资产评估 案例分析对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估Word文档下载推荐.docx

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资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。

资产评估是对额定产权的评估。

资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：

评估主体，表明由谁来进行评估；

评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；

评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；

评估目的；

评估原则；

评估程序；

评估价值类型；

评估方法以及资产评估假设。

（二）资产评估是对额定的产权的评估

资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现

实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；

在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。

同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。

（三）评估目的

资产评估的目的，就是说明为什么要进行资产评估，评估结果是为何种资产业务服务。

是资产评估的业务的基础，在较大程度上决定了资产评估标准的采用，并在一定的程度上制约着评估途径和方法的选择。

资产评估的目的具有多样性。

资产评估的目的有以下几种：

以资产交易为目的的评估，融通资金的评估，资产保全的评估，资产清算的评估，债务重组的评估，咨询服务的评估，税收的评估，国家征用土地和房产的评估以及我国政府对国有企业资产评估的要求等等。

（四）资产评估价值理论及价值类型。

资产评估中，资产价值有三大资产价值形成理论：

生产费用价值论，效用价值论，供求价值论。

生产费用价值论认为，资产的价值是由其生产成本决定的，生产费用价值论是由成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础；

效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础；

供求决定价值论是从公开市场角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。

在资产价值评估中，同一种资产相对于不同的评估目的，不同所有人和不同市场条件而言，可能具有不同的价值，每一种价值均有不同的内涵与使用范围。

根据《国际资产评估准则》和我国《资产评估价值类型指导意见》，以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围将资产评估的价值类型划分为市场价值和市场以外的价值两大类。

所谓市场价值，就是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值，市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务，同时，市场价值要求将被评估资产视为可以在公开市场出售的资产。

市场以外的价值也称非市场价值或者其他价值，我国评估准则中并直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合是市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。

非市场价值是指不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条件下实现的价值，以及虽满足公开市场价值成立条件但却只能在非公开市场交易的资产实现的价值。

非市场价值是特殊经济行为或者资产业务以及特别评估对象在受限制的市场条件下实现的价值。

非市场价值的评估适用于产权变动类资产业务，也适用于非产权变动类资产业务。

在投资实务中，常见的市场价值以外价值类型有投资价值，在用价值，清算价值以及残余价值。

资产评估中，要根据特定的资产业务，具体评估目的选择相应的评估价值类型进行评估。

（五）基本假设

资产评估是在特定的资产业务发生之前对资产在某一时点的价格进行估算，这要求在评估前，评估人员要对资产的未来用途和经营环境做出合理的判断，也就是假设。

资产评估的假设有交易假设，公开市场假设，继续使用假设，和清偿假设。

同时，在资产评估中要获得更加公正的价值还得遵循资产评估的评估原则，独立性原则，客观公正性原则，科学性原则，预期收益原则，供求原则，替代原则，贡献原则，以及评估时点原则。

在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，也就是评估基准日。

二．资产评估中三大基本方法。

在资产评估中，资产评估一般有成本法，收益法以及市场比较法。

（一）成本法。

作为资产评估的基本方法之一，其理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于其构建时代的成本耗费，一项资产的原始成本越高，其原始价值越大。

成本法具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

其适用前提是，被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态；

形成资产价值的耗费是必须的；

应具备充分可利用的历史资料。

其适用范围有：

单台机器设备；

以资产保全补偿为目的的评估业务。

成本法的评估公式：

（1）被评估资产评估值=复原重置成本--实体性贬值--功能性贬值---经济性贬值；

（2）被评估资产评估值=更新重置成本×

综合成新率，综合成新率＝理论成新率×

现场勘查调整系数。

（二）收益法，亦称收益折现法。

它是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或者资本化率折成现值，来确定该项资产的评估值。

收益法的理论基础是效用价值论，该观点认为资产的价值是由其效用决定的，在风险报酬率既定的情况下，一项资产的未来收益越高，该资产的价值就越大。

收益法适用前提：

资产的预期收益可以预测并可用货币计量；

资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量；

资产的预期获利年限可以预测。

适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。

收益法的评估公式：

1.资产未来有限期情况下计算公式

（1）收益在第t年后不变，A为自第（t+1）年起之后的稳定化收益；

法定总有限期限为N

（2）每期收益不等额，在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通过预期有限期内各期的收益额，以适当的折现率折现，各期收益现值之和，就是评估值。

