房产管理办法定稿.docx

房产管理办法定稿.docx

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房产管理办法定稿

房产管理办法

1目的

为保护公司房产的合法权益，加强公司房产的管理，提高房产使用效率和使用寿命，特制订本办法。

2适用范围

本办法适用本公司所有生产用房、办公用房及生活用房、围墙（栏）、停车棚和收费大棚（含柱子）等，房屋以散水外边缘为界；散水外的室外附属设施（给排水、场地道路、绿化等）和所有水电暖通设备系统不属于房产管理范围。

3参照文件

《中华人民共和国建筑法》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《建筑工程验收规范》、公司《固定资产管理办法》等。

4房产管理机构的设置及职能

4.1公司为房产的一级管理机构，公司办公室是公司房产管理的主管部门，工程养护部为协管部门；各管理处为房产的二级管理机构，处办公室为管理处房产管理的主管科室，工程养护科为协管科室。

4.2公司办公室的主要职能为：

1）贯彻执行国家相关的法律法规，根据国家相关的法律法规，制定房产管理相关制度，组织实施本公司的房产管理。

2）会同相关部门审核各管理处的房产维修、维护、新改（扩）建的年度计划，并编制公司年度房产实施计划。

3）负责房产维修、新建、改（扩）建项目的审核报批工作，根据需要组织项目的谈判、招投标等工作，并对工程质量、成本、进度等进行监管。

4.3公司工程养护部的主要职能为：

1）负责收费棚维修养护、新（改）建工程的指导、监督和考核。

2）组织房产管理的年度检查、考核工作，并对管理处房产管理进行指导，组织房产管理培训。

3）负责编制房产档案、产籍资料及维修、改（扩）建工程档案整理。

4）协助公司办公室做好其他工作。

4.4处办公室的主要职能为：

1）贯彻执行国家相关的法律法规，落实公司的房产管理制度。

2）搞好本单位的房产管理、分配使用，合理使用房产资源。

3）负责编制、上报本单位房产年度维修、新建、改（扩）建计划。

4）落实年度计划，做好计划经费的使用管理工作，并抓好工程实施管理，按规定上报各项统计资料。

5）定期组织本单位的房产检查，发现问题及时解决。

6）负责编制辖区内的房产档案、产籍资料及维修、改（扩）建工程档案整理。

7）遇突发事件，及时组织受损房产的抢修并上报公司。

4.5处工程养护科的主要职能为：

1）负责辖区内收费棚的管理，包括检查、维修、新建、改（扩）建等所有工作。

2）协助处办公室做好房产管理相关工作。

5房产的使用

5.1根据房产为生产、生活服务的原则，为确保公司运营正常，生产一线的房产不得挪为它用。

5.2各房产使用单位、部门为本单位、本部门房产的责任单位，各责任单位有用好管好房产的义务和权力。

5.3对现有的房产，原则上不得擅自更改其设计用途和建筑外观，确因需要更改用途的需上报公司批准。

5.4各单位和部门不得以任何理由将房产抵押或转让，对于闲置可以外租的房产在不违反相关管理制度的前提下需报公司批准后方可外租。

6房产的检查

6.1房产管理相关单位需对房屋使用情况进行定期和不定期的检查，以局部改善并消除安全隐患，保证房屋等建筑的正常使用，主要有经常性检查、定期检查和专项检查三类。

1）经常性检查的范围为公司所辖所有房产，包括办公生产用房、收费棚、围墙等，主要目的是检查房产是否满足正常的使用功能。

检查以目测为主，配备简单工具量测，如钢尺、卡尺等,（检测内容及表格见附件1.2-1.3）。

2）定期检查的范围是收费棚，主要目的是对收费棚是否保持在正常使用状态下的可靠安全性鉴定，主要检查影响收费棚使用的重要构件的功能是否完善有效，构造是否合理耐用。

检查以目视观察为主，辅以必要的检测仪器和设备。

所需要的检查设备和检查方法参照《建筑结构检测技术标准》GB50344-2004以及《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001规定执行,（检测内容及表格见附件1.4）。

3）专项检查是针对房屋建筑物及收费棚在经常性检查或定期检查中发现的可能危及结构安全的问题委托专业机构检测。

6.2经常性检查不少于一季度一次，定期检查不少于一年一次，专项检查视实际发生情况而定。

6.3经常性检查、定期检查等检查工作必须认真到位，并按办法规定的表格形式做好记录，建立台帐。

对于检查中发现的典型病害和缺损需进行跟踪观测，及时上报分公司并做好影像资料记录。

6.4管理处应在检查后，及时汇总检查记录，并报备公司相关部门。

7房建工程

7.1房建工程是指对公司所辖房产进行的维修、改（扩）建以及新建等工程活动；按工程性质规模，分日常维修、专项维修、改（扩）建、新建四类。

7.2日常维修和专项维修统称房产维修，主要目的是保持房产完好，提供良好的使用功能，并提高使用寿命和安全系数。

1）日常维修主要包括对建筑物局部轻微的功能性的修复、表面及周边环境的清理等。

2）专项维修是为恢复及改善建筑物的某些特定的使用功能、结构缺陷等所进行的较大规模的修复或加固。

3）原则上，估算金额大于1万元的项目必须列入专项维修。

4）不论是日常维修还是专项维修，均不得改变原来的建筑结构及外貌。

5）日常维修应形成房产维修台账，专项维修需按工程档案整理资料。

7.3各房产使用的单位根据生产、办公、生活的需要，在年末提出次年的房建计划（方案、预算），报上级管理部门审核,（计划申报流程图见附件1.1，申报表格见附件1.5-1.8）。

