济南房地产市场年报济南腾策PPT文件格式下载.pptx

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更加更加考考验验企企业业的的产产品品能力能力，楼市楼市将将会出会出现现分化，区域市分化，区域市场场不均衡不均衡性性显现显现。

前言前言统计统计口径口径数据来源数据来源腾策数据平台济南房产交易网济南市国土资源网上交易系统济南市规划局济南市统计局市场调研区域范区域范围围济南市七区市中区、历下区、历城区、高新区、槐荫区、天桥区、长清区、不含其余县、市统计统计口径口径成交数据以实际备案数据为主，市场调研数据为辅商品房：

商品房：

普通住宅、别墅、公寓、商业、办公商品住宅：

商品住宅：

普通住宅、别墅目录CONTENTS市市场场篇篇房企篇房企篇土地篇土地篇政策篇政策篇开开盘盘篇篇未来未来预测预测1全全国国地地方方济济南南PARTONE-政策篇政策篇-中央政策中央政策【政策持【政策持续维稳续维稳】2019年中央明年中央明确确长长期期坚坚持房持房住住不炒不炒定定位，位，全面落全面落实实一城一策、一城一策、因因城施城施策策、城、城市市政政府主体府主体责责任，任，调调控控政政策策保保持持连续稳连续稳定定，地方地方调调控自控自主主性仍性仍在在，2020年年调调控仍将以控仍将以“稳稳地价、地价、稳稳房房价、价、稳预稳预期期”为为目目标标，整体政策以整体政策以稳为稳为主。

主。

地方政策地方政策【因因城城施施策策仍仍是是解解题题关关键键】2019年年内内房房地地产产行行业业调调控控政政策策620余余次次，同同比比2018年年上上涨涨38%，各各地地区区政政策策松松紧紧不不同同，措措施施更更加加细细化化，指指向向性性更更强强，上上半半年年政政策策偏偏紧紧，地地房房价价涨涨幅幅较较大大区区域域调调控控加加码码，下下半半年以年以房住房住为导为导向向进进行定向行定向优优化。

化。

2020年政年政策策将保将保持持延延续续性性，整，整体体趋稳趋稳。

青青岛岛：

取消住房公积金贷款限制。

成都：

公积金贷款核查海口：

海口：

限购合肥：

合肥：

土拍政策调整西安：

西安：

限购呼和浩特：

呼和浩特：

限贷石家庄：

石家庄：

公积金贷款核查长长沙：

沙：

商品住宅平均利润率限定深圳：

深圳：

取消公寓只租不售佛山：

佛山：

人才购房广州南沙区：

广州南沙区：

人才购房江江门门：

人才购房三三亚亚：

人才购房紧紧松松郑郑州：

州：

公积金贷款额度提高常德常德临临澧澧县县：

农业转移人口购房补贴天津：

天津：

承接北京疏散项目职工购房丹丹东东：

限购、限售、限价大大连连：

限价南京：

南京：

人才购房苏苏州州：

取消限售、土拍政策调整上海上海：

差别化住房信贷政策无无锡锡：

公积金贷款核查济济南政策南政策2014201520162017政策放政策放宽宽，释释放需求放需求7月，济南实行了三年的限购政策正式取消，新房与二手商限购政策全面放开公公积积金新政，刺激需求金新政，刺激需求3月，认定首套房标准5月，公积金新政出台个人公积金余额可直接还房贷8月，济南公积金贷款最高额度为60万。

10月，放宽公积金提取政策维稳维稳主基主基调调2月，政府限价限签政策取消，限购政策仍在施行5月，新规：

未获预售许可禁发布销售广告8月，落户政策放开9月，土地交易三原则10月，租房补贴新政12月，规范全市新建商品房委托销售行为的通知2018限限购购令出台令出台3月，济南公积金贷款最高额度提至70万9月，济八条出台，对土地市场进行管控，维持房价稳定12月，加大调控力度加强住房限购政策本市户籍家庭限购2套住房。

非本市户籍家庭在限购1套住房局部局部调调控、控、规规范范销销售行售行为为2月，济阳出台“三限”举措，限贷、限售、限价4月，发布关于进一步规范商品房销售行为的通知对商品房销售行为进一步规范6月，七部委联合治理房地产销售乱象，济南在列2019楼市楼市调调控控趋趋于理性于理性4月，发布最严限购令，限购、限贷、限售，外市户籍首付提高到60%，同时规定土拍溢价率超过150%得卖现房5月，限购细则出炉，本科学历及以上社保满半年可享3成首付【限限涨涨限限跌跌、人人才才引引进进】2019年年济济南南市市房房产产政政策策以以维维稳稳为为基基调调，整整体体调调控控沿沿用用往往期期限限购购政政策策，规规范范房房地地产产市市场场秩秩序序，同同时时放放开开落落户户和和加加大大租租房房补补贴贴力力度度；

预预计计2020年年济济南南市市房房产产政政策策仍仍然然以以稳稳定定为为前前提，延提，延续现续现有政策；

有政策；

人人才才引引进进、市市场场秩秩序等序等方方面是面是主主要要调调控控方向。

方向。

2PARTTWO-土地篇土地篇-整体市整体市场场分区市分区市场场成交土地明成交土地明细细重点地重点地块块房企拿地房企拿地土地市土地市场场全年概况全年概况土地成土地成交交：

