南昌满庭春营销执行思路报告Word文档下载推荐.docx

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组团2

组团3

已取得预售未推货源：

212套（31#、33#）

未取得预售货源：

29#、30#、32#（组团1）、26#、27#、28#（组团2）、25-1#、25-2#（组团3）

已推未售合计：

219套（如下表所示）

3、推售及价格策略

（一）推售策略

1、整体遵循质素由低到高的组团推售策略；

2、在传统旺销期推售全新货源，在淡季和年底将剩余货源做资源包切割推售，确保销售率。

货源

尾房冲刺

节点

6月

7月

8月

9月

楼栋

29#、30#、32#

26#、27#、28#

25-1#、25-2#

套数

265

（二）价格策略

1、组团1-组团2-组团3景观资源和在小区中的位置是一个逐级上升的过程，因而售价应根据各组团质素呈上升趋势；

2、由于下半年市场整体供应量较大，调控政策不确定因素较多，为保证本案价格与速度之间的平衡点，建议每次组团价格上升幅度在200元/㎡为宜；

3、剩余尾房做资源包切割，以适度性价比快速跑量，为全年任务冲量；

4、新货与尾货整体实收实现6650元/㎡。

价格

时间

四、营销策略

本案目前最急迫的动作在于吸客上门，快速扩大客户基数，并以形式多样的手段留住客户，因而可分为四条线：

⏹以新奇特的促销手段短时间刺激客户上门；

⏹以老带新手段充分挖掘老客户资源；

⏹以现场形式多样的暖场活动维系新老客户，制造旺场氛围

⏹目的性拓客迅速扩大对目标客群的冲击。

（一）促销策略

1、策略一：

感恩送房+电子商务营销

目前房地产市场营销渠道仍显匮乏，电子商务营销作为一种新型的房地产营销手法，具有传播速度快，覆盖面广等显著特点；

活动目的：

迅速吸引大量边缘客户上门，扩大客户基数

活动主题：

“满庭春感恩大放送，0元筑新房”

活动时间：

2012年6月（具体时间待定）

活动对象：

全市所有客户

参与方式：

1、参与本次活动需注册为拉手网会员（媒体平台待定）；

2、参与客户需交纳2000元保证金（享受2000抵20000元优惠），成为MOMA满庭春会员；

3、参与团购的客户通过摇号的方式有机会享受满庭春两房两厅（指定房源）最低0元的优惠；

4、本活动采取实名登记方式，即活动参与会员信息须与购房用户登记信息一致。

请准确、真实填写购房用户的姓名、身份证号、联系方式等证明身份的个人信息资料，否则参与资格将被取消；

5、活动开始当天拉手网会员即可开抢，参与房源团购报名会员越多，活动指定房源的折扣越低。

A）当报名会员达到50人时，该套房源折扣为总房款的9折，

B）当报名会员达到100人时，该套房源折扣为总房款的8折

C）当报名会员达到150人时，该套房源折扣为总房款的6折

D）当报名会员达到200人时，该套房源折扣为总房款的4折

E）当报名会员达到250人时，该套房源折扣为总房款的2折

F）当报名会员达到300人时，该套房源免房款

注：

摇号中签并成功购得该套房源的购房者，不再享受其它任何优惠；

6、在确认最终人数及最终折扣力度后，参与会员需符合以下条件方可获得最终摇号资格：

A）活动举行当天，必须前往活动现场，一个人只能获得一个参与资格；

B）需在活动之前已缴纳2000元保证金成为满庭春VIP客户。

参与流程：

摇号规则：

1、符合南昌市购房政策。

在参与摇号前请会员务必确认购房资格，若会员摇号摇中但不符合购房条件，则取消该会员购房资格；

2、需提供交纳2000元保证金的凭据；

3、摇号摇中者，需要当场交纳认购金（折扣为免费除外），否则视为自动放弃购房资格；

4、摇号获得购房资格的会员，不得转让中签房资格；

5、摇号获胜者在规定时间内完成购房手续的会员均可无条件退还保证金；

6、凡被监控到恶意参加摇号的非合法用户，江西当代节能公司有权没收其保证金；

7、本次活动最终摇号过程将全程在司法公证的监督下完成。

优惠体系：

优惠类别

权重比

优惠金额/套

优惠金额/㎡

1、VIP卡2000元抵2万元房款优惠

100%

18000

180

2、中间户二房二厅一套（约70万）

1套

3500

35

综合折扣率

综合折扣：

约等于3%

1、参与团购并缴纳2000元保证金办理VIP卡客户可享受2000元抵20000元优惠。

2、中间户房源总价约70万，按推售200套房源计算，每套优惠3500元，每平米优惠35元。

3、策略三、低首付策略

“9万起超低首付，冬暖夏凉有一套”

