活动策划小区物业管理实施方案 精品Word文件下载.docx

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　　5对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

　　6组织建立辖区物业管理的领导机构。

　　2街道各科室职责

　　1街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

　　2街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

　　3街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

　　4街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

　　5街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。

　　将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

　　6街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

　　7街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

　　3社区居委会职责

　　1指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;

会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;

指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

　　2监督、指导业主委员会的工作。

　　负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

　　3配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

　　4成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　5负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

　　4物业管理服务中心职责

　　1负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

　　2接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;

定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

　　3受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

　　4建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

　　5检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

　　6定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

　　7每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

　　8对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

　　9按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

　　5物业管理应急维修站职责

　　1按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

　　2负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

　　3负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

　　4负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

　　5对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

　　6对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

　　6物业管理矛盾投诉调解站职责

　　1受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　2受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　3受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　4受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

　　5有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

　　6凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

　　二完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

　　1已实施市场化物管的小区管理要求建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;

加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;

对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;

参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

　　2单位自管小区的物管要求督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

　　3不具备市场化运作的老旧小区的接管要求由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

　　4对经济适用房住宅区的接管要求经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。

　　开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

　　三加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

　　一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。

　　组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。

　　二是积极争取上级部门支持。

　　协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。

　　三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。

　　提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

　　三、组织领导

　　街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下

　　领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话52400834。

　　四、机构设置

　　为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立两站一中心一小组执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

　　1街道物业管理矛盾投诉调解站

　　2街道物业管理应急维修服务站

　　3街道物业管理服务中心

　　4社区物业管理监督小组

　　各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。

　　一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;

二级监管由小区四位一体组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

　　五、实施步骤

　　1制定方案阶段6月12日前

　　1调查辖区内住宅性质。

　　分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

　　2外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

　　3落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

　　2宣传发动阶段6月20日前

　　1召开领导小组成员及两站一中心一小组人员动员会。

　　2通过各社区物业执行机构。

　　召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

　　3全面实施阶段6月21日—6月30日

　　两站一中心一小组全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

　　六、工作要求

　　1加强领导，提高认识。

　　各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。

　　认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

　　2强化宣传，营造氛围。

　　要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。

　　采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

　　3明确职责，落实要求。

　　各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。

　　各社区要建立物业管理工作领导机构，建立一把手负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。

　　街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

　　4突出重点，加大投入。

　　各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。

　　同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

　　为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。

　　现制定如下实施方案

　　一、指导思想

　　以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的生活品质之城的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理扩面提质，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

　　二、主要目标

　　总体目标力争到20年年末，杭州市区包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约132万户基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区低收费、广覆盖、有补贴的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。

　　具体目标在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现八个有，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

　　三、实施范围

　　杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅

　　11999年以前建成;

　　2房屋标准成套;

　　3尚未开展专业化物业管理。

　　四、基本原则

　　1坚持属地管理。

　　要按照条块结合、以块为主、属地管理的原则，充分发挥属地街道办事处乡镇政府和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

　　2坚持突出重点。

　　主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

　　3坚持软硬共建