅山县，西连东乡县，南临金溪县、资溪县，北靠万年县、余干县、东南一隅与福建省光泽县毗邻。

境域南北长约18千米，东西宽约38千米。

距省会南昌市143千米（铁路里程）。

全市总面积3556.7平方公里,占***省总面积的2.15%。

市委、市政府座落在市区梅园新区。

***是江南重要的交通枢纽，同时也是新兴的铜业、能源和化工基地。

现已初步形成了冶炼、电力、化工、机械、建材、医药、食品等门类较为齐全的工业体系。

全球最大的艺术木雕生产企业，全国规模最大、产量最高、技术设备最先进的铜冶炼企业，全国储量最大的银矿，***省第二大的火力发电厂，磷铵复合化服厂跻身全国同行“四强”之列。

***的自然风光和人文景观丰富多彩。

市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”，***由此而得名。

拥有99峰、24岩、108处自然景观和近百处人文景观的***，为我国正一派道都发祥地，素称“洞天福地”、“仙府道都”，“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇”，在我国84个国家级重点风景名胜区中独展风采。

东汉中叶第一代天师张道陵在此炼丹，传说丹成而龙虎现，故名。

此后，共有63代天师在此修道传箓，历时1900余年。

至今保存较为完好的嗣汉天师府，建筑瑰丽，气势雄伟，号“南国第一家”，可与至圣先师孔府媲美，1983年成为国务院列为对外开放27个重点宫观之一。

从1990年起，市政府一年一度在这里举办***文化活动周和经贸旅游活动周。

***还是国内罕见的古越族文化宝库。

***属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2℃，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。

现辖***、***县、***区、***风景区的管委会、工业园区。

全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。

其中主城区（***）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。

境内交通四通八达，浙***、鹰厦铁路、皖***铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。

信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。

其境内旅游、矿藏资源丰富。

2011年，面对复杂多变的国内外经济环境，全市上下紧紧围绕加快转变经济发展方式这条主线，以鄱阳湖生态经济区建设为契机，以建设富裕、秀美、宜居、和谐鄱阳湖生态经济区璀璨明珠为目标，抢抓机遇，奋发作为，经济社会发展呈现速度加快、质量提升、后劲增强的喜人态势。

预计（下同）全年实现生产总值426.7亿元，完成年计划的106.7%，同比（下同）增长12.3%，其中，一产增长4.3%，二产增长13.1%，三产增长13%。

三次产业结构比调整为8.9:

64.8:

26.3。

全社会固定资产投资336亿元，完成年计划的100%，增长30%。

财政总收入71.1亿元，完成年计划的102.8%，增长28.9%，其中地方财政收入38.8亿元，完成年计划的110.2%，增长31.6%。

全市在建项目482个，总投资498亿元，完成投资277亿元；

2011年,全市实施重点工程项目57个，市本级重点工程开工率达91%，完成投资56.1亿元，创历史新高。

积极服务中央省属过境项目建设，在全省率先完成沪昆铁路杭长客运专线征地拆迁工作，项目建设进展顺利；鹰梅铁路、皖***铁路电气化改造前期工作协调推进；贵电“上大压小”第一台机组竣工并网发电；西气东输二线、省天然气管网一期工程约100公里管网已落地；省成品油管道二期已与中石化省分公司签订合作协议。

强力推进市属项目建设，信江大桥、***大桥竣工通车，滨江公园二期开园，市人民医院门诊医技大楼顺利落成，二化廉租房、鹰西棚户区改造、城市规划展示馆等项目正加快推进。

第二节项目建设背景

随着近年来经济呈现持续快速增长的好势头，人民收入也在不断提高,人民投资房产、改善居住条件的意愿也越来越强烈。

1.收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。

很大一部分市民购房不再是只为了居住用途，越来越多的是为了投资，而公寓式酒店是较普通商品房而言门槛较低的投资渠道。

2.随着大学生每年招生计划的扩张，每年参加工作的新增人群越来越多，直接加大了住房需求，新参加工作的大学生大多数没有很强的经济基础，无论是购房还是租房，小套型的酒店式公寓都是上选。

