商业步行街解析PPT课件PPT资料.pptx

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5劣势（Weakness）区域市场不成熟；

消费能力低下；

选择品牌不多；

部分地区商业已成型；

人流难以集中；

返租与裸卖商铺的业主协调困难；

机会（Opportunity）引入休闲消费理念，概念新颖；

丰富多彩的营销活动，引导市民的消费趋势；

独特的物业类型易于形成特殊卖点；

威胁（Threats）销售与租赁比例控制不好，容易形成空城；

租金与售价比例控制不好，容易形成倒挂；

主力店目的性消费太强，不容易疏导人流造成部分拥挤部分空置；

传统的商业百货对分散式的步行街间的抗衡；

金游城金游城项项目的目的SWOT分析分析通州金游城通州金游城项项目的反思：

目的反思：

我我们们的确是很努力的的确是很努力的进进行通州金游城行通州金游城项项目的目的规规划与打造，那么。

划与打造，那么。

-为为何何营营运运绩绩效仍不尽如人意？

效仍不尽如人意？

为为何何该该卖卖的的铺铺没没有有卖卖掉掉？

该该租租的的铺铺没没有有租租掉掉？

为为何何大大润润发发人人潮潮涌涌动动，商商业业内内街街却却空空荡荡无无人人？

为为何会一波一波的何会一波一波的频频繁更繁更换换租租户户？

为为何同何同为为品牌租品牌租户销户销售售额额确确迟迟迟迟上不去？

上不去？

-不尽人意是由哪些原因所造成的呢？

不尽人意是由哪些原因所造成的呢？

-这这些原因如何可以些原因如何可以规规避？

避？

-是否有更是否有更为为合理的模式去复制？

合理的模式去复制？

以下是我以下是我们经过阵们经过阵痛后痛后总结总结的一些的一些经验经验，及，及设设想的一些想的一些变变通之法。

通之法。

6章章节总结节总结之一：

必之一：

必须须遵循遵循MD定位的基本原定位的基本原则则7MD定位市场化原则：

产品要获得市场与消费者的认同，必须符合市场的需求，市场化是定位的基础，秉承适当超前适当超前的原则。

（名嘴的教训）MD定位差异化原则：

在充分分析市场的基础上，需要选择产品定位，在产品主题、概念、规划设计等方面有所不同，在环境、配套、外立面、色彩、品牌组合、品牌定位等方面有其特色。

MD定位前瞻性原则：

MD定位实质上是在现在一个静止的时点去把握以后一年甚至更长时间年度的市场，是对未来生活的预测，是在考验策划团队对未来市场的推理和预测能力。

业态说明8集中式就餐区，打造美食天地概念区理想状理想状态态下的金游城各下的金游城各业态业态配比：

配比：

一级业态划分二级业态划分业态比例正餐餐饮休闲餐饮20%饮品屋与小吃穿插在步行街中购物功能大型综合超市50%主力店，占据核心集散区位置，以点覆面零售次主力店每个核心区1-2家，引领区域消费概念，吸引人流普通零售铺由主力店或次主力店的概念引入带动销售，按照细分业态按照区块进行有针对性的安放娱乐休闲KTV20%可与餐饮区临近配套服务10%服务区功能相对集中电影院维修服务美容美发照片冲印服务邮局银行结论结论：

必：

必须须在步行街的打造中构建多个核心机能区，每个核心机能区都有在步行街的打造中构建多个核心机能区，每个核心机能区都有领头领头羊起到引羊起到引领领作用，作用，并保障每个区并保障每个区块块都是有核心、有都是有核心、有卖卖点、有主旨的。

点、有主旨的。

二、是二、是卖还卖还是租？

是租？

9运运营营商的角度：

商的角度：

保持保持统统一的一的规规划才有助划才有助项项目的目的长长期提升期提升我想租！

我想租！

-理性的思理性的思维维10地地产产商的角度：

快速快速销销售意味着快速回售意味着快速回笼资笼资金金我要我要卖卖！

-正确的想法正确的想法矛盾的矛盾的结结合体：

合体：

有租有租赁赁、有裸、有裸卖卖、有包租，拉到、有包租，拉到篮篮里就是菜最里就是菜最终导终导致失控致失控因因为卖为卖了一些商了一些商铺导铺导致无法致无法对业态进对业态进行有序的行有序的规规划划导导致致营营运困运困难难因因为为没有有序的没有有序的规规划划导导致物致物业业价价值值不能提升，租售比倒挂，不能提升，租售比倒挂，导导致致销销售困售困难难鱼鱼与熊掌安能皆得之？

