寺公园配套项目可行性研究报告书Word文件下载.docx

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xx市江北区xx寺公园配套经营性用地

（二）项目所在区域基本情况分析

1、区域概况

江北区位于长江、嘉陵江北岸，幅员面积221平方公里，常住人口62万，辖石马河街道、大石坝街道、观音桥街道、华新街街道、五里店街道、江北城街道、寸滩街道、铁山坪街道、郭家沱街道9个街道及鱼嘴镇、复盛镇、五宝镇3个镇。

江北区是xx市都市发达经济圈核心区，是xx市市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。

2、区域规划

除了传统的观音桥商圈，江北区目前重点发展三大板块：

江北城中央商务区、寸滩工业园区、xx寺公园。

●中央商务区：

江北城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主，集超大规模及现代化的交通网络为一体的新城。

规划中各种设施足以弥补xx市奇缺的具有高水准的文化休闲设施，将成为xx市的标志性形象。

●寸滩工业园区：

定位于“立足xx市、辐射全国、联动全球的国际性工业品采购交易中心、行业总部经济区、会议培训中心、商务咨询中心、人才技术交流中心和中国长江上游地区的工业品外贸集散基地。

”

●xx寺公园：

占地1020亩，是xx市主城区内保留最大的一片城市开放空间，是xx市城市绿地系统规划中的重要组成部分，还将打造海拔468米的城市观景平台。

该项目已于2007年底动工，预计2008年底完成。

——本项目则紧邻xx寺公园，距离观音桥商圈也仅仅1200米，具有极好的先天优势。

3、产业发展

●江北区是xx市的老工业基地，有着雄厚的工业基础，区域内长安汽车品牌驰名中外。

●江北区还是xx市重要的商贸区和物质集散地，未来江北将成为中国西部的商务中心和现代物流中心。

●由于具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，使江北区成为xx市最具发展潜力的主城区之一。

在这样一块热土上，房地产市场持续活跃，已经成为xx市市民够房首选区域。

●在建设经济强区和都市新区的伟大征程中，江北通过旧城改造与新区开发并举，按照现代国际化大都市的标准规划布局，强力推进城市基础开发、形态开发和功能开发，绘就了大都市的崭新风貌。

●2007年实现地区生产总值180亿元，同比增长17.2%；

观音桥商圈商业设施面积，由2005年的130万平方米调整至2010年的230万平方米，人均达到国际先进水平。

4、项目周边居住配套

项目

配套

教育配套

新村幼儿园、鑫渝幼儿园、建新小学、龙溪小学、华新实验小学、嘉陵村小学、观音桥小学、观音桥中学、蜀都中学、十八中、建新中学、xx市工商大学

银行

有工商银行、华夏银行和招商银行等储蓄点

医疗卫生

324医院、江北区人民医院、仁爱医院等

商场超市

毗邻观音桥核心商圈，有远东百货、华联、茂业、重百、新世纪、新世界、家乐福等超大商场超市

农贸市场

爱丁堡农贸市场

餐饮

加州美食街

休闲娱乐

嘉陵广场休闲商业街

宾馆

金源大饭店、松龙宾馆等

其它商业设施

龙溪建材市场、万隆食品批发市场

公园广场

xx寺公园、江北花卉园、黄金堡市政公园

公交线路

1座嘉华大桥、1条xx寺隧道、1条华新分流道；

华新分流道南接渝澳大桥、直通渝中半岛，北连新牌坊转盘、直达外环高速；

3０多路公交车通过红旗河沟和华新分流道，约5分钟直达观音桥商圈、约10分钟迅达解放碑

（三）项目地块综合开发环境

●区域开发环境：

江北区具有承接xx市主城向北拓展的区位优势，是xx市市房地产开发的热点区域，以开发规模大、高品质物业集中而著称，其开发水平基本上代表了xx市市房地产整体发展水平，是xx市市房地产业的旗帜。

区域内聚集了大量的知名开发商，如龙湖、华宇、中海、招商、珠江、鹏润、阳光100、鲁能等，已成为百姓安居乐业的理想家园。

区域整体房地产开发环境和消费环境良好，是优质房地产企业的必争之地。

●地块开发环境：

地处观音桥大片区，有中凯·

翠海朗园、华立•天地豪园、黄金堡城市花园、坡月山庄等多个品牌项目，是xx市最早的富人区；

观音桥商圈的扩容和xx寺公园的即将建成为项目的开发经营提供了保障。

（四）项目地块条件调查分析

1、地块构成

项目K10-1、、K10-5、K10-6、K11-1、K13-3号地块构成，地块面积分别是13.73、3.77、7.31、4.79、3.13、29.35、1.83公顷，共计63.91公顷（约合894.7亩）。