3.随着***经济发展加快，投资环境优化，外来务工经商人员增加，城市人口增长，住宅用房新增需求量也不断增加，住房的销售形势良好。

由此可见，***商品房的开发量，远远满足不了居民需求的增长，住房市场前景非常广阔。

第三节建设条件

一、自然条件

1．地形、地貌

本项目所在地块区域属低矮的丘陵地貌，单元风化剥蚀丘岗谷-地区沟谷一部分，底层结构简单，无不良工程地质现象。

土层主要可分为

（1）杂填土；

（2）淤泥质粉土；（3）中粗沙；（4）强风化砂岩；（5）中风化砂岩等5个土岩层。

二、气象

***地处***东北部，红砂岩丘陵地带，夏季气候炎热，为***省的高温地区。

***属中亚热带温暖湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长的特点。

在春季因冷暖交替，天气多变；汛期常有暴雨，有时酿成水灾；盛夏酷热；秋季天高气爽；往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。

按气候标准分季，则冬夏长而春秋短（春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天），年平均气温18.1℃；最热月（7月）平均29.7℃，最冷月（1月）平均5.6℃；年极端最高温度41.O℃（1991年7月23日出现在***），年极端最低温度-15.1℃（1991年12月29日出现在***），≥0℃以上的正积温平均为6586.4℃；>10℃的有效积温达5705.6℃；持续天数平均有252天。

无霜期平均达264天。

年平均降水量为1889.2毫米，平均降水日数有186天；汛期（4至6月）降水占全年的48.3％，旱季（7—9月）占20％。

一日最大降水量为281.2毫米；最长连续阴雨日数为17天，最长无降雨日数为51天。

太阳年辐射总量为108.5千卡／平方厘米，生理辐射年总量为63.1千卡／平方厘米，4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡／平方厘米。

三、水系、水文

（1）信江

信江为***省五大河流之一，发源于浙***边界的三清山和怀玉山一带，由东向西流经***汇入鄱阳湖，全长306公里。

汇水总面积为16890平方公里。

本区上游流域面积12211平方公里，枯水流量9.12米3／秒，水量充沛。

根据***总体规划，信江河流概况及不同频率水文特征为：

河床宽度：

250-600米；

洪水期水深：

11-15米；

枯水期水深：

2-5米；

河床构选：

砂、卵石等；

洪水位:

33.1米（1979年）；

常水位：

19.98米；

枯水位：

16.17米；

最大流量：

1.22万米3／秒：

最小流量：

9.12米3／秒（1971年），保证率为91％：

最大流速：

2—5米／秒：

最小流速：

0.065米／秒；

平均流速：

0.6-O.7米／秒：

最大含砂量：

0.502公斤／立方米。

（2）地下水概况

***地形大部分为波状起伏的缓坡丘陵，其岩性主要为含水极弱的第三纪红砂岩层。

场地地下水混合稳定水位埋深介于0.2—1.8米，水位标高介于29.1-34.51米，根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为O.5米，近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。

本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。

地下水位在地表下2.5-4.8米左右，地下水对混凝土无腐蚀作用。

四、地震

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）附录A、分组规定，该地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度小于0.05g，区域稳定性较好，无设防特殊要求。

五、工程建设条件

1.交通运输现状

***区位条件优越。

浙***、鹰厦、皖***三条铁路交汇，320、206国道与沪瑞、东九高速公路呈井字型纵横穿过全境，交通十分便利，村村通公路，乡乡通汽车。

项目拟建地块紧市内三大交通干道，交通十分便利。

2.工程基础设施情况

项目拟建地块为建设用地出让所得，基本已完成征地拆迁等项目前期工作。

3.通讯条件

项目区内已开通国际、国内程控直拨电话，移动通讯覆盖整个区域，完全满足项目固定和移动通讯要求。

4.供电、给排水条件

项目区内城市基础设施完善，供电、给排水条件能够满足项目区施工及运营期用电、用水和排水要求。

六、周围环境条件

项目所在位置无大型厂矿企业和污染源，视野开阔、环境优良、空气质量好，周围自然生活环境条件好。

第四节设计目标

着力营造品质独特、配套设施齐全的商务社区。

通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。

功能布局以高层住宅为主。

交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的出行，又享有私密的生活。

遵循可持续发展原则，构筑具有优越自然与人文生态的诗意人居环境，引入集中绿化休闲广场，打造具有良好景观与自然环境的生态商务社区。

第五节建设方案分析

一、编制依据及原则

1、编制依据

（1）***省桂盛房地产开发有限公