建筑广州市房地产面积测算规定1Word文档下载推荐.docx

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第二章一般规定

第四条房屋面积的一般规定

（一）建筑面积：

是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖,结构牢固,层高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

（国标《房产测量规范》第1单元8.1.2）

（二）使用面积：

指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

（国标《房产测量规范》第1单元8.1.3）

（三）结构面积：

是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。

（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自李和气主编的《房屋建筑面积测量》第29页）

（四）产权面积：

指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

（国标《房产测量规范》第1单元8.1.4）

（五）建基面积：

即建筑基地面积，指房屋的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。

（因国标《房产测量规范》没有定义，故引自穗国房字[1994]115号文）

（六）用地面积：

指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。

（七）共用地面积：

指两个以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围的面积。

（八）总建筑面积：

指各层建筑面积的总和，包括不足计算自然层，但又符合计算面积要求的阁楼、夹层、插层、技术层的建筑面积以及按规定折算的飘阳台、底层外阳台等建筑面积的总和。

（九）套内建筑面积：

由套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积组成。

（国标《房产测量规范》第1单元第34页）

（十）共有建筑面积：

系指由各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

（国标《房产测量规范》第1单元8.1.5）

第五条面积测算的精度要求和一般规定

（一）精度要求:

1.边长限差

式中为限差，为边长，单位：

米。

2.面积限差：

式中为限差，为所量算的面积,单位：

平方米。

（见吕永江主编的《房产测量规范与房地产测绘技术》第100、101页。

国标中规定面积测算有三个等级要求，考虑到目前量边器具、技术条件以及广州市民众对房屋面积准确度的要求，采用二级标准比较合适。

（二）一般规定：

1．面积测算包括房屋面积和用地面积测算两类。

其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积，产权面积等测算。

2.各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具。

面积以平方米为单位，取至0.01平方米。

（国标《房产测量规范》8.1.6）

第六条其它规定

（一）若一栋房屋坐落在高低两边路面形成高低楼面时，以低路面计算自然层，若报建有规定以报建为准。

（二）对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.2米以上的部位计算建筑面积。

首层按外墙勒脚以上的外围水平面积计算建基面积。

房屋墙体向外倾斜，超过底板外沿的，以底版投影计算建筑面积。

（参照建住房[2002]74号文制定）

（三）骑楼是单层永久性建筑，且原房地产证记载有骑楼地的，可计算建基面积和用地面积。

（四）建在水域上的架空房屋，经报建部门批准，可计算建筑面积，依法取得土地使用权的，计算建基面积、用地面积。

第三章房地产面积测算范围与相关规定

第七条　计算全部建筑面积的范围

（一）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。

（参照国标《房产测量规范》8.2.1.a）

（二）多层房屋的总建筑面积，按各层建筑面积总和计算。

其首层按房屋外墙（柱）勒脚以上的外围水平面积计算；

第二层以上按外墙的外围水平面积计算。

（参照国标《房产测量规范》8.2.1.a制定）

（三）房屋楼层高度一般在2.20米以上为一自然层（如报批资料标注确定层数的以标注为准），按自然层数计算面积，房屋内的阁楼（包括人字形或斜面结构屋面的顶层阁楼）、夹层、插层、技术层等，不计算自然层，但结构牢固，楼层上、下高度均在2.20米以上部位，计算建筑面积。

（参照国标《房产测量规范》8.2.1.b制定）

（四）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.c）

（五）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（国标《房产测量规范》8.2.1.d）

（六）房屋天面上,属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.e）

（七）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.f）

（八）飘窗台高度在2.20米以上的按其外围水平投影面积计算。

（根据国标《房产测量规范》对房屋建筑面积的定义制定）

（九）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.g）

（一十）与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.h）

（一十一）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.i）

（一十二）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.j）

（一十三）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.k）

（一十四）玻璃幕墙、金属幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面积计算；

既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

（参照国标《房产测量规范》8.2.1.l以及建住房[2002]74号文制定）

（一十五）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（参照国标《房产测量规范》8.2.1.m）

（一十六）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

（国标《房产测量规范》8.2.1.n）

（一十七）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝），计算建筑面积。

（建住房[2002]74号文第（五）条）

第八条　计算一半建筑面积的范围

（一）与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（国标《房产测量规范》8.2.2.a）

（二）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑物，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（国标《房产测量规范》8.2.2.b）

（三）不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

若其外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

（参照国标《房产测量规范》8.2.2.c以及建住房[2002]74号文制定）

（四）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

（国标《房产测量规范》8.2.2.e）

（五）无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积，其它层当上层楼梯设计为其顶盖且可以完全遮盖的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

（参照国标《房产测量规范》8.2.2.d制定）

　第九条　不计算房屋建筑面积的范围

（一）已倒塌、拆除的房屋。

（根据房屋建筑面积的定义，因已倒塌、拆除的房屋不属于永久性建筑，故不计算建筑面积）

（二）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层、阁楼、飘窗台、地下室和半地下室等。

（参照国标《房产测量规范》8.2.3.a制定）

（三）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

（国标《房产测量规范》8.2.3.b）

（四）房屋之间无上盖的架空通廊。

（国标《房产测量规范》8.2.3.c）

（五）房屋的天面、挑台（板）、露台、天面上的花园、泳池、独立柱的亭。

（参照国标《房产测量规范》8.2.3.d制定）

（六）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

（国标《房产测量规范》8.2.3.e）

（七）骑楼、骑街楼、临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路、街巷通行的，不论是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。

（参照国标《房产测量规范》8.2.3.f以及建住房[2002]74号文制定）

（八）屋内用作通风采光的天井、通天。

（根据房屋建筑面积的定义，屋内用作通风采光的天井、通天因没有上盖，故不计算建筑面积）

（九）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

（国标《房产测量规范》8.2.3.g）

（一十）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

（国标《房产测量规范》8.2.3.h）

（一十一）构筑物，如独立烟囱、水塔、储油（水）池、罐、地下人防干、支线等。

（参照国标《房产测量规范》8.2.3.i）

（一十二）与室内不相通的房屋间变形缝（伸缩缝、沉降缝）。

（参照国标《房产测量规范》8.2.3.j）

（一十三）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。

（建住房[2002]74号文第（十）条）

（一十四）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

（建住房[2002]74号文第（七）条）

　第十条　用地面积的测算

（一）用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算、各项地类面积的测算。

（国标《房产测量规范》8.3.1）

（二）有围护的用地能提供有效土地使用证明的，计算用地面积。

无围护的用地，如不能提供有效土地使用证明，不计算用地面积，如有能提供有效土地使用证明，按其设立的固定界址点计算用地面积。

第十一条　下列土地不计入用地面积

（一）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

（国标《房产测量规范》8.3.2.a）

（二）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

（国标《房产测量规范》8.3.2.b）

（三）公共使用的河涌、水沟、排污沟。

（国标《房产测量规范》8.3.2.c）

（四）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。

（国标《房产测量规范》8.3.2.d）

（五）小区内的建筑物间、绿化、道路等公共用地。

（根据国标《房产测量规范》的相应规定，这些用地属于规划部门规划的公共用地，故不计用地面积）

（六）其他按规定不计入