MLS模式分析Word格式.docx

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总部完善的财政、工商、税务、法律、人事支援

MLS有两种:

一种是对公众开放的MLS,如加拿大MLS,购房者可以通过公开的MLS了解到自己想要购买的房源的大致信息,但这里的信息有一定的滞后,而且只有房源的一些基本情况介绍,没有进一步的背景材料,如这所房子以前的买入价,周边房源最近以来的成交价等.

另一种MLS系统则是只有各地产协会正式会员才能进入的数据库系统,那里的信息是即时更新的,而且专业会员可以通过这个系统查到各种背景信息

MLS（multiplelistingservice）是源于美国房地产行业的专业术语，也称“多重上市服务”。

其核心是通过特定的软件技术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。

想要租买房屋的客户只需在房地产机构或中介商的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录相“考察”房产的外观、环境及房内格局是否符合自己的喜好。

如果这家公司的房源不够丰富，客户还可以通过MLS系统，在加入该系统的所有公司的数据库中查找有关房源。

若能成交，则参与交易过程中的各家公司按一定的比例分成。

针对此种经营方式，目前在美国各大州之间都成立有MLS协会，在欧美等其他发达国家也颇为流行。

MLS是服务于消费者及房地产专业人士的垂直式综合网站。

　　在这里，消费者将获取最理想的房源、得到最有价值的综合服务；

　　在这里，企业将最大限度地展示其资源和信息，获取更多的交易机会；

　　在这里，企业间将最充分地共享资源和信息，获取更多的潜在商机；

　　在这里，企业将得到权威的房地产专业资讯，更好地拓展市场；

MLS应用平台

MLSOffice-房地产辅助办公系统

　　MLSRealty-房地产营业管理系统

　　新楼盘销售管理系统

为何要加入21世纪中国不动产体系?

1、通过全球统一的著名品牌树立企业的整体形象；

2、通过21世纪优质、专业、一贯的服务在消费者中形成值得信赖的印象；

3、统一、醒目的VI体系方便消费者进行选择和消费；

4、通过全球分布的庞大体系体现规模经济的优势，从而降低每位加盟商的运营成本。

加入21世纪不动产体系会有何种效益？

1、立刻跳升为全球最大的房地产机构；

2、拥有最先进的经营管理制度及专业人才培训；

3、拥有全球最好的品牌；

4、无可匹敌的信誉及浩大的广告资源，节约公司日常的开支；

5、属于全球最大的房地产特许经营系统；

6、拥有充分自主权利；

7、拥有属于全球最好的房地产科技；

8、凭借全球性的连接网络在世界范围开展业务。

加入21世纪不动产体系有几种方式？

作为加盟商进入21世纪不动产体系有两种方式：

1．以战略合作伙伴加盟21世纪不动产体系，成为21世纪不动产区域分部。

2．以加盟店加盟21世纪不动产体系，开展房地产中介业务。

加盟商与21世纪中国不动产的关系？

加盟公司与21世纪不动产中国总部的关系：

商业上是战略合作伙伴关系，总部为加盟公司提供培训、网络、品牌许可及广告等支持。

法律上是合同的关系，各自独立拥有和运营，而不是代理、合伙或合资关系。

加盟条件

法律文件

工商执照经营范围应包括房地产中介服务的相关内容，并具有经规划国土局核准的房地产中介资质。

（二）营业场所

有固定的经营场所，面积不少于30平米。

（三）经营方向

有志愿从事房地产中介业务，并将房地产中介业务作为自己的一项

事业来发展的有志之士。

（四）财务状况

具备一定的资金实力，有良好的财务记录。

（五）人员组成

具备从事房地产中介业务的专业人士，从业人员不低于5人。

（六）相应设备

具备相当性能的电脑及辅助设备以及其它现代化办公的基本配置。

发展特许经营应具备的条件：

　　　发展特许经营必须形成特许经营的载体

　　　完备的法律制度

　　　高水平的企业经营管理

强有力的加盟总部

　　　　　◆有一套成功的、有特色的、可重复操作的样板经营模式

　　　　　◆有一套培训和知识传授的方案及实施计划

　　　　　◆具有较强的组织能力

　　　合适的受许人

健全的社会服务体系　　

　　因此，从以上的条件分析，然后再根据我国目前的实际国情，一些大中城市已经初步具备了发展特许经营的客观条件。

中国发展特许经营的条件分析

　　　　生产水平明显提高，市场体制的初步形成

　　　　连锁经营实践提供的经验

　　　　优良传统经营特色和高超服务技艺的老字号企业

　　　　多种经济形式共存的经济体制的形成，私营经济的崛起和发展

　　　　相关法律法规不断出台

　　中国发展特许经营的现状分析

　　　　部分中国企业正在形成一定的经济规模和完善的管理系统

　　　　多种经济成份的发展，零散性是一大特征

　　　　连锁经营迅速的发展和逐渐的规范

　　　　外国特许经营品牌的进入，给一批中国企业带来进入国际市场的机遇

特许经营的制度优势

　　对加盟商更强的激励作用

　　特许人与受许人命动共同体的合作关系

　　有市场基础的市场拓展能力

　　具有较强责任心的服务

　　双方较小的管理精力投入

　　降低管理费用

　　知识与公共关系的便利性

特许经营的经营优势

　　特许经营对受许人的的优势

　　使投资成功的机会大大提高

　　受许人可以得到系统的管理培训和指导

　　受许人可以降低成本

　　受许人可以使用总部著名的商标或服务

　　受许人可以减少广告宣传费用

　　受许人可获得更广泛的信息来源

特许经营对特许人的优势

　　特许人不受资金的限制，可以迅速扩张规模

　　受许人积极肯干有利于特许人事业发展

　　特许人可能降低经营费用，集中精力提高企业管理水平

　　特许人可以获得政府支持，加快国际化发展战略

21世纪的品牌知名度和首选度已经遥遥领先于竞争对手，带有现代建筑标志的21世纪商标、金色徽章、金色西装，在全球刮起了一股金色旋风，身着金色制服的21世纪不动产经纪人已经成为全球公认的不动产专家。