7.4日常维修经费根据各单位房产的建筑面积核予各管理处，日常维修经费由管理处进行控制，不得挪作他用。

7.5专项维修、改（扩）建和新建项目实行立项审批制度。

根据各单位生产、办公、生活的需要，经科学论证，确需专项维修、改（扩）建或新建的房产项目，由各房产使用单位在年末提出次年的维修建设计划，经管理处初步审核汇总后上报公司，由办公室会同相关部门进行审查，审查通过并经集团批准后方可列入年度计划。

8房建工程招投标

8.1房建工程施工项目和服务项目可采取公开招标、邀请招标、指定等方式择优选取实施机构。

1）房建工程施工项目可采取公开招标、邀请招标、指定等方式择优选取施工单位。

工程估算造价在200万元以上的项目，必须进行公开招标；工程估算造价在50万元以上200万元以下的项目，根据工程实际情况且经审批，进行公开招标或邀请招标；工程估算造价在10万元以上50万元以下的项目，经公司同意可采取邀请招标或竞争性指定的方式；工程估算造价在1万元以上10万以下的项目可采取竞争性指定或直接指定的方式；工程估算造价在1万元以下的日常维修项目，可委托具备相应资质的施工单位直接实施。

2）房建工程勘察、设计、监理、咨询、项目管理等服务项目，可采取公开招标、邀请招标及指定、委托等方式选择合适的机构。

服务合同估算价格在50万元以上的，必须进行公开招标；服务合同估算价格在10万元以上50万元以下的，根据实际情况经审批，进行公开招标或邀请招标；服务合同估算价格在2万元以上10万元以下的，经公司同意可采取邀请招标或指定的方式；服务合同估算价格在2万元以下的可直接委托具备相应资质的服务机构。

3）房建工程相关材料、设备等采购，按照公司采购管理办法实施。

8.2公司本部的房建工程由公司办公室组织招标；各管理处的房建工程（收费棚）由处办公室组织招标，收费棚由处工程养护科组织招标。

8.3房建工程招标根据集团公司招标投标办法及公司相关工程招标办法等规定执行，严格按照办法规定的流程和要求进行审批、报备。

8.4招标过程必须严格遵照《中华人民共和国招标投标法》、建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《浙江省建设工程招标投标管理条例》以及集团公司招标投标相关等法律法规，按规范要求编制招标文件、合同协议书等。

8.5禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。

9房建工程组织实施

9.1房建工程监理应遵照部颁《施工监理办法》选择有相应资质的监理单位承担，对于工程量小、技术难度低的项目由房产管理部门内部监管。

9.2各房产管理部门要对施工方案、施工质量、施工进度和施工安全等进行有效的监管，确保房建项目施工的顺利实施。

1）在施工单位中标后，房产管理部门应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的《施工组织设计》，并报房产管理部门、监理单位（若有）审查，审查通过了方可开工实施。

2）对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，管理处应立即反馈设计单位（若有）进行处理，必要时组织外围专家召开专题会议。

3）在施工合同中对现场硬地化、安全网、施工机械、脚手架、围墙、标牌、围护、场地清洁等安全文明施工措施作出明确的规定。

对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。

9.3房产管理部门应加强对重要的材料、设备的质量监控。

1）对于施工单位提供的材料，必须在施工合同或限价过程中给予必要的质量要求描述。

2）所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告；必要时，对于部分材料必须进行送检，未经检查合格的材料不得使用。

9.4房产管理部门应加强对隐蔽工程及重要、关键工序的监控。

房产管理部门应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、钢筋绑扎、防水工程、装修工程等）要会同监理单位（若有）到施工现场进行检查，并如实记录检查情况。

当出现不合格时，应督促施工单位及时整改。

9.5工程变更是在施工过程中，对合同工作范围内的各种类型的修改、完善和工程变化等活动。

包括设计变更单、技术核定单、工程量签证单、工作联系单。

1）设计变更单：

由设计单位签发，并经业主签字确认的证单（见附件1.9）。

当出现以下情况需办理设计变更：

a.由于设计院设计图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。

b.由于业主改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。

c.由于业主、监理、施工单位采用新工艺、新材料或其它技术措施等，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。

2）技术核定单：

因为施工原因，由施工单位签发，并经设计、监理单位和

业主签字认可的对工程设计图纸变更的单证（见附件1.10）。

3）现场签证单：

由施工单位签发，有关工程工作量发生变化，需业主、监

理（若有）签字认可的单证（见附件1.11）。

当出现以下情况时办理现场签证单：

a.施工过程中出现的各种技术措施处理。

b.在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。

c.施工过程中出现的奖励和索赔问题。

4）工作联系单：

发生在业主与设计、施工、监理中任何一方之间有关工程方

面的联系单证。

9.6房产管理部门务必加强工程变更管理，严格变更审批，督促设计、施工单位及时办理工程变更相关手续。

9.7房产管理部门负责工程进度款的初审，注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时注意规避超付的风险。

根据公司有关规定，办理工程结算和保修金支付。

具体流程如下：

1）聘请外部监理的支付流程：

施工单位在申请工程款支付时，先填写《工程计量报审表》，工程量经监理单位、房产管理单位审核通过后，施工单位再报送《工程款支付申请表》，经监理单位审核并开具《工程支付证书》，房产管理单位根据公司付款程序支付，（表格见附件1.12-1.14）。

2）内部监管的支付流程：

施工单位在申请工程款支付时，先填写《工程计量报审表》，工程量经房产管理单位审核通过后，施工单位再报送《工程款支付申请表》，房产管理单位根据公司付款程序支付。

9.8对于公司组织招标的项目，验收工作由公司组织实施；对于管理处组织招标的项目，隐蔽工程验收由处房产管理部门负责；工程竣工验收由处房产管理部门组织，公司有关部门参加。

9.9隐蔽工程验收按