成都金堂高尔夫项目可行性分析报告Word文档格式.docx

成都金堂高尔夫项目可行性分析报告Word文档格式.docx

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（一）企业背景

华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；

对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于：

●资金安全性：

项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。

●项目可投资性：

未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。

●发展可持续性：

通过项目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。

以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。

（二）项目自身条件

项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。

该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；

东南向连金堂新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；

东面为青白江地界；

现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。

根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识：

1、地块资源禀赋优越

较为突出的资源为四大类：

a）水资源——该区域毗邻中河，地块内有一大湖（莫里森湖），并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。

b）物种资源——项目天然的物业价值卖点；

地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生机盎然的奇妙生态空间。

c）植被资源——地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场、林区等。

d）地貌资源——区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。

2、土地证将分期获得

2800亩土地拥有土地证，可一次性直接获取；

1400亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。

（三）项目发展环境

项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。

现阶段，金堂在规划、政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。

三、项目的特殊性认识

✓本案是西部中心城市郊区的综合性大盘

与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。

因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。

✓政、企关系决定本案开发的可行性

一方面，政府拥有原野生动物园一定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。

企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。

同时作为一个“城市运营”项目，政府的支持也是项目必要的保障。

四、本项目发展的前提条件分析

✓必须建立一个特色吸引物

参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖点。

✓必须立足“城市运营”进行发展

本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。

这要求在政、企携手的前提下，企业的投资、开发行为必须站在区域发展、城市运营的角度进行思考。

五、本项目发展的目标体系

✓通过特色吸引物，运用“城市运营”手段，提升区域竞争力。

✓通过土地投资，保证资金安全性。

✓通过开发投资，实现项目可投资性。

✓通过联动政府，搭建起双方互动、合作的平台，共同实现投资可持续性。

以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。

第一章区域发展战略研究

一、大成都城市定位对区域发展的意义

成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。

作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为“中国休闲之都”——它所面对的休闲市场将是全国乃至全球！

二、大成都总体规划对区域发展的影响

✓华阳组团：

小康居住新城

✓温江（柳城）组团：

花园居住新城

✓龙泉组团：

山地型休闲旅游区

✓新都—青白江组团：

大型制造业基地

✓双流（东升）组团：

新型工业基地

✓郫县（郫筒）组团：

高新技术产业中心

在大成都总体规划影响下，温江、华阳、龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江、华阳市场发生了革命性突破；

而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是一个市场机遇，又是一个开拓全新市场的挑战。

三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变

金堂政府力图把金堂打造为“西部花园水城，成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善，力在创造“天府水城，人居金堂”的优美休闲人居环境；

区域定位以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性质将发生了质的改变。

同时，金堂围绕打造“成都市东北部次中心”，全方位推进对外开放；

正建设成为无污染的中国西部纺织城。

2007年底，成金路开通，金堂与成都的距离为31公里，半径属于30—50公里的地域，与成都的距离在30分钟车程内，成金快速通道的建成使金堂完全进入30分钟的大成都第一圈层。

为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系的紧密纽带，将金堂带入成都第一圈层。

金堂区位条件的变化，将使其兼具第一圈层和第二圈层优势特点：

◆第一圈层与第二圈层综合比较分析：

第一圈层

第二圈层

土地储备状况

土地储备丰富

土地储备相当丰富

土地成本

较高

很低

交通状况

相对完善

交通逐步完善，城市一体化进程加快

居住环境状况

配套较成熟.居住质量较好

自然环境较好,居住环境逐步改善，条件配套逐步完善

产品状况

产品多样化,可选择度大

产品多样化不够

价格接受度

相对较高

相对较低

竞争

相当激烈

相对较弱

投资环境

较成熟

正在完善

金堂区域未来优势特点：

✓具有规模开发条件

✓土地成本低

✓交通便捷

✓生态环境优

✓价格接受度逐渐提升

金堂区域未来也面临着同时来自第一圈层和第二圈层更为严峻的竞争。

下面本案将进一步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。

四、区域资源条件及发展水平横向比较分析

区域

交通条件

房价水平

自然环境

生活配套

青城山

成灌高速、老成灌路；

106国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达；

车程高速40分钟，老成灌路1小时；

但均需交纳过路费；

目前中高端平均房价为4000元/㎡

自然景观资源突出，避暑胜地；

世界自然文化遗产，具有突出的人文、文化资源；

气候宜人，空气质量高；

生活配套匮乏

华阳

有人民南路南延线，成仁路等；

华阳新客运中心及府河成都港；

距离成都车程10分钟；

位居城南，“富”气顺延，人气较足；

紧靠东山、牧马山，毗邻府河、副中心、高新区，具备一定的自然资源。

生活配套不足

龙泉

拥有五纵三横的快速交通网络：

“五纵”：

老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路；

“四横”则指三环路、外环高速路、龙泉环城路、石胜路；

拥有成都最大客运站十陵客运站；

距成都的车程20-30分钟；

目前中端平均房价为2200元/㎡

有成都最近的山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏；

具有一定的资源，成都市区最大的规划风景区—十陵历史文化风景区位于龙泉；

著名的花果之乡，休闲胜地。

生活配套一般

温江

成温邛高速，光华大道，交通网络发达；

进城的时间在10分钟以内；

目前中高端平均房价为3200元/㎡

处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富；

“贵”气较盛，区域认知度高。

空气质量高，有众多的森林苗圃。

花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。

生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套

牧马山

成雅高速、成都——双流——新津大件路，交通网络发达，但交通状况一般；

平均房价集中在4000元/㎡以上

区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户；

区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强；

景观位置较好的高端物业；

森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地；

生活配套不完善，几乎无其他方面的配套

金堂

成绵高速，2007年底成金路通车后，进成都时间不到半小时

目前中端均价2000元/㎡

被誉为“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在县城内相汇环绕，构成金堂县“一江三河八岸”的水系环境，有中国独具的水城特色。

本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。

从上述几个典型区域比较来看，金堂凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。

五、金堂差异化竞争发展战略

作为未来成都半小时圈层的成员之一，金堂暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力；

故本项目需要跳出金堂区域市场，以“高起点、高效吸引物”为核心，通过差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。

本案将进一步寻求本项目的“高效吸引物”。

第二章项目休闲产业发展方向

一、特色吸引物的选择

特色吸引物的选择方式有两种，第一种是依托于先天资源基础而成，如温泉、沙滩等，另一种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园、高尔夫等等。

那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核心？

如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化、特色化？

（一）本案发展休闲产业的资源基础

1、发展休闲产业的资源基础分类

衡量一个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该具备一定特性。

资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。

一般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源：

✓先天稀缺性资源——自然生态资源、历史人文资源

✓后天稀缺性资源——人造休闲设施

2、本案发展休闲产业的资源基础评价

整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在1小时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了“青城山-都江堰”、龙泉、大邑、崇州、温江、牧马