完美升级版南昌兴宸山水艺墅项目可研报告定稿Word格式.docx

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区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全。

这几年湾里区利用自身的景区优势，大力发展特色旅游业，并吸引了一批民办学校落户，人气得到提升，人气带动了财气，所推地块也纷纷被开发商摘牌。

昌湾大道、云湾公路、红湾公路的开通，打通了与南昌市区的交通瓶颈，湾里也正处在一个全新的开拓发展时期。

湾里区拥有国家级的旅游景区梅岭风景区，今年3月6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资50亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片。

湾里区发展潜力及区位价值不言而喻，这也给本项目带来了巨大的发展前景。

第二部分项目介绍

一、项目现状

1、项目简介

兴宸山水艺墅项目是由*******有限公司投资开发的综合性小区。

项目由阳光公寓、山地洋房、山地联排、叠加洋房、联排洋房、商业配套用房、俱乐部会所、幼儿园等组成。

是集休闲、度假、养身、居住为一体的多功能生态智能化甲级社区。

项目经济技术指标

总用地面积

【148173.47】平方米

总建筑面积

【118765.07】平方米

其中地上建筑面积

【108267.44】平方米

商业

【12160】平方米

阳光公寓

【42185】平方米

山地洋房

【31703.06】平方米

山地联排

【6700】平方米

叠加洋房

【2936.6】平方米

联排洋房

【16427】平方米

公建配套

【6250】平方米

其中地下建筑面积

【9000】平方米

建筑密度

20.00%

机动车辆停车总数

137

2、开发进程

项目四证齐全（国有土地使用权证、建设用地许可证、规划许可证、工程施工许可证）

目前已有七栋多层结构封顶，建筑面积约20000平方米，5栋联排别墅施工至三层，建筑面积约4400平方米，会所正在施工地下室。

预计今年第二季度能完成另外28亩地内沿街店面、七户住户等拆迁事宜。

第四季度基本能达到开盘销售条件要求。

“兴宸·

山水艺墅”项目规划用地总面积为14.8万平方米，我公司对该宗土地的开发规划设计方案也已经通过湾里区规划部门的批准。

但该宗土地中涉及28亩土地上有七户住户尚未拆迁，致使国土部门一时无法挂牌出让，拖延了我公司取得使用权。

为了取得28亩土地的使用权，我公司经常催促区政府及相关部门，要求尽快拆迁到位。

区政府非常重视，一方面，加大力度安排拆迁工作；

另一方面，于2011年4月底与我公司签订协议，明确在5月底完成拆迁工作，6月底之前挂牌出让，并全力支持我公司确保取得28亩土地的使用权。

28亩地是否能按期拆迁，对工地形象会有一定影响，但对整个销售计划影响不大，因为目前将28亩地上的阳光公寓和商业分别安排在2012年的三季度和2013年1季度开盘销售，目前我公司在招贤路和南昌市中心设有两个售楼处，以为项目上市积蓄更多客源，为销售创造好的条件。

在建工程：

在建7栋公寓结构已封顶在建5栋联排别墅结构至三层

在建会所地下定施工工地道路

28亩地现状：

待拆迁沿街店面待拆迁七住户

3、项目荣誉

山水艺墅于07年底在日本获得联合国人居署和中国房地产及住宅研究会颁发的“亚洲人居环境创意奖”；

山水艺墅于08年底在北京人民大会堂荣获“第五届人居典范规划设计竞赛”环境金奖、规划金奖、综合金奖等三项大奖。

二、地理位置

兴宸山水艺墅项目地处南昌城西北部的西山山脉中段，位于南昌市湾里城区中心区域、招贤路（翠园文化广场）以北，是湾里区建设高品位住宅、旅游、度假社区的绝佳地块。

湾里区位于南昌市西郊、有南昌后花园之称，距市中心18公里，东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。

