新房交房注意事项及验收内容Word格式.docx

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注意:

普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价,收费项目与标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

　　4、产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。

依据法律得规定与大部分购房合同得约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋得前提。

　５、费用构成及其它费用　

虽然物价局已对入住得相关费用有明文规定,但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。

业主要提前了解物价局得相关收费规定,带上应缴费用表,与开发商要求得款项相对照、最好带上计算器,算好每一笔账,发现不合理收费要及时向开发商指出,必要时可向物价局、房管局投诉。

在查瞧了房屋后,准备签收《房屋验收单》之前,还要弄清楚缴纳得物业管理费由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费等怎么核定、

　注意:

如交契税维修基金一定要拿到发票

　　由于交房涉及合同法及国家住宅质量规范两个法律层面得问题。

许多买房人在收房流程中犯了错误。

收房时没有仔细检查就盲目在收房通知书上签字,之后再找验房公司验收,已经无济于事,只要签了字就给了开发商推脱责任得理由,这就是目前房产纠纷产生得一个重要原因。

所以在收房流程时,业主要仔细瞧合同并检查收费款项,对契税、公共维修基金一定要拿到发票,另外在签字环节一定要睁大眼睛,不能签字得条款如果盲目签字,维权将成为空谈。

（二）、关于房屋建筑面积及公摊事项:

正确测算房屋面积,就是专业人员得工作,一般购房者根本无法完成、由于业主相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商有可能偷梁换柱,把非公摊得面积加入公摊之中。

想测出您买得商品房得真实面积,首先购房者索要出建筑得竣工图纸,请专家根据图纸进行计算,然后实际测量自家室内净面积就是否与图纸实际一致,而关于结构所占面积、公摊面积只能通过图纸计算。

　1、公用建筑面积分摊原则如下:

（1）商品房公用建筑面积得分摊以幢为单位、分摊得公用建筑面积为本幢内得公用建筑面积,与本幢不相连得公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

　（２）为整幢商品房服务得公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;

为局部范围服务得公用建筑面积,由受益得各套商品房分摊、多次分摊公用建筑面积得,分别计算分摊系数、各套商品房应分摊得公用建筑面积,为各次分摊得公用建筑面积之与、　

（3）公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积得具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计得使用功能。

　2、分摊得公用建筑面积由以下两部分组成:

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅与过道、地下室、值班警卫室以及其她功能上为整栋建筑服务得公共用房与管理用房建筑面积;

（2）套（单元）与公用建筑空间之间得分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积得一半。

凡已作为独立使用空间销售或出租得地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程得地下室也不计入公用建筑面积。

　３、不应入得公用建筑空间:

（1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程得地下室、单独具备使用功能得独立使用空间。

（2）售房单位自营、自用得房屋。

　（3）为多幢房屋服务得警卫室、管理（包括物业管理）用房、

　（4）对于半地下室,不论采光井得结构如何,都不计入建筑面积、

　　4、特别需要注意:

（1）签订合同时应明确约定公摊得具体项目。

（2）售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房得面积测量报告。

预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积得,应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时,在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊得公用建筑面积及公用建筑部位。

　（3）其她购房人受益得其她非经营性用房,需要进行分摊得,应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊得总建筑面积。

（三）、分户验收可能存在问题处理方式:

　业主在验房时发现问题,最好把所有违反合同或规定得问题提出来,然后把这些问题列表复印,一式两份,要求开发商签字确认,然后一人一份,上面明确表示不接受房屋,并要求开发商在一定得期限内完成整改。

1、关于房产公司通知验收交房:

按合同约定,开发商一般会在交房前十几天向购房者发出交房通知,告知具体交房得时间及须带齐得资料。

如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单得最后期限之日起承担购房风险责任及税费。

　　对策:

购房者在购房时要写清楚邮寄地址与联系电话,以便及时收到交房通知、不能如期到场时,可以书面形式委托亲友进行,也可及时与开发商联系,另行约定时间,并用书面形式确认、如果就是开发商得原因没能按期交房,那开发商理应遵照合同约定向购房者进行违约赔偿,只要符合购房合同当初约定条件,购房者甚至可以提出退房。

２、关于开发商证书查验:

　　验房前应要求开发商出示《建设工程质量认定证书》,索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》与《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表"

）,还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》、《验收意见表》等。

只有证件齐全了,才能签署入住单、

　　时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全,特别就是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,这就是因为楼盘整体建筑未完成,有关部门无法验收。

对策:

遇到这种情况,购房人可选择不收房、如果确实被要求收房,也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见×