与熊掌安能皆得之？

答案是可以，至少已有答案是可以，至少已有诸诸多成功案例，多成功案例，销销售型的售型的专业专业市市场为场为何会成功？

因何会成功？

因为为它它们们没有没有丢丢掉掉项项目的灵魂，即保持了目的灵魂，即保持了细细分市分市场场定位，有定位，有卖卖点，有主点，有主题题保持核心保持核心竞竞争力。

争力。

章章节总结节总结之二：

哪些之二：

哪些铺铺可以可以卖卖？

销销售与租售与租赁赁的比例控制？

的比例控制？

11一级业态划二级业态划业态比租售说明分分大型正餐例5%建议租赁餐饮休闲餐饮20%10%售后包租或定向购买饮品与小吃5%小业主自租，条款控制购物功能50%25%主力店租赁，近主力店附近商铺可销售大型综合超市零售次主力店5%5%租赁为主普通零售铺15%由主力店或次主力店的概念引入带动销售，按照细分业态按照区块进行有针对性的安放娱乐休闲KTV等20%15%5%租赁为主配套服务电影院维修服务等10%10%定向业态，建议除银行、邮局租赁或定向销售外采取售后包租的方式美容美发邮局银行合计50%50%哪些商哪些商铺销铺销售能不影响或少影响售能不影响或少影响项项目整体？

目整体？

12能靠自然流动人群，自主存活的外街沿街商铺自营或加盟优质品牌项目的商铺主力店人流可以覆盖的商铺次主力店周边已形成统一经营概念的商铺企事业单位、银行、证券体系、政府部门购置使用用途与区域定位相符合的商铺愿意签订比较长的返租协议，对回报要求不那么高的商铺三、如何用好主力店？

三、如何用好主力店？

13主力店的双刃主力店的双刃剑剑14售的宣售的宣传传利器，其它租利器，其它租赁赁或或购买购买的信心来源。

的信心来源。

营营运期运期稳稳定的定的现现金流金流来源；

来源；

稳稳定的客流来源。

推定的客流来源。

推动项动项目快速成熟。

目快速成熟。

促促销销推广推广促促销资销资源的源的来来源源。

主主力力店店一一般般都都有有非非常常好好的的促促销销手手段段和和能能力力，有有力力的促的促销资销资源。

源。

积积极因素极因素消极因素消极因素招商招商销销售期售期是招商是招商销销目的性消目的性消费费客群客群只到只到主力店消主力店消费费，不到其它地方，不到其它地方销销售。

售。

大大树树底下不底下不长长草草跟主跟主力店相近力店相近业态业态商商户户很很难难生存生存。

客大欺店客大欺店主力店往往主力店往往认认为为只只要要自自己己按按期期履履约约，在在其其它它方方面面跟跟业业主主或或营营运运方方老老死死不不相相往往来来。

整整合合主主力力店店的的资资源很源很难难。

大大润发润发人流分析人流分析15停车区停车区人流动线人流动线车流动线客流阻碍客流阻碍客流阻碍目的消费目的消费大大润发润发的作用的作用评评价价通州大通州大润发润发超市的超市的营营运运绩绩效相当好，在市民中也享有效相当好，在市民中也享有绝顶绝顶的口碑，可的口碑，可谓谓在通州无人不知，无人在通州无人不知，无人不不晓晓。

是的，大。

是的，大润发润发火了，金游城成就了大火了，金游城成就了大润发润发，但是大，但是大润发润发有没有成就金游城呢？

有没有成就金游城呢？

无无论论是大是大润发润发的北段，的北段，还还是南段，是南段，仅仅仅仅隔了一个隔了一个过过道而已，一道而已，一边边是人流涌是人流涌动动，一，一边边却是却是门门可可罗罗雀。