湾里交通干道东接南昌全线，南连320国道、北通昌九105高速公路；

京九铁路支线——湾里铁路横穿区域南部；

昌北国际机场与之毗邻，占有省会经济、政治、科技、文化和信息中心的地理优势。

数年后城际高速铁路横穿该区，届时交通更加便利。

红湾大道于5月1日已正式通车，至市区只需15分钟，区位交通条件的改善使区域价值进一步提升。

三、项目地质地貌

1、地貌状况

地块呈南北走向，北高南低，东高西低，向西南倾斜。

分为二个山沟，一个临街地块。

2、地质状况

本案地质状况为页岩，表层为风化后形成的土壤层，厚度为1—3米不等。

分析1：

北端山沟

本地块东、北、西均为山梁，地势东北高，西南低，沟壑深约300米左右，沟宽30米到90米不等。

东、北面山高坡陡，西面山势较缓，沿山135—140米高程处已有一条环山公路，可沿路依山势建房，沟底虽不宽，但较平整，山体绿化很好。

土壤适宜于种植毛竹，此处风水绝佳，是开发花园洋房的不二场所。

分析2：

南端山沟

本地块地势比较平缓，东、西、北三面为山梁，山谷顶部有一小水库，可以改造为小溪水源，土壤适宜于种植枫香，可以建设花园洋房，就是目前在建的5栋联排别墅的位置。

本案地块用地红线图：

四、项目区域环境

1、对外交通便捷

湾里城区对外交通主要干线有红湾公路、招贤大道、云湾公路、省店公路、高速路西环线。

远期规划将贯穿城区南部的湾里支线铁路改造成轻轨，连接南昌市区，提升湾里旅游景点的可达性。

同时，建设红湾大道和招贤大道，规划道路红线宽度为36米，按一级公路四车道标准规划，昌湾大道规划道路红线宽度为60米。

此外，规划在湾里城北扩建现有的一处汽车客运站，未来将与城区内公交建立更加便捷、舒适的交通联系。

2、基础配套设施齐全

该区域是湾里区大部分政府机构所在地，不但拥有大、中、小学校及幼儿园、老干部活动中心等城市公共设施，而且商业、金融业发达。

本案在500米的生活圈内，有湾里区幼儿园、湾里三小、湾里四小、湾里一中、湾里二中、新宏发购物广场、湾里文化馆、区图书馆、区卫生防疫站、中医院、区老干部活动中心、翠园文化广场、幸福路综合市场（菜市场）、邮局、公交站（219路、507路、112路、510路）、湾里自来水公司服务中心、银行及信用社等生活配套设施。

3、自然资源丰富

湾里是南昌“一江两岸”重点工程中的新兴城区，国土面积250平方公里，辖一乡三镇两街办。

区内交通、水电、通讯等基础设施一应俱全，环境优良，高含负离子的清新空气，是生态人居、兴办生态农业、旅游休闲业的理想场所。

1989年江西省人民政府将梅岭批准为省级重点风景名胜区。

1993年经国家林业部批准为国家森林公园。

1998年已申报国家级重点风景名胜区。

南昌市在“十五”规划中已把湾里定位为南昌市的后花园来加以建设。

湾里具有丰富的自然资源。

全区森林面积197055亩，活立木总数蓄积达上百万立方米。

毛竹立竹量上千万根，森林覆盖率为73.15%，有丰富的树种、药材资源、野生动物和矿产。

湾里境内的梅岭清秀静幽，满目积翠、空气清新，气候宜人，是著名的风景名胜区、国家级森林公园。

她不仅是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉－德教的发祥地。

岳飞、王安石、欧阳修等230多位历史名人曾到此山游历，留下名诗佳作480多篇。

洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。

海拔841米的洗药湖，为南昌市的最高峰，夏季平均气温只有22℃，素有“小庐山”之称。

山顶洗药湖翠岩禅寺

小桥流水梅林主峰

4、发展潜力大

南昌市政府将湾里区定位为“休闲新城”。

随着江西省建设鄱阳湖生态经济区、南昌实施“山江湖”战略步伐的推进，南昌市湾里区围绕生态优势，初步打造了特色鲜明的休闲度假产业，实现了这座“休闲新城”的品位大提升。