　　21世纪不动产利用"

全球第一房地产中介品牌"

优势来吸引顾客；

利用"

完善的管理体系"

来保留顾客；

完备的支持体系"

使顾客群体发展壮大，从而达到继续成长之目的，进一步吸引更多的顾客进入21世纪体系。

21世纪不动产经过近三十年的发展，形成一整套相当完善的管理体系，从部门设立、人员配备、人员管理到经纪人操作程序都有相当详细的阐述。

《营业规范手册》是每一个加盟商都必须遵守和认真执行的统一行为准则，共分两部分：

行为准则和特许标志体系。

行为准则部分确定了强制性政策及其他推荐性政策。

特许标志体系部分确定了关键的“CENTURY21”标志，并提供了可能出现的不同形式；

该部分还指导如何制作户外标志，以及带有“CENTURY21”标志的文具和广告，这样可以保持“CENTURY21”标志的统一性，对整个“CENTURY21”体系不断地获得成功至关重要。

支持体系：

　　培训体系、媒体广告、电子平台和ＶＩ体系等共同构成了庞大的支持体系，形成对各加盟商强有力的支持。

　　培训体系为各加盟店培养强大的后备人力资源，使他们理解21世纪的经营理念、工作操作程序和工作技巧。

媒体广告利用整体广告优势，使各盟店共同降低经营成本。

电子平台利用Internet网络高效、方便、快捷的特点，使21世纪不动产永远站在房地产中介行业的最前列，同时也使21世纪不动产的"

房源信息共享"

得到充分体现。

ＶＩ体系用以保持“CENTURY21”标志的统一性，这是特许经营基础要素之一，也是对21世纪不动产体系成功基本的保证。

此种经营模式的最大优势在于，对于任一中介商或销售商来讲，不论自己是否拥有此房源，不论这一客户最终在哪里找到如意的房子，参与这一过程的每一中介商都可以从中分得利益，不会因为房源不足而错失一个客户，也不会因为渠道不畅而无人光顾；

对于租购客户，则可以增加更多的选择和找到如意房子的机会，可谓是一举多得。

MLS的最大优势在于“整合性”与“效率性”。

所谓整合性，既是能够利用MLS协会（联盟）的共享利益驱动力，在一定范围内垄断房地产市场的销售信息源，从而规避恶性竞争带来的营销制约；

而所谓“效率性”，可以理解为购房客户自育成熟后，能够随心的把握一种高效、保质的信息平台。

单就MLS系统而言，它更多地体现出多种层次上的资源整合。

对中介商而言，它通过不同的软件和网络系统，一方面可以与许多的同行共享资源，协作互利，另一方面，可以通过文字、图像、电子技术等多媒体手段，全方位地向客户展示信息，多形式、多渠道的将企业的商业信息传达给目标客户。

对于发展商来讲，在本公司内部，可通过开发商形象网站、网上楼盘展示厅、购房导购系统、现场促销系统、互动电子楼书、销售管理软件等，全方位管理房地产开发各个过程，同时也可与其他同行共享信息，达到双赢或双赢的效果。

同样，租购客户可以通过此系统更好地了解房源情况，满足他的需求。

　　从产业整体意义上讲，MLS塑造了整个行业的信息共享、利益均沾的机制，它更多地关注客户的自身需求，体现了地产商与租购客户、地产商与地产商之间良好的互动合作关系，是引导产业健康发展的良性助推剂。

其实MLS经营理念是一个广泛的概念，不一定仅仅局限于房源和客源的共享机制，利用IT技术和网络手段，对房地产商和中介机构的外部经营资源和内部管理资源进行有效整合，为其提供‘开源节流’的经营管理模式，可能是现阶段根据中国市场情况能最大程度让房地产开发商和中介机构获得实际效果的有效方法

虽然目前国内房地产中介结构对MLS系统呼声极高，认为能够同时给发展商及中介商带来好处，但静观国内市场，达到这一步似乎尚乏火候。

原因有二，其一，作为住宅房地产市场，开发的成熟度尚未真正达到要求。

以深圳为例，据不完全统计，2001年至2003年间，因房屋质量、虚假广告、规划冲突所造成的小规模业主闹事的平均率高达10次/年以上，而在楼盘入伙前后产生的法律纠纷更是不计其数。

面对着尚令人担忧的房地产市场，MLS的可信任度必将大打折扣，或者说购房客户很难不亲临现场而仅依靠信息通道就能判断自己的购买意向；

其二、房地产中介机构具有强烈的私欲性。

在深圳，同致行可以说是房地产中介行业的先行军，同致行董事长王波先生更被誉为中国房地产中介行业的开拓者。

而就同致行8年的经验观察，深圳大多数房地产中介结构是依靠项目的宣传推广来积累自身形象的，尤其在2002年、2003年间，许多楼盘的推广费用动辄3%、4%，有些甚至高达5—8%，在这张庞大的“形象网”下面，一方面体现着深圳房地产营销运动的浮躁与盲目，另一方面，也映射出许多中介公司三分天下、桥