可以雀。

可以这这么么说说，大，大润发润发成就了自己，但目前成就了自己，但目前对对商商业业街整体的街整体的带动带动性性还还不不强强。

究其主要原因有三：

一、建筑形一、建筑形态态和和铺铺位位规规划方面，没有有效利用疏划方面，没有有效利用疏导导主力店人流的功能划分，造成人流隔断。

主力店人流的功能划分，造成人流隔断。

二、大型超市是目的性消二、大型超市是目的性消费费极极强强的的业态业态，很少有人会提着，很少有人会提着满满袋子商品去逛街，金游城缺乏第二亮点。

袋子商品去逛街，金游城缺乏第二亮点。

三、大三、大润发润发自行招商部分自行招商部分业态业态与金游城前期招商与金游城前期招商业态业态高度重叠，尤其在运高度重叠，尤其在运动动服服饰饰零售方面，形成了零售方面，形成了极极强强的同的同质质化化竞竞争。

争。

16章章节总结节总结之三：

合理之三：

合理规规划主力店位置，多划主力店位置，多卖卖点共存点共存17合理规划主力店位置多多卖卖点共存点共存与与铺铺位位衔衔接接更更为紧为紧密密内部内部动线贯动线贯通，局部打通，局部打造商造商业综业综合合体体狭狭长规长规划，划，形成回流形成回流餐餐饮饮+娱乐娱乐+休休闲闲中心中心特色商品零特色商品零售区，差异售区，差异化化竞竞争争有品牌号召有品牌号召力的次主力力的次主力店店几种几种设设想布局方案想布局方案18主力店零售铺零售铺零售铺主力店主力店零售铺零售铺中心广场四、四、动线还动线还是是冻线冻线？

19通州金游城通州金游城动线动线分析分析20分散集合分散集合核心难点区，不易形成人群导引步行街打造两大难点：

如何盘活内街商铺及楼上的商铺为为什么通州金游城什么通州金游城让让人逛不起来？

人逛不起来？

21产产品没吸引力品没吸引力前面已有前面已有类类似概述。

特征化、差异化的似概述。

特征化、差异化的产产品品竞竞争必不可少。

争必不可少。

动线动线太太过过分散，分散，难难以以锁锁定人流定人流三三层层内街内街动线动线，互相分割并没有很完整的，互相分割并没有很完整的连连接区域，中接区域，中间间超市主力店也超市主力店也进进行了行了动线动线分割，分割，对对人流人流的流的流动动的确造成了困的确造成了困扰扰。

没有很好的能。

没有很好的能够锁够锁定人群的区域，定人群的区域，该该集中的太分散，集中的太分散，该该分散的太集中，分散的太集中，街区太街区太长长，不具往返性，不具往返性要要经历经历多次的分散、集合再分散，再集合才能完成逛完步行街多次的分散、集合再分散，再集合才能完成逛完步行街章章节总结节总结之四：

合理之四：

合理进进行行动线规动线规划，安下布袋口，划，安下布袋口，锁锁定消定消费费群群22动线规划利用业态组合来引导客流建筑及景观来引导人流从步行街提升到步行街区的概念从步行街提升到步行街区的概念设设立内活立内活动动核心区，先向内吸引人流再向外核心区，先向内吸引人流再向外扩扩散。

内活散。

内活动动核心区域代替沿街街核心区域代替沿街街铺铺成成为为最能吸引人潮最能吸引人潮的地方。

的地方。

项项目借目借鉴鉴：

大宁国：

大宁国际际2324五、我五、我们们究竟在究竟在赚赚那那块钱块钱？

25租赁以提升营运绩效，看好未来回报为主26销售以赚快钱回笼资金为主无论选择什么方式有一点是共通的：

在养铺期的尽心培育能有力促进物业的成功可能的死循可能的死循环环27营运绩效不佳铺位清理重新寻找租户租售比倒挂无无论论是是销销售售也也好好，租租赁赁也也罢罢，一一个个新新开开盘盘的的商商业业物物业业必必定定要要走走过过一一段段时时间间的的市市场场培培育育期期。

这这是是一一个个让让消消费费者者了了解解项项目目，体体验验项项目目，接接受受项项目目，最最终终形形成成消消费费习习惯惯的的过过程程。

在在此此过过程程中中作作为为开开发发商商与与营营运商运商应该应该通通过过以下的手段