今年3月6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资50亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片。

第三部分市场分析

一、南昌房地产市场发展背景

1、经济运行状况

1）综合数据：

据初步核算，南昌2010年实现地区生产总值2207.11亿元，比上年增长14.0%。

人均生产总值47174元，增长12.9%。

在全市生产总值中，非公有制经济实现增加值1252.34亿元，增长15.4%。

全年财政总收入322.34亿元，比上年增长29.0%。

其中，地方财政一般预算收入146.46亿元，增长26.4%。

全年居民消费价格总水平（CPI）比上年上升了3.2%。

2）农业生产：

全年完成农林牧渔及服务业现价总产值204.66亿元，比上年增长5.9%。

其中，农业产值75.85亿元，增长0.8%；

林业产值2.33亿元，增长6.5%；

牧业产值80.27亿元，增长9.7%；

渔业产值42.34亿元，增长7.9%；

服务业产值3.87亿元，增长8.5%。

3）工业生产：

全年实现主营业务收入2759.59亿元，比上年增长31.4%；

实现利润126.24亿元，增长41.3%；

实现利税260.23亿元，增长33.1%。

全市33个行业全面实现了盈利。

工业经济效益综合指数303.6，提高42.0个百分点。

全市省级以上工业园区完成主营业务收入1985.83亿元，比上年增长27.4%；

实现利税193.53亿元，增长27.9%，其中税金101.21亿元，增长20.4%。

4）固定资产投资：

2010年，全市50万元以上项目共完成投资额1935.60亿元，比上年增长32.0%，其中城镇以上固定资产投资1827.94亿元，增长28.8%，房地产开发投资230.15亿元，增长16.1%。

全年全市城镇投资施工项目5236个，增长67.0%。

其中，新开工项目4328个，增长73.5%。

5）城市建设：

2010年我市投资更加向民生和基础设施倾斜，全年共完成城市基础设施投资267.47亿元，比上年增长35.8%。

全市投入了大量资金于“七城会”建设中，加快了现有场馆改造和新闻中心建设、各场馆新闻发布厅及新建场馆配套路网建设。

瑶湖水上运动中心、南昌国际体育中心、南昌湾里射击中心等一系列体育场馆相继建设完工。

同时，借助“七城会”，还投入大量资金进行全民健身体育设施建设。

全年新开通公交线路4条，公交线路总数达到145条；

城市道路总长度达1286公里；

城市道路总面积达2328万平方米。

6）消费水平：

2010年，城镇居民人均可支配收入18276元，增长10.9%。

城镇居民人均消费性支出13899元，增长12.0%。

全市实现社会消费品零售总额764.94亿元，比上年增长20.8%。

分地域看，城市实现零售额723.22亿元，增长21.1%；

农村实现零售额41.72亿元，增长14.7%。

分行业看，批发和零售业实现零售额697.19亿元，增长19.9%；

住宿和餐饮业实现零售额67.75亿元，增长30.2%。

7）旅游业：

全年共接待国内游客1498.05万人次，比上年增长22.1%；

接待入境游客12.05万人次，增长13.7%。

实现国内旅游收入98.00亿元，增长17.1%；

旅游创汇3069.05万美元，下降3.1%。

截止2010年末，全市拥有星级宾馆（饭店）51家；

拥有旅行社160家，其中出境组团社16家。

8）人口与就业：

据公安户籍统计，全市年末户籍总人口502.23万人，比上年末净增4.90万人。

其中，非农业人口234.02万人，减少0.11万人。

全市年末社会从业人员292.56万人，比上年末增加9.76万人，增长3.5%。

其中，第一产业71.41万人，第二产业73.00