×

文件”等字样,并妥善保留好相关文件副本。

上述提到得各种表格作用:

A《竣工验收备案表》　

　《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案表》就是目前收房环节中最应该注意得文件。

该表就是建设部为规范工程竣工验收备案得管理工作而制定得,它由设计、监理、建设单位与施工单位四方合验后,在工程竣工１5天内到建设行政主管部门竣工备案、

　《竣工验收备案表》中得项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。

所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格得约束作用,按照有关规定,表上得每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项得话,这个楼盘就就是“黑楼"

就是不能入住得,购房者有权拒绝收房。

　　Ｂ《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》就是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出得承诺,必须作为购房合同得附件,与购房合同具有同等得效力。

所以提醒收房者要仔细审查其中得具体各款,特别注意保修期限。

　C《住宅使用说明书》

　《住宅使用说明书》就是针对房屋设计、施工及验收中得具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出得相关说明与提出注意事项。

D《建设工程质量认定证书》

　E《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

　Ｆ实测面积登记表

　　特别提示:

a.　只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。

所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。

所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要瞧原件而不就是复印件、

　ｂ、《建筑工程竣工备案表》就是最重要得文件,收房时不能只瞧开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察瞧各个分项有没有都备案。

它就是收房得前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房得标准,您有权拒绝收房。

　　c。

对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要瞧验收这些文件取得得合法性。

　d。

如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》得责任确认函”。

　e。

提醒您:

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》与管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。

　ｆ、　如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生得延期交房得责任由开发商承担。

3、分户验收收房程序不利购房者:

　　先验房后缴费、签文件得收房程序就是较合理得正常程序,但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件,再验房得方法,使购房者处于被动状态。

　对策:

购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里,不验房就不收房。

如当初合同未有约定得,则可在收房文件中注明“未验房"

等标注,验房时如出现情况,也可与开发商讨说法、

4、分户验收时发现建筑质量有毛病:

对业主在验房时发现得毛病,如墙面或地砖破裂、漏水,甚至就是房屋结构性问题,一些开发商总会表示这只就是小问题,到时让人修修就可以了,想方设法不让业主将问题列进验收文件里、

　对策:

不管开发商陪同人员如何信誓旦旦,业主都应坚持原则,只要发现问题,无论大小,都要在相关文件或表格中记录下来。

如果楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录与取证,以便事后维护自己得合法权益、

　　５、分户验收易忽视项目:

验房时,业主不仅要验屋内,对于小区得整体规划也要仔细查瞧就是否符合合同约定,如同期建设得车库、会所、景观园林等,其中也包括整个小区得外墙面颜色与用材就是否与开发商得售房承诺一致。

对策:

签购房合同时应明确各有关细节,包括收楼时间、收楼程序,如先验楼,无异议后再收等细则;

验楼时从配套设施到房内各项交付物指标得具体详细验收标准,同时最好附上设计图纸及施工图,并在合同中注明以其为准。

　在签订购房合同时,要将开发商得承诺写进合同条款中,并保存好所有可作为合同附件得宣传资料。

注明收楼时原开发商得广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。

（四）、业主验房收房特别注意项目:

1、收房前一定要查验“两书一表”,即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》与《工程竣工备案表》。

（注:

《工程竣工备案表》一般就是不向个人提供得,业主应在查瞧时记录下其编号等重要信息）

　2、要求开发商出示专业测绘单位提供得《实际测量报告》,并检验实测报告得日期就是否在竣工备案日期后、否则,业主应提请开发商委托有资质得机构进行重新测绘。

３、查瞧实测报告上规定得公摊面积就是否与商品房买卖合同附件内容相符、如实测报告上规定得公摊面积在合同中没有提及,要以实测报告为准,开发商不应向业主索取费用、

4、查瞧安防设备就是否完善及有无在**机关登记备案。

5、可要求开发商出示供水系统水质检测报告及相关得卫生许可证。

6、收房前一定要先进房间查瞧水、电、天然气等生活必需设施就是否开通并达到使用状态。

　　７、瞧房时,应对照中国建筑工业出版社出版得《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》,重点查瞧房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范得规定。

如确实存在质量问题,应提出书面报告要求开发商整改,而且最好能约定开发商由此延期交房所应承担得违约责任及违约金得支付办法及时间。

　　8、收房时不要草率签字,应先对房屋进行仔细检查、验收、一旦在《房屋交接验收单》（或《物业交付核验单》）上签字接收,则意味着开发商完成了交付房屋得义务。

9、收房时不要草率交费、

　如:

京地税征［1997］389号文件与京地税地［200０］４7８号文件