小产权房PPT格式课件下载.ppt

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另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

性质分类优势：

优势：

u小产权房的一大优势是价格低，价格仅是其他楼盘的一半。

u小产权房的建设和销售也不再“羞答答”，不少小产权房的规模和配套已经在向商品房靠拢。

小产权房为什么吸引投资客的欢迎?

除了价格低外，业内人士表示，由于小产权房往往位于较好的地段，其租金与周边商品房相差不大，在投资回报率上也相对较高，这也是吸引许多购房者的主要原因。

优劣势分析劣势：

劣势：

uu小产权房便宜但风险大小产权房便宜但风险大小产权房便宜但风险大小产权房便宜但风险大；

小产权房虽便宜，但风险也相对较大。

“办理房产证”、帮助过户等都是购房者在购买小产权房时需要注意的问题。

uu开发商承诺以后补办房产证开发商承诺以后补办房产证开发商承诺以后补办房产证开发商承诺以后补办房产证?

在购买小产权房时，有不少销售人员为促销，向购房者承诺，以后可以办理房产证。

一小产权房销售人员就向购房者承诺：

“现在没有房产证，但将来政策下来可以补办，我们在合同上可以写上这点，到时只要交点钱就行。

”提醒：

提醒：

2011年11月，关于农村集体土地确权登记发证的若干意见发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。

uu小产权房可转让小产权房可转让小产权房可转让小产权房可转让?

据中华人民共和国土地管理法的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

优劣势分析

（一）法律效力

（一）法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

但也区分不同情况：

1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（二）房产转让

（二）房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。

即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据中华人民共和国土地管理法的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

购买风险（三）政策风险（三）政策风险（三）政策风险（三）政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（四）监管缺位（四）监管缺位（四）监管缺位（四）监管缺位乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。

同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

购买风险小产权房现状小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。

所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

国家对小产权房的法律规定：

关于农村集体土地确权登记发证的若干意关于农村集体土地确权登记发证的若干意见见明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。

对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

土地管理法土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续！

小产权房买卖纠纷案例1：

独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。

如今父母先后过世，在老家留有2套小产权房。

刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关负责人表示刘某已不是该村村民，没有权利出卖该房屋。

解析解析：

根据相关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。

但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村集体户口，存在无法办理房屋过户的问题，建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员。

小产权房买卖纠纷案例2：

因为开发商承诺某小产权房项目很快就可以办理房产证，小李考虑到价格便宜便签下内部协议。

孰料相关手续办理一拖再拖、办证时间遥遥无期，办不了按揭的小李只有借钱交了房款。

另外小李的妻子已怀孕，由于落不了户，孩子将来的上学问题等等均受到影响。

解析：

小产权房面临的政策风险很大，目前国家对小产权房的禁令不断，而南京亦早在2003年8月就在全市范围内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，目前办证的两个重要环节，即政府批复和开发商缴齐土地出让金，符合这两个条件者少之又少，开发商的宣传不能轻信。

同时购买小产权房只能一次性付款、不能获得银行按揭，且小产权房无法落户。

小产权房买卖纠纷案例3：

2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款45000元。

后来，宋庄要重新规划产业园区和道路，很多农家院落面临拆迁，按照现在的房价，房主会得到巨额的拆迁补偿。

于是，2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。

v该请求获得北京市第二中级人民法院的终审支持。

2007年12月，法院判决，房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，但法院同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的经济损失进行赔偿。

判决马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元。

v在房屋合同被判无效后，李玉兰于2008年向北京市通区法院宋庄法庭提出反诉，要求马海涛赔偿经济补偿金48万元。

经审理，通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。

该房屋的市值评估约为26万元。

最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

近年来，农村土地大幅度增值，农民纷纷反悔，起诉要求合同无效，收回房屋。

由于法律存在漏洞，小产权房纠纷成为全国性的司法难题。

2004年，北京市高级人民法院曾经发布关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知，规定农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。

同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；

其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

此前，北京市海淀法院山后法庭相继审结了四起同类案件中，亦根据房屋的升值程度，确定涉案房屋的重置成新价和区位补偿价。

其中一宗案件中，农民须赔偿买受人45万元之多。

由此，在小产权房的纠纷中，尽管农民可收回房屋，但是高额的赔偿金在一定程度上会让得不到利益的农民遇难而退。

u2008年1月，国务院下发关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

u2008年7月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

u2009年9月1日，国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

u2010年1月31日，国土资源部表示将重点清理“小产权房”。

出台政策u2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。

同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。

u2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

出台政策国家对小产权房的政策国家对小产权房的政策一、农村集体土地确权登记发证时，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理（小产权房）就登记发证。

二、城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房三、对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。

一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;

二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;

三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

国家如何应对小产权房问题：

2013年关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知，要求各区县坚决遏制违法建设销售“小产权房”行为！

国土资源部部长姜大明在人民大会堂接受记者采访时说2014小产权房最新政策：

“这段时间主要是拆除一批，教育一片拆除一批，教育一片;

处理一批违法的，震处理一批违法的，震慑一片慑一片;

问责一批涉嫌渎职的，警示一片。

”各地也正加快对小产权房进行清理统计，在此基础上将研究提出分类处理意见。

小产权房的未来小产权房的未来小产权风险明显小产权风险明显v小产权房因为售价远低于商品房而受到一部分人青睐。

但在现行体制下，小产权房的风险也是显而易见的。

一是很难在市场上转让；

二是一旦小产权房所在的土地改变用途，很难得到赔偿。

即使自住仍应谨慎即使自住仍应谨慎v在市场交易环境尚不完善的情况下，一个没有法律保障的事物的风险是可想而知的。

尽管如此，有意购买小产权房的仍不乏人在。

他们并非不知小产权的风险，却表示“只是自住，又不上市交易”。

对此，一些业内人士也表示，以往小产权项目并非没有被勒令强制拆除的先例，部分小产权项目停工或停售就有这方面政策的考虑。

消费者即使是自住需求，购买小产权项目仍需谨慎。

以租代购似更稳妥以租代购似更稳妥v如果在土地性质不能转变的情况下，既要发挥城市郊区富余宅基地的用途，又解决住宅市场供需矛盾的问题，以租赁的形式为好。

就是在集体土地上建的住宅，以短期或较长期出租给城市居民，签定合同，到期限在条件允许的情况下可以续租，如果在合同期限内发生变化，可以