EMBEDEquation.3

（3）每期收益等额

如果未来有限期内，每年收益等额，且资本化率大于零，则公式为：

如果资本化率为零，则：

2.资产未来收益无限期的情况下的计算公式：

（1）稳定化收益法

稳定收益法又称年金化法，公式为：

，

当时，则，

式中，A为等额年金（稳定化收益），r为资本化率（又称本进化率）。

（2）分段法。

当预期未来收益不稳定时，需要将未来预期收益折现加总。

但由于资产收益是持续的，不可能与预测资产未来无限期的收益并逐一折现。

这时只能将资产未来收益分为前期与后期。

首先预测前期的各年预期收益额，并逐一折现；

在假设后期各年预期收益为等额年金，将其进行资本化处理，最后将前期与后期收益现值相加。

计算公式如下：

式中，Ri为前期各年预期收益额，n为前期年限，r为折现率，r’为资本化率，A为后期固定的预期收益额。

（三）市场比较法。

市场比较法是以马歇尔的均衡理论为理论基础，即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格决定的。

用市场比较法来进行资产的评估是以与被评估的资产相类似的交易案例为参照，来确定被评估资产的评估值。

市场比较法的评估是首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价；

然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被评估资产的评估值。

市场比较法适用前提：

充分发育活跃的资产市场；

参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。

被评估对象应为具有广泛交易性的资产。

市场法的评估公式：

1.单一因素比较法

单一因素比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。

参照物与评估对象要达到相同或者基本相同，仅仅在某一因素上存在差异，如新旧程度，交易时间，功能，交易条件等。

2.类比调整法。

三.评估案例简介。

评估资产的简介。

1、房地产位置状况：

估价对象位于深圳市科技园北区科丰路2号，东近青梧路，西近科苑路，北近北环大道，南临科丰路。

周边交通配套南北走向的科苑路、科技路、铜鼓路，贯通深圳东西走向的三条主干道——北环大道、深南大道、以及滨海大道，道路畅通，公交配套完善。

公交车辆有370、209、236、334、36、39>

<

#990099'

>

65、437、473等。

附近有特发信息科技园、长园新材料港、科技园坚达大厦、南山外国语学校、科苑学里小区、东方科技园、金晖嘉柏酒店、深圳大学等，市政配套设施完善。

2、房地产权利状况：

根据委托方的要求，本次估价范围为特发信息工业大厦4、5、6层，根据委托方提供的资料，估价对象所位于土地的权属人为深圳市特发信息股份有限公司，估价对象所位于的地块编号为T305-7>

19，土地使用权面积为31,112.6平方米，土地使用年期为50年，从<

1993年4月<

19日至2043年4月18日止，土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。

主体建筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂，建筑密度＜35%，容积率＜2.2，总建筑面积不超过68,450平方米，科研、检测<

19,000平方米，办公6,000平方米，已征收国有土地使用权出让金。

估价对象建筑物的权属由深圳市通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给深圳市特发集团有限公司，目前尚未办理确权及产权转移登记手续。

3、房地产现状概述：

经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数6层的框架结构厂房，估价对象位于其4、5、6层，评估建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。

估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统，水电设施齐备。

据委托方介绍，估价对象建于<

1994年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。

估价对象目前均已全部出租，其中4、5层出租给深圳中电数码显示有限公司，租赁期限为2009年2月1日起至2010年1月31日止，每平米租金23元；

6层出租给瑞谷科技（深圳）有限公司，租赁期限为2008年7月1日起至2011年6月30日止，每平米租金26元，均用作厂房及其配套，目前经营情况正常。

（二）估价目的

为核定资产市场价值提供价值参考。

（三）估价时点

估价时点为二○○九年三月二