房地产行业形势分析及信贷政策建议DOCWord文档格式.docx
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（一）央行货币政策趋于稳健。
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（二）多项税收优惠政策出台。
（三）去库存政策框架基本成型。
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（四）央行下调房贷首付比例。
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（五）我国土地出让收支“双降”。
（六）山东发布住建业发展十三五规划。
（七）山东出台农民进城购房信贷优惠政策。
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（八）山东新开工建设保障房近50万套。
三、房地产行业风险点分析10
（一）政策风险。
（二）市场风险。
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（三）财务风险。
四、全省农村信用社房地产行业贷款情况12
（一）贷款分布情况。
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（二）新增分布情况。
（三）潜在的风险。
五、对房地产行业的信贷政策建议14
（一）对以下项目和客户，禁止准入。
如有存量贷款，逐步压缩，有序退出。
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（二）对辖区内的优质项目，审慎介入。
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（三）信贷支持的房地产企业应至少满足以下条件15
（四）切实防范房地产贷款风险。
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附表：
房地产开发企业绩效评价标准值（2016）18
一、房地产行业运行情况
进入2016年以来，“国房景气指数”止跌回升，1-5月份分别为93.34、93.67、94.18、94.41、94.48，反映出房地产行业在经历两年疲软后，开始呈现反弹态势。
但该指数值相较于100的临界点仍有较大差距，景气程度仍然较低。
数据来源：
国家统计局
图1：
国房景气指数情况
注：
“国房景气指数”是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构的全面调查，是反映房地产业发展变化趋势和变化程度的权威风向标。
“国房景气指数”以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。
2016年以来，山东省房地产投资增速较上年有明显回升，但仍处于较低水平。
1-3月，山东省房地产开发投资总额累计1059.33亿元，同比增长7.00%，增速比上年同期上升6.20个百分点，比2015年1-12月扩大5.70个百分点，但较2015年之前的高增速仍有一定差距。
图2：
山东省房地产开发投资情况
2016年一季度，山东省商品房累计施工面积4.9亿平方米，同比增长7.50%，增幅比上年同期上升1.00个百分点，但仍比2014年同期低7.5个百分点；
商品房累计竣工面积1303.19万平方米，同比增长5.00%，增速比上年同期上升10.60个百分点，但竣工面积仍比2014年同期少11.47万平方米。
表1：
山东省商品房建设情况
时间
房屋施工面积（万平方米）
同比增速（%）
房屋竣工面积（万平方米）
2014年第一季度
42952.13
15
1314.66
-13
2014年第二季度
47304.78
13.3
2525.97
-1.4
2014年第三季度
50700.29
11.4
3399.39
-9.4
2014年第四季度
54508.45
7.8
7787.31
3.7
2015年第一季度
45739.25
6.5
1240.96
-5.6
2015年第二季度
50437.97
6.6
2882.37
14.1
2015年第三季度
54537.24
7.6
4047.54
19.1
2015年第四季度
57206.44
4.9
8277.76
6.3
2016年第一季度
49166.44
7.5
1303.19
5
受去库存刺激政策影响，2016年一季度山东省商品房销售实现较大幅度增长。
一季度，商品房销售面积1489.13万平方米，同比增加23.50%，增幅比上年同期上升37.90个百分点，比2015年1-12月上升17.50个百分点，较2014年同期增加5.6%；
商品房累计销售额为835.78亿元，同比增加26.30%，增幅比上年同期上升37.80个百分点，增幅比2015年1-12月提升15.50个百分点，较2014年同期增加11.8%。
图3：
山东省商品房销售面积及增速情况
图4：
山东省商品房销售额及增速情况
2016年一季度，山东省商品房销售面积大于竣工面积，但销售面积与竣工面积比率仅为1.14，高于上年同期0.17，主要原因是房屋销售数据回暖，且前期新开工项目持续减少，导致销竣比有所上升，但仍处于较低水平。
图5：
2014年3月以来山东省商品房销售及竣工面积情况
2016年一季度，山东省商品房平均成交均价为5612.54元/平方米，同比涨幅2.33%。
其中，商品住宅与商业营业用房成交均价同比均有所增长。
但去年同期以来波动较大，上涨态势未能长期延续。
图6：
山东省商品房销售均价
2016年6月，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）中，环比价格上涨60个，下跌4个，持平6个。
房价总体涨势放缓，一、二、三线城市环比涨幅均比上月有所收窄。
同比上涨城市个数继续增加，但一线城市涨幅首现双收窄，二、三线城市涨幅则继续扩大。
山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁四个城市房价均环比上涨，其中济南连涨10个月，烟台连涨7个月，青岛连涨6个月。
