实习报告范文房地产实习小结文档格式.docx

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就象什么样的姑娘都有人爱一样，房子卖不出去，是因为你的工作还没有做到家。

持续信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。

能顺利成单。

在这种信心的前提下，不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改善之必要。

对于价格要有信心，对于买主来说，不轻易降价。

同样，对于房主出价要迅速杀价。

做房地产经纪也有很多技巧，由于房地产买卖金额很大，而且不象一般商品一样能够拥有统一之售价。

因此，销售技巧（谈判策略）愈高明，愈能使您以比合理价格更高之价位售出房屋或者让客户下定决心购买。

房源附近大小环境之优缺点-说服客户心动1、客户心动之原因

（1）自身需要

（2）自己喜欢（3）认可价值价格（觉得物超所值之后才会购买）2、针对所销售房源之缺点，客户将会问到那些问题提前自拟说服客户之优美理由（准备答客人疑问问题），将缺点化为优点或作掩饰带过，突出房子的优点和潜力。

销售前针对房源的优缺点、市场环境、经济形式等各方面慢慢说服客户1、如何将优点充分表达。

（1）产品之优点、缺点（尤其是缺点之回答，要提前预演。

以防临时语塞。

（2）附近市场、交通、学历、公园、及其他公共设施的详细和准确状况。

（3）附近大小环境之优缺点。

（4）附近交通建设、计划道路、公共建设之动向和未来发展趋势。

（5）附近同类竞争个案或房源比较（面积、产品规划、价格）。

（6）区域、全市、全国房屋市场状况之比较（价格、行情、市场供给等经济状况对房地产前景之影响，各区域房价及房租之比）。

（7）个案地点（增值潜力-值超其价），大小环境之未来有利动向。

（9）相关新闻报道对房产楼市的有利话题。

3、增加谈话资料和素材。

针对附近房源作比较面积、规划、价位

（1）不主动攻击，但在说话时要防御，对于客户的问题回答要简介明了。

（2）看房得时候，可带客户到现场附近绕一圈，了解临街巷道名称，附近大环境、小环境、学校、公园、车站名称、学区等。

让客户自己感受一下将来的家居环境氛围。

（3）与房屋所在小区附近邻居维持好关系。

有的时候，他们一个不经意的意外言语可能导致交易流产，记住，任何时候不要得罪人，要持续礼貌和彬彬有礼的形象。

日常工作流程：

一：

客户接待1：

经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。

（注意仪表和微笑）2：

在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。

3：

在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。

4：

按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。

（如：

客户的购房目的，是不是决策者，付款潜力，购房意向，目前的居住状况等。

5：

如果客户对公司的房源有兴趣则能够安排看房。

如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源能够在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。

二：

配对1：

在接到新房源后，应立即开始客户配对，选取自己在半个月之内的客户进行删选。

要求：

A列出意向客户。

B按客户购买意向排序C按客户购买力排序D选定主要客户E逐一打电话给主要客户，约定看房。

三：

电话约客1：

拨通客户电话，告知客户房源信息2：

询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。

这些细节要思考清楚。

简单讲述房源基本信息。

和客户约定看房时间，地点。

（注意2选1原则）四：

带看前准备1：

设计带看线路2：

设计带看过程中所要提出的问题。

（合理安排问题的先后顺序）3：

列出物业的优缺点4：

思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。

整理该物业相关资料。

五：

如何带看1：

空房务必准时赴约，实房务必提前30D45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。

2：

理清思路，按照自己的看房设计带看。

询问客户买房目的。

询问客户居住状况等。

与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。

6：

赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。

消除客户的警惕感。

六：

房源内场操作1：

进入物业主动介绍房子的相关状况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。

时时把握主动权。

留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。

（注意观察客户的举动及言行）3：

控制时间，不要留给客户太多的思考空间。

销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。

让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问。

认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或双重否定的方式回答客户的问题。

为客户做一下总结。

（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能理解它的一些不足之处。

因为，对于房子来讲，它是个即定的产品。

不可能去*或是定做。

所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多于优点。

对于它的不足，自己是不是能够理解。

思考自己的选取和衡量。

）6：

结束看房。

把客户带回公司或做其它约定。

（注意，在带出小区的途中加深客户看房的印象。

）七：

成交前的准备1：

对已产生购买意向的客户应立即带回公司。

再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益。

（增强客户的购买欲望）3：

到达公司后，先礼貌的请客户到会议室入座，第一时间送上茶水。

主动象客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧。

和客户确认下单事宜。

（但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进）如：

陈先生，这个小区的环境好不好好，不错，还能够对这套房子的感觉怎样不错，还能够房型满意吗挺好的，不错采光好不好好，不错抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答。

抓住客户的肯定回答，逼客户下订。

如：

陈先生，既然您对这套房子相当满意，那么您对这套房子的价格是不是能够理解八：

守价阶段1：

要点：

销售员没有对客户让价的权利。

客户：

房子的价格比较高，是不是能够低些啊毕竟，这套房子的周边交通不是很方便。

销售员：

哦，陈先生，是这样的，对于房子的价格原则上我们是没有主动权的，务必要和业主协商后，才能够答复您。

您看这样行不行，您先告诉我您的上限是多少（掌握主动，了解客户的心理价格）注意：

对于还价幅度太厉害的客户，业务员要持续心理上的冷静和镇定。

外表上的沉着和稳定。

切不可退却或露出意外，紧张的表情。

因为，这个价格是客户在试探这套房子的水分有多大，如果此时业务员有任何不当的表情或举动的话，客户会再度大幅度杀价。

所以，此时业务员务必果断，干脆的回答客户，这个价格是不可能成交的，并告诉客户前些天有一个比他上限高的价格都没能成交，同时，再次运用房子的优势或其它有利条件驳回客户的试探，从客户手上取回谈判主动权。

然后，要求客户对价格做出重新定位。

在得到客户的第二个价格后，业务员要表现出勉为其难的状态，并告诉客户，只能先和业主沟通一下，在自己于业主沟通的时候，避免在客户的视线范围内沟通，要注意发挥团队的作用，邀请店长或其它资深业务员帮忙跟进客户。

自己离开谈判桌与业主沟通。

十五分钟左右，回到谈判桌前，告诉客户，业主虽不理解他的价格，但也做了些让步。

给出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。

并试探客户的价格底线。

此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。

你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。

而我们作为第三方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。

）另外，还能够列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。

同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。

房产经纪人超级实战宝典6：

此时，谈判才真正进入关键阶段。

业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。

九：

杀价阶段原则：

找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。

主要方法：

1：

市场因素2：

政策影响3：

客户的稀缺4：

客户还有第2选取5：

周边地区房源的充足和同等房源的性价比6：

告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱。

杀价第1步：

告诉业主，此刻有客户在公司谈价格。

我们做了许多工作，此刻基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，期望您能够做些让步。

杀价第2步：

业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。

做出反试探，看看业主的反应如何。

如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，（如：

告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价格成交不可能，所以，此刻才和他协商一个双方都能够理解的价格。

同时，要求业主给出一个价格底线。

杀价第3步：

在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。

隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。

十：

下订阶段1：

一般状况下，透过以上的步序，就应能够使双方的价格到达成交价格，此时，业务员能够提醒客户是不是能够下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。

如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果此刻不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。

有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应急客户所急，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。

在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才能够提高成功的概率。

十一：

售后服务1：

在客户签下意向书，下订以后。

业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。

及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。

完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及