降低首付，有效扩大消费群体

2012年7月（具体时间待定）

活动地点：

满庭春售楼中心

活动内容：

客户首付款仅需付房款一半，剩余首付款由开发商借款给客户，签订《首付款借款合同》及《借条》），客户须在一年内付清，不计利息。

操作流程：

如：

总房款60万，首付30%（18万），签约结算付9万，开具9万等额票据。

借款9万，签订《借款合同》及《借据》，为办理按揭全资料齐全，由开发商代缴并开具9万不动产收据，原件始终归开发商保留直至客户还清借款。

（2）老带新策略

感恩卡策略：

业主尊享感恩卡特权：

新客户使用感恩金卡获购房房款减免5000元，老业主同时凭感恩红卡免2000元物管费，该优惠可返加到可售房源表价。

优惠说明：

老带新优惠

7000

70

（3）旺场策略

已成交的937组老业主是本案的重要客户，建议围绕该批客户为原点，新客户为辅助进行各类形式多样的活动，将起到事半功倍的效果，

1、早教讲座

5月份

让孩子赢在起跑线上

活动客群：

前期业主和意向客户

活动方式：

诚邀新老客户上门，在一系列参观活动后进行小型早期教育讲座，聘请专业早教讲师给客户们从各个方面深入的了解孩子早期教育的方式。

营销中心

活动费用预估：

10000元

2、多彩生活我行我塑——软陶DIY

1　活动内容：

1、活动时间：

6月份

2、活动地点：

销售中心

3、活动对象：

业主、来访客户

4、费用预算：

2、游戏达人大闯关（体感游戏真人切水果、大冒险，WII游戏太鼓达人等闯关）

1　活动目的：

提高喜闻乐见的活动提高业主的参与度，提升项目品牌凝聚力。

2　活动时间：

7月份

3　活动地点：

销售中心前广场

4　活动对象：

5　费用预算：

3、中秋嘉年华（节目、互动、游戏、小丑、卡通人偶、水果饮料）

1　活动时间：

9月份

2　活动地点：

1　活动对象：

3　活动内容：

⏹配合产品特惠活动，聚集人气

⏹节日期间，在广场和售楼部举行大型娱乐活动，有奖游戏，派送平安果、

⏹与小丑现场互动等。

4　费用预算：

30000元

（4）拓客策略

1、拓客方式：

电拓、短信群发为主

2、拓客资源：

⏹尚美佳南昌进入7年以来10余万客户资源平台

⏹高新区企事业单位

⏹竞争楼盘来访、来电、成交客户

⏹洪城商圈、省/市建材市场

4、团队执行

（一）团队篇

尚美佳团队介绍：

——满庭春MOMA项目服务人员构架

项目负责人：

贺依洁、梅承荣

销售总监（王良平）

策划总监（万燕）

销售经理（王丽）

策划师（龚伟）

置业顾问10名

——尚美佳MOMA项目各部门对接安排

甲方

沟通

反馈

下工作单

策划部

销售部

安排人员工作说明

营销策略

销售执行

营销策略提交

销售执行反馈

策划总监

销售总监

反馈意见、协助工作

相互交流

销售经理

策划师

——尚美佳MOMA项目现场常驻人员背景

项目负责人——贺依洁：

10年从业经历，07年进入尚美佳，历任玺园、中航国际广场、锦桂华庭、金域名都、南宾国际中心、静林府、名爵公馆、香溢花城、九颂山河等项目，参与顾问项目滨江一号、绿地中央。

项目负责人——梅承荣：

8年从业经历，在广州实战地产5年，南昌本地操盘3年，广州服务项目：

雅居乐南湖半岛、广州雅居乐、金地荔湖城、美林海岸花园、家居世博园、美林湖畔花园等，南昌本地操盘项目：

东方海德堡、洪城比华利、江西奥林匹克花园，近两年服务项目：

绿地中央广场、央央春天、中航国际广场、南昌宾馆国际中心、高能·

金域名都、玺园、名爵公馆、香溢花城、九颂山河。

销售总监——王良平：

房地产从业7年，在尚美佳销售的南昌项目：

抚河嘉园、锦桂华庭、金域名都、香溢花城等……熟悉房地产营销策划、销售执行等环节。

策划总监——万燕：

房地产从业5年，曾做过中航国际广场后期销售执行策划，南昌宾馆国际中心、博泰静林府、香溢花城、九颂山河主策，参与滨江一号、央央春天等项目策划提案工作。

策划师---龚伟：

房地产从业3年，曾做过南昌中兴和园置业顾问，有丰富的一线销售经验，之后担任九江华宇丽景湾、上饶沿山狮江一号、九颂山河项目跟盘策划师。

销售经理——王丽：

房地产从业4年，在尚美佳销售的南昌项目：

锦桂华庭、金域名都、博泰静林府、香溢花城等……熟悉房地产营销策划、销售执行等环节。

二、培训篇

当代节能公司

品牌培训

品牌介绍

1.开发商品牌发展历程；

2.开发商背景，企业性质；

3.开发过哪些项目，得到哪些奖项，市场口碑；

4.开发商战略发展计划；

计划将本项目建设成什么项目？

进场后2周内培训到位，

第3周接受开发商考核

项目

产品培训

营销定位及

目标客户培训

1.项目市场定位分析；

2.项目核心价值点解析；

3.目标客户群体分析；

4.推售策划分析；

项目推广策

略培训

1.推广策略分享；

2.主打广告语解析；

3.所有销售物料解析；

建筑规划培训

如项目建筑规划思路、理念、产品定位培训

园林规划培训

如项目园林规划理念及思路，产品特色培训

工程培训

项目施工单位介绍，获得奖项；

项目施工中的施工亮点及建筑用材

户型培训

户型图及优劣势分析

物业培训

物业公司简介，获得奖项；

本案的服务理念、服务内容及收费标准

统一说辞

培训

销讲培训及演练

答客问培训及演练

各类统一说辞的熟悉及考核

市场实地踩盘与分析

南昌市房地

产市场格局

1.板块发展.

2.各类物业的发展趋势.

每月第一周进行，并邀请甲方指导并向甲方提交踩盘报告

南昌商品房住宅市场培训

市场同类

产品分析

1.国内城市典型住宅项目分享；

2.南昌同类项目研究及个案分析；

南昌市商品房住宅市场分析

1.已投入使用高端住宅项目

2.正在销售竞争住宅项目

3.未来项目

实地参观

踩盘及优劣势分析

接待流程和

接待礼仪培训

现场接待

要求

1.仪容仪表形象包装培训；

2.高端项目服务礼仪；