济宁等省内其他城市未能保持连续上涨态势，各月份涨跌不定，个别城市房价有所下降。
2010年之前，全国商品房待售面积维持在2亿平方米以下，2010年后逐年攀升，至2015年末,全国商品房待售面积达到7.19亿平方米,为2010年末的3.7倍。
进入2016年以来，待售面积开始呈现小幅下降趋势。
截至2016年4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米；
5月末待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。
其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；
非重点城市3、4、5月末待售面积分别比上月末减少63、226和394万平方米，减少量逐月增多。
但按照人均住房面积35平方米来计算，全国“空置”住房仍可供超过2000万人口居住。
截至2015年末,山东省商品房待售面积为4277万平方米，去库存周期为22个月。
但各地市存在较大差异，济南去库存周期为5个月，青岛为15个月，其他三四线城市一般为12-20个月，潍坊去库存压力最大，大约需要四五年时间。
图7：
全国商品房待售情况
二、行业政策及动态
2016年1月7日至8日，中国人民银行工作会议在北京召开，会议提出实施稳健的货币政策为2016年工作主要任务之一。
3月12日，中国人民银行行长周小川在十二届全国人大四次会议新闻中心记者会上表示，货币政策不会为经济增长目标过度宽松，依靠稳健的货币政策和配合其他宏观调控支持效率、内需、创新的提高，就可以实现目标，不必采取额外的刺激措施。
近期，多部门联合下发了一系列税收优惠政策。
一是减免公共租赁住房税费。
财政部、国家税务总局2016年2月4日联合发布了《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》，将对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠，内容涵盖城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税等7大税种，执行期限为2016年1月1日至2018年12月31日。
二是减免契税和营业税。
2016年2月22日三部委联合下发《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，决定自2016年2月22日起，对唯一住房和第二套改善性住房的交易契税分别下调1至2个百分点，对购买2年以上的住房免征交易营业税。
三是“营改增”实施细则出台。
2016年3月24日，财政部发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，出台了“营改增”实施细则，其最大亮点便是允许开发商将销售项目取得的全部价款和价外费用扣除土地成本之后作为销售额，因此营收占比30%-40%的土地成本不计入销项税的计税区间，保障了进项税的抵扣幅度。
中央经济工作会议提出要取消过时的限制性政策，将楼市去库存定为2016年的五大任务之一。
一是要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使其形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
截至目前，全国已有29省份出台户籍改革方案，其中大多数省份明确提出取消农业户口与非农业户口性质区分，不少地区放宽了落户条件。
二是要发展住房租赁市场，2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
三是鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。
2016年6月至10月间，住房和城乡建设部将在全国范围内开展房地产中介专项整顿工作，严惩房地产中介炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价、违规搞场外配资加杠杆等违法违规行为，不断净化市场环境。
中国人民银行、银监会2016年2月2日联合公布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，对不限购的城市，首套房首付款比例下调了5个百分点，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例由不低于40%降至不低于30%，下调了10个百分点。
财政部数据显示，2015年全国缴入国库的土地出让收入3.36万亿元，同比下降21.6%；
土地出让支出3.37万亿元，同比下降18.5%。
2016年3月，财政部公布了《关于2015年中央和地方预算执行情况与2016年中央和地方预算草案的报告》，显示2016年国有土地使用权出让收入预算为2.82万亿元，同比下降13.2%。
2016年4月20日，《山东省住房和城乡建设事业发展第十三个五年规划》发布。
提出到2020年，山东常住人口和户籍人口城镇化率分别达到65%、55%，完成现有城镇棚户区、城中村和城市危房改造，建成运行城市轨道交通300公里以上，2020年年底前形成全省统一的12319城市管理服务热线。
“十三五”期间，山东每年房地产开发投资保持在6000亿元、商品房销售面积保持在1亿平米左右；
每年城市建设投资保持在1000亿元以上、村镇建设投资1700亿元。
2016年3月，山东省住建厅、省金融办、省农行联合下发《关于做好支持农民进城购房信贷工作的通知》，对农民进城购房进行支持。
符合条件的农民进城买房，首付款比例最低可执行20%，且可按半年或年还款。
山东省住房和城乡建设厅发布消息称，2016年山东省将开工建设保障房49.29万套，基本建成22.52万套，其中棚改开工48.02万套，总量位居全国第一。
2015年山东省开工保障性安居工程
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