商业广场项目建议书Word文档格式.doc

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◆社区型商业：

易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主

在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。

面积为5000平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边0.5－1公里范围的消费者提供服务。

（二）商业设施功能划分

◆综合性。

区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。

消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。

◆主题性。

以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。

如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。

◆便利性。

以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。

（三）商业区分析

1．泉城路商业区

泉城路是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。

泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。

无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。

泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。

人流量也远远没有达到预期数字。

2、经二路商业区（华联商业区）

以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。

周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。

以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店（以服装、鞋业为主）、风味小吃、特色烧烤等，基本上涵盖各种业态形式，人气较旺。

本商业区包含了中高低档消费水平，再加上公交车辆的畅通，使

之今天依然是众多消费者乐此不疲前往的购物区域。

3．经四路商业区

济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。

以中低档消费为主，服装、鞋业、日用品为主要消费品。

人民商场虽然为传统商业区，但由于其地理位置以及周边商业所烘托的氛围所致，其人流量较大。

4、花园路商业区

花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展，在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入，为该区域增添了独有的文化休闲特色。

经一路延长线道路改造工程的完工，联动济南东、西两大传统商业区；

大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻，迅速带动该区域商业的快速发展。

花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段5、北园大街商业带

北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集，使得这一区域商业业态更为多样。

随着北园立交的建成通车，该区域交通环境进一步改善，商业前景广阔。

6、泺口批发市场

洛口批发市场是主要经营服装和鞋类的批发市场。

位于济南市的北部区域。

现拥有泺口服装城商贸中心、泺口服装交易大厅等10多个市场，已成为闻名全国的大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之一，拥有固定资产6.5亿元人民币，经营面积25万多平方米，经营业户5000余家。

服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实的齐鲁服装之都。

7、山大路科技商业街

山大路商业主要是高科技商业街。

随着高科技信息产业的发展，山大路商业街迅速成长。

据不完全统计，山大路商业街年销售额40多亿元，利税1200万元，已经成为国内知名的科技一条街。

被誉为济南的“中关村”。

山大路科技市场的建成，带动了周边相关产业的迅速发展，收到了良好的经济效益和社会效益。

（四）济南主要商业物业比较

物业名称位置规模（㎡）业态形式租售价格

（不含进场费）经营方式档次经营范围车位

万达购物广场泉城路西端约5万超市、专业店、专卖店f1售价：

2.5-5万元f1租价：

约300元/㎡/月一层自营

二-四层联营高档生活用品、家居、品牌服装143个

银座商城泺源大街与佛山街5万百货商场扣点约20%作为租金联营中高档生活用品、时尚用品约240个

贵和购物中心泉城路中段2.2万百货商场扣点约25%作为租金联营高档高档用品约35个

嘉华购物广场经二纬九4万综合性商场扣点约20%作为租金统一经营中高档精品、生活用品、约300个

百脑汇山大路124号1.3万专业商场租价：

120元/平方米/月统一经营中高档电子等科技产品200余个大观园商场经四纬二路2.6万百货商场扣点约15%作为租金联营中低档百货约50个

国美电器商城花园路中段0.8万家电连锁租价：

100元/平方米/月连锁中档电器产品约30个

（五）济南商业未来发展趋势

2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：

构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区的核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。

另外，根据经一路规划改造计划，现在的华联商业区将被培养成商业中心区。

小结：

济南的商业经过多年沉淀，形成泉城路（高档零售为主的综合业态）、经二路（中高档百货为主的商业零售综合业态）、经四路（中档百货为主的商业零售综合业态）、花园路（区域配套为主的商业零售综合业态）、北园路（家具、建材为主的综合业态）、山大路（数码产品为主的综合业态）、济泺路（百货批发为主的商业零售综合业态）七大商圈，满足全市甚至辐射山东全省居民的衣食住行。

二．区域市场分析

本项目与华联商业中心区仅有一路之隔，其商业氛围已经相当成熟。

主要业态包括衣着类、文体类、五金类以及日常生活用品等。

中高低档均有。

而与本项目商业形成比较和竞争的商业主要有华联商厦、嘉华购物广场、西市场和时代商业广场。

（一）华联商厦

华联商厦座落于济南市西部最繁华的商业区中心位置，与济南火车毗邻商厦总建筑面积

4.8万平方米，其中购物部分营业面积2.6万平方米，下设十三个商场，经营30个大类，6万多种名优商品，酒店及其它，娱乐设施1万平方米。

主体建筑高21层，是一个集购物、娱乐、食宿为一体的大型现代化商业中心。

。

是泉城西部最大的集购物、食宿、娱乐、生产加工于一体的国家大型二类企业集团。

（二）嘉华购物广场

嘉华购物广场与同处一地的姊妹店——济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。

总建筑面积为4万平米。

嘉华购物广场采用了当今最新的“摩尔”购物形态，适应了现代人购物、餐饮、娱乐、休闲、文化享受同步的需求，其“休闲、时尚”的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中档大型购物中心。

嘉华购物广场建筑风格雄伟、宏大，并按国际最新设计概念分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅、设施先进，实行智能化管理，并设有电台直播室、改衣室、书店、话费缴纳等配套服务项目。

嘉华购物广场将进一步适应现代消费的特点，充分营造“休闲、时尚、个性”的特色。

（三）西市场

西市场服装城总营业面积达2.6万平方米。

经营种类齐全。

并在重新改造以后推出一系列优惠条件来进行招商。

比如，在政策和服务上都给客户提供很多有利的条件。

市场设有银行、邮电所，并为业户提供方便的居住、仓储条件。

整个市场设计美观实用、宽敞明亮、管理规范、经营品种齐全，可同时容纳业户3000余户。

是一座大型现代化购物广场。

目前，西市场的改造正在进行当中。

西市场施工现场

（四）时代商业广场

广场位于西市场的东临，与西市场仅有纬九路一路之隔。

但由于公司内外的各种原因，施工速度一直很慢。

时代商业广场的经营种类和模式基本与西市场一致，主要是批发。

但它与西市场不同的是，时代商业广场是产权式商铺，而西市场只卖经营权（主要是1年经营权和5年经营权两种模式）。

时代商业广场的效果图和围墙展示

西市场区域的商业氛围已经十分浓厚，同时也带来了很多的商业时机和发展空间。

对于本项目而言这是优势，可以将这种成熟的商业氛围为我所用。

因此，决定适当的经营种类和模式是本项目成功操作的根本所在。

第二部分项目分析

一．项目解读

项目宗地位于纬六路高架桥西侧，经一纬六到纬九路路北一段。

东西长约为455.2米，南北长约45米，地块呈矩形。

项目宗地西到纬九路北延长线，东至规划的街坊公用道路，北到铁路货场。

本案商业物业一共有两层，单层面积约7000平米，可销售总建筑面积约14000平方米。

项目可受西市场成熟商圈的辐射，周边配套设施齐备；

与华联商厦、嘉华购物广场、西市场相临，交通便捷，4条公车往返穿梭；

而且本商圈已成为济南人家喻户晓之地；

市场前景不容小视。

篇二：

环宇旅游休闲购物广场项目建议书

环宇旅游休闲购物广场（暂定名）

项

目

建

议

书

目录

第一章项目总论-------------------------------------------1

第二章项目建设的必要性和可行性-------------------3

第三章项目建设内容-------------------------------------7

第四章项目投资估算------------------------------------9

第五章投资效益及回收预测---------------------------14

第六章结论-------------------------------------------------15

第一章项目总论

一、项目名称：

二、项目地点：

绩溪县华阳镇川源口与登源河以西地块

三、项目性质：

新建

四、项目投资：

本项目总投资估算5700万元人民币

五、项目内容：

建设成为集旅游集散、购物、餐饮、住宿、娱乐、度假等项目为一体的旅游休闲购物广场。

分为4个功能区，其中：

1.休闲购物区：

农产品购物广场建筑面积3000平方米，素质拓展训练基地占地面积4000平方米，总计3100万元人民币；

2.配套服务区：

大型生态停车场及功能性服务设施面积4000平方米，计300万元人民币；

3.餐饮、住宿服务区：

环宇乡村度假酒店建筑面积4000平方米，计800万元人民币；

4.生态度假区：

环宇生态休闲度假山庄建筑面积10000平方米，计1200万元人民币；

5.相关规划指标如下：

容积率：

1.12

建筑密度：

≤25%

绿地率：