116宗宗，1125万万纯住宅用地666万，商住用地123万，商办用地335万成交金成交金额额：

588亿亿平均楼板价平均楼板价：

5232元元/成交地价略有下降成交地价略有下降2019年商住年商住办办土地成交溢土地成交溢价价8.87%，地地价价同比同比下降下降1%大房企拿地多，多房企首大房企拿地多，多房企首进济进济南南融融创创、世茂、海、世茂、海尔尔、绿绿地地、中、中建建、龙龙湖湖、金、金茂、等茂、等纷纷纷纷拿地；

拿地；

中南、中粮、中中南、中粮、中铁铁建、建、中中梁、梁、鑫鑫都、都、宝宝能、能、正威等房企首正威等房企首进济进济南南注：

土地市注：

土地市场统计场统计数据数据为为2019年年济济南商住南商住办办用地用地土地土地论论述均述均为为建筑面建筑面积积2019年年济济南南商住商住办办土地市土地市场场表表现现多多大房企拿地大房企拿地降降地价地价小小供求量供求量供供应应量量/成交量小成交量小2019年供年供应应1269万万，同同比比下下降降19%成交成交1125万万，同同比下降比下降15%土地市土地市场场整体市整体市场场【供地供地趋稳趋稳，优优质质地地块块竞竞争争大大，楼楼板板价高价高位位运运行行】2019年年商商住住办办土土地地供求供求量量价有价有所所下下降降，土地成土地成交量同比下降交量同比下降15%；

土；

土地地成交成交均均价价为为5232元元/，同比同比下下降降1%；

2019年平均年平均溢溢价率价率为为8.87%。

2012年年-2019年年济济南商住南商住办办土地市土地市场场供求价走供求价走势势2015年年-2019年年济济南商住南商住办办土地成交溢价率土地成交溢价率2019年土地成交楼板价略微下降，前三名为原德锡科技地块，被阳光城鑫苑竞得、成交楼板价14401元/，枫叶散热器厂项目地块B，被中南竞得，成交楼板价14400元/，佳宝乳业地块A，被济南四建竞得，成交楼板价14399元/。

2019年全市成交土地的平均溢价率8.87%，溢价率超50%的高溢价土地主要是中骏机床一厂地块，溢价率90%；

中南枫叶散热器厂地块，溢价率60%；

济青建设济西商贸物流地块C/D地块（办公），溢价率57%；

中铁曹家馆地块，溢价率为53%。

1101281561091160%10%20%30%40%50%60%1801601401201008060402002015年2016年2017年2019年数量（宗）2018年溢价率（%）21272513185116381718160013201125600054004800420036003000240018001200600006001200180024003000360042002012年2013年2014年2017年供应面积（万）2015年2016年成交面积（万）2018年2019年成交楼板价（元/）土地市土地市场场整体市整体市场场133003801155014168420284553915118038011550127544201840200040006000800010000120000501001502002503003504001月2月3月4月供应面积（万）5月6月7月8月成交面积（万）9月10月11月12月楼板价（元/）32903012818760210%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%051015202530351月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数量（宗）溢价率（%）年年中中拿拿地地热热；

虽虽拿拿地地谨谨慎慎但但优优质质地地块块竞竞争争大大】2019年年济济南南市市商商住住办办土土地地供供求求主主要要集集中中在在4-6月月份份，市市场场拿拿地地竞竞争争激激烈烈，溢溢价价率率上上升升；

2月月楼楼面面均均价价达达到到峰峰值值（中中建建山山大大路路地地块块）,进进入入7月月份份之之后，房企拿地后，房企拿地谨谨慎，成慎，成交交溢价溢价率率走低。

走低。

2019年年济济南商住南商住办办土地市土地市场场月度供求价走月度供求价走势势2019年年济济南商住南商住办办土地月度成交溢价率土地月度成交溢价率土地市土地市场场整体市整体市场场【住住宅宅用用地地占占比比大大】2019年年纯纯住住宅宅用用地地成成交交占占主主力力，共共计计成成交交666万万，占占比比59%；

办办公公用用地地共共计计成成交交196万万，占占比比18%，商商业业用用地地共共计计成成交交139万万，占占比比12%，商商住住用用地地共共成成交交123万万，占占比比11%。

7571401462266661231391960100200300400500600700800纯住宅商住商业办公2019年商住年商住办办土地建面供求量土地建面供求量供应面积（万）成交面积（万）纯纯住宅住宅59%商住商住11%商商业业12%办办公公18%2019年年济济南七区土地成交南七区土地成交结结构构（土（土地地建面）建面）土地市土地市场场分区市分区市场场【历历城城供供地地多多，历历下下楼楼板价板价高，高，市市中中竞竞争争大大】2019年年历历城城区区为为土地土地成交成交面面积积主力主力区区域域，共共计计37宗宗，268万万，占成交，占成交总总量量的的31%；

历历下区下区平平均成均成交交楼板楼板价价最高最高，为为9356元元/，溢溢价率价率为为13%。

2019年年济济南各区土地商品房平均楼面价（元南各区土地商品房平均楼面价（元/）历历下下市中市中历历城城槐槐荫荫天天桥桥高新高新长长清清平均平均楼板价楼板价（元（元/）溢价率溢价率（%）28957.46%32800.0%45771.27%48362.42%60768.0%697948.19%935613.08%2019年年济济南各区商品房土地成交面南各区商品房土地成交面积积（万（万）NO.5长长清区清区123万，14宗NO.3高新区高新区176万，12宗NO.4槐槐荫荫区区126万，10宗NO.1历历城区城区354万，37宗NO.6历历下区下区89万，13宗NO.7市中区市中区77万，12宗NO.2天天桥桥区区180万，18宗土地市土地市场场板板块块市