房地产开发可行性研究报告课程设计论文Word格式.docx

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2-净用地点名纵坐标X横坐标Y至何点水平距离方位角3J425911.4411315.2553J3162.8255032553J326014.90311440.9833J2201.11632032563J226170.19811313.1903J113.75427359533J126171.15711299.4693J6143.06422726483J626074.40611194.0813J514.51918400023J526059.92211193.0683J4192.2931403256面积=33556.88平方米=50.3353亩编号：

3-净用地点名纵坐标X横坐标Y至何点水平距离方位角2J426065.12611160.3132J587.73622726472J526005.79211095.6832J6222.77932024102J626177.45310953.6872J188.1615032562J126233.47211021.7622J214.1429533032J226232.10411035.8382J3197.48814032562J326079.6111161.3262J414.5191840002面积=21446.71平方米=32.1701亩编号：

4-净用地点名纵坐标X横坐标Y至何点水平距离方位角1J526086.77911183.8991J613.754273595:

31J626087.73811170.1781J7196.83732032561J726239.72911045.1041J814.142533031J826253.80511046.4721J1140.3255032561J126342.97011154.8261J217.6789532521J226341.26111172.4211J3185.51314032561J326198.01411290.31J414.5191840002U426183.53011289.2871J5143.0642272648面积=34360.19平方米=51.5043亩1.2.3地块周边环境地块周边环境

（1）交通情况a、公路：

城北客运中心和茶店子客运站将金牛与2条跨省高速、4条省内高速、3条市内高速快速连接起来，使金牛的公路交通四通八达，即将全线开通的成都上海、成都西安跨省高速将使金牛对外联系更为快捷。

b、地铁：

本建筑项目距离地铁二号线出口仅为500米，不行五分钟即可到达，交通便利，快捷，出行方便。

c、铁路：

西南地区最大的铁路编组站和客运中心都在成都，年旅客周转量83.1亿人公里，货物周转量399.2亿吨公里，其中客运特等站成都火车北站客运中心就在金牛区和成华区的交界处。

d、民航：

成都双流国际机场已开通直航新加坡、韩国、法国、香港、泰国等国家的国际航线8条，国际包机航线20多条，国内航线245条，基本覆盖世界各大洲的主要城市，香港港龙等20多家国际国内航空公司在此从事客货运输业务，年旅客周转量104.2亿人公里，货物周转量2.2亿吨公里。

金牛距双流机场越20公里，车程约30分钟。

（2）配套设施：

本建筑物业管理用房的配置满足成都市规划管理技术规定（2014）的有关要求。

商业区内配置高级健身房。

垃圾用房的配置满足成都市规划管理技术规定（2014）的有关要求。

蓄水池的配置满足成都市规划管理技术规定（2014）的有关要求。

机动车与非机动车车位的设置满足成都市规划管理技术规定（2014）的有关要求。

80000m建一个商场，里面包含健身房，余下的1580.48m建小商铺1.3项目建设单位项目建设单位有限公司1.4开发项目主要建设内容开发项目主要建设内容1.4.1用地使用性质：

用地使用性质：

二类住宅用地，商业服务业设施用地1.4.2规划建设净用地面积：

规划建设净用地面积：

总用地：

108707.31平方米。

其中：

二类住宅用地67917.07平方米，商业服务业设施用地40790.24平方米。

1.4.3其它用地面积：

其它用地面积：

道路用地面积：

39926.96平方米绿化用地面积：

26386.10平方米防护绿地面积：

2430.58平方米。

1.4.4用地规划指标：

用地规划指标：

（1）容积率：

a、二类住宅用地：

3b、商业服务业设施用地：

2

（2）建筑密度：

地块总建筑密度21.5%；

地块总建筑密度21%b、商业服务业设施用地：

地块总建筑密度46.5%；

地块总建筑密度47%（3）绿地率：

a、商业服务业设施用地：

30%b、二类住宅用地：

地块绿地率30%；

地块绿地率30%（4）建筑高度：

建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高建筑高度为36.3m（5）建筑间距及建筑后退红线、各类规划控制线距离：

建筑间距及后退用地红线、道路红线等各类规划控制线距离均符合成都市规划管理技术规定（2014）的有关要求（6）日照影响要求：

本建筑自身及对周边的日照影响满足成都市规划管理技术规定（2014）的相关要求。

1.5项目建设的必要性项目建设的必要性1.5.1有利于加快中海国际社区建设的步伐有利于加快中海国际社区建设的步伐本项目的实施将有利于提升中海国际社区的形象，提高中海国际社区的招商引资能力，有利于中海国际社区又好又快可持续发展。

因此，该项目建设是十分必要的。

1.5.2促进中海国际社区促进中海国际社区“两型社会两型社会”的建设的建设改革开发以来中国经济取得了巨大成就，但过去依靠资源投入实现增长的粗放式、外延式发展模式已经难以为继，四川作为一个内陆大省，必须依靠科技创新，向集约、内涵的经济发展方式转变。

中海国际社区作为“两型社会”建设的实验区，在如何发展上存在创新的课题。

1.5.3推进郊区城镇化，提高郊区人民生活水平推进郊区城镇化，提高郊区人民生活水平现代经济的本质特征是城市经济，只有城市发展了，才能扩大城市经济对农村经济的带动和辐射效应，实现农业产业升级，形成农民向城镇转移和集中的格局，进而推进农业的非农化、农村的城镇化、农民的市民化，富裕农民，改变城乡二元经济结构，缩小城乡差别。

1.5.4促进经济增长的需要促进经济增长的需要2008年11月5日，国务院常务会议布署了当前进一步扩大内需，促进经济增长的十项措施，其中加大基础设施建设嫉妒是重要措施之一。

综上所述，本项目的建设是必要的，也是必然的。

1.5.5项目对社会的影响分析项目对社会的影响分析本项目的实施将有利于改善中海国际社区市的交通状况，提升中海国际社区的招商引资能力，有利于中海国际社区又好又快可持续发展。

本项目的建设对四川省经济结构调整、产业升级以及中海国际社区“两型社会”的建设将起到积极推动作用，并能为地方增加税源，带动建材、商业服务、交通运输等有关行业经济的发展，符合中海国际社区总体规划的要求，对促进城市经济繁荣、维护社会稳定具有积极的意义。

因此，本项目社会效益显著。

1.6项目的合作单位项目的合作单位1.6.1勘察单位勘察单位由于地质勘察成果的质量直接关系到设计的质量，尤其是地耐力的准确程度、地下土质变化情况的准确程度都会对设计成果产生较大影响，尤其是对工程造价和进度。

所以为了确保勘查行为的规范性，勘察结果的准确性，我们将对合作的勘察单位进行严格地选择，要加强过程控制，在勘察工作进行时，工程部应选派有责任心的工程技术人员或监理工程师在现场进行必要的质量检查和监控，并要做好真实检查记录，确保勘察结果真实可靠，发现其有违规行为或弄虚作假行为应及时纠正并进行必要的处罚。

1.6.2监理单位监理单位对于监理公司的管理，首先在合同中明确监理部人员组成名单，该名单尤其是总监要经业主事先考察确认，并在合同执行过程中严格遵照执行；

选定的总监和总监代表原则上不允许更换，如果确需更换（比如总监或总监代表辞职），新任总监和总监代表必须经业主事先考察同意方可更换，但更换总监时业主要扣除监理公司5万元的违约金，更换总监代表时业主要扣除监理公司2万元的违约金，一般监理人员的更换必须事先经工程部审查同意后方可更换，更换的人员在技术水平和工作能力上不得低于原有人员；

这样才能确保监理部的整体素质，整体素质提高了，监理质量才能够得到保障。

1.6.3施工单位施工单位工程做得好坏其实最重要的是在施工单位，所以对施工单位的管理是最重要的，只有把施工单位管好才能真正的把工程搞好。

对于施工单位的管理，我们认为主要从以下几方面着手。

（1）在合同中明确项目经理，并明确项目经理必须真正的常驻现场，每周在现场时间不得少于6天，确实有事必须提前向业主和总监请假，经同意后方可离开现场，未经同意擅自离开现场或每周驻工地时间低于6天的在合同中明确处罚标准。

项目经理在工程实施过程中不得更换，如确需更换的（比如项目经理辞职），必须经业主同意，且新任项目经理必须经业主考察认可，且在更换项目经理时业主要扣除施工单位30万元的违约金。

（2）在合同中明确项目部主要管理人员，经考察同意后原则上不允许更换，如确需更换，新进人员在资格、能力、水平上不得低于原有人员。

（3）施工管理条例的制定在工程管理中起到的作用在项目中已有明显体现，我们在总结本工程经验教训的同时在对其进行进一步修改完善，使其在今后的项目中能够发挥更大的作用。

同时为了更好地进行工程管理，拟将以前每周进行评比奖罚改为每周考评，月度统一奖罚。

（4）工程正式开工前认真审核其施工组织设计及各专项施工方案，尤其是工期计划，确保其科学性、合理性和可行性，并要求对其计划进行细分，包括进度计划、质量控制计划、安全控制计划，实行全方位的计划目标管理，将各控制节点逐步细化，总体计划控制各大的工程节点，月计划控制各单项工程节点，周计划控制每一道施工工序。

（5）在工程开始后通过对监理公司的严格要求和控制达到对施工单位的有效控制，控制要求就是全方位的计划控制，要求月计划必须建立在总体计划的基础上，且必须满足总体计划的要求；

周计划必须建立在月计划的基础上，且必须满足月计划的要求；

任何计划的偏差必须及时采取有效的纠偏措施；

鼓励施工单位超前完成计划。

同时根据施工管理条例进行相应的奖罚。

我们认为，通过以上措施的采取，将会使整个工程部的管理水平上一个台阶，并能更好的管理好工程，把工程的各个环节纳入较好的控制之中。

1.7项目建设的自然条件项目建设的自然条件1.7.1地形地形金牛区地处成都平原东部、成都市近郊，环卫市区一周，与东、西城区合在一起，宛如以市区为蝶身的一只展翅