2、地块高差 

地块用地标高在250－415米之间，相对高差165米；

主力海拔高度为350-400米，主力高差在40米左右，局部位置存在明显凹凸部分。

这样的地形，对规划设计有一定影响；

但如果合理利用地形与高差，将非常容易作出特色创新项目，成为城市风景。

3、地块形状

地块整体由两大部分构成，低密度物业形态和高层物业被自然分隔，利于居住氛围纯粹性。

但个别地块形状不规则，如K10－5也是高差接近40米，但同时地形的特殊性也会成为我们规划与建筑特色的契机，但设计特殊的建筑形式也将成为项目亮点。

4、地块场地平整及地质状况

地块上基本上无附着物和建筑物，前期成本较少；

从地质条件来说，xx寺片区地质情况良好。

5、地块周边关系

项目的地理位置极好，东临观音桥商圈仅1200米，距离华新分流路约800米；

西邻大石坝地区，距离红岩大桥北延段约500米；

北临渝北区龙溪镇花卉园，距离红石路约400米；

南临嘉陵江滨江路约400米，距离xx市-CBD解放碑约10公里。

环抱xx寺公园，远眺嘉陵江。

周围未来条件较好，对项目的推广和形象有提升作用。

6、基础数据

基础数据

地块编号

占地面积

规划用地性质

容积率

建筑面积

建筑密度

绿地率

公共配套设施

备注

（平方米）

（代码）

（%）

K10-1

209373.1

R1

1

40

30

幼儿园（6班，用地面积不小于1800平方米）,文化活动站（建筑面积不小于1000平方米）,居委会（建筑面积不小于150平方米）,社区服务站（建筑面积不小于100平方米）,派出所

K10-5

55787.4

R2

1.2

66944.9

35

K10-6

23456.4

1.5

35184.5

K11-1

289921.1

3

869763.2

垃圾转运站（用地面积不小于200平方米）,公厕（建筑面积30－60平方米）,门诊所（建筑面积不小于60平方米）,治安点（建筑面积不小于20平方米）,幼儿园（6班，用地面积不小于1800平方米）,体育活动场地（用地面积不小于1000平方米）

K13-3

17958.6

4

71834.4

合计

596496.5

1253100.1

合计占地894.7亩

三、项目合规性分析

该项目为土地招拍挂项目，目前已有建设用地规划条件函。

2009年6月24日前完成报名后，根据报名情况确定土地出让方式，竞买人两家（含两家）以上，采用招标或拍卖方式，招标拍卖时间另行确定；

竞买人在两家以下，采用挂牌方式出让。

四、市场分析

（一）国家房地产宏观环境分析

近年来中国房地产开发投资对GDP的贡献率约为10%，在国家经济中起着举足轻重的作用。

2008年是中国楼市深度调整的一年，政府从年初的打压到年末救市政策的频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向发生了根本性转变——由控制转为促进。

跨入2009年，中国经济虽在全球体系中仍一支独秀，但增长明显放缓，作为拉动经济的重要力量，刺激房地产市场的活跃已成为近期政策调整的重要内容，政策趋向已从08年以来的鼓励消费层面逐渐向刺激投资转移。

1、全国政策

■十大振兴规划出炉，房产落选

国务院总理温家宝1月25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划，研究部署发挥科技支撑作用，促进经济平稳较快发展。

至此，国家确定的十大产业振兴规划全部出炉，实施时间将从2009年至2011年。

此前传出的能源、房地产等行业落选。

观点：

房地产业落选十大振兴产业也是在情理之中，一则作为一个资源消耗型产业，强调经济支柱性本身就不是很合适，二则在金融危机面前，不是每个产业都需要依靠振兴来存活的。

房地产的落选对于购房者应该来说影响不大，因为现在的他们非常理性，他们对这些没有实质性利益的消息并不敏感;

但对于开发商来说，这则消息是一个打击——因为寄希望于政府扶持的愿望已经落空，现在更多的是只能依靠自己来抵抗“寒冬”，因此改变策略，尽早出货，快速回笼资金，先求生存就显得尤为重要。

■13年首次下调商品房资本金比例，降低房地产行业融资门槛

国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%（而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入）。

这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，也是自2007年执行紧缩货币政策以来，对房地产企业的首次放松。

此次降低资本金比例，直接降低了开发商的资金门槛，缓解了企业的资金缺口，对提高开发商的投资积极性具有重要作用。

相对于08年以来的鼓励房地产消费的各项政策，这次的政策调整直接惠及开发企业，显示出对房地产作为支柱产业的大力扶持。

2、xx市政策

■xx市市提振楼市出台17条新政

1月20日，xx市市政府正式出台《xx市市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》，分为5大部分、共17条具体实施意见。

17条措施涵盖了调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度等，其中最引人关注的是：

住房契税税率打“5折”，房屋交易手续费减半，个人所得税的4成用来抵扣按揭款，主城放宽外来购房者入户限制（购房即可入户）等。

这些措施去年11月中央出台的首轮“救市组合拳”更加激进，可以看出政府重拳出击，意在振兴楼市，保障xx市房地产业09年稳定发展。

■xx市发展正式上升为国家战略

2009年2月5日上午，《国务院关于推进xx市统筹城乡改革发展若干意见》国发〔2009〕3号（以下简称《意见》）正式发布，全文约1.5万字。

《意见》明确指出，要站在全局和战略的高度，充分认识加快xx市市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把xx市市改革发展推向新阶段。

xx市发展问题，正式上升为国家战略。

这则消息对于xx市来说是极大的利好，因为它意味着xx市将面临前所未有的发展机遇，无论是招商引资，还是吸引人才等方面都将展现出xx市无限的吸引力，这不仅是对房地产的利好，更是对xx市各大行业更广泛的利